家賃の値上げを考える時に押さえておきたいポイント｜トラブル回避策と対処方法も解説

不動産オーナーは、経営状況が厳しいという理由で家賃を値上げを考える時があるでしょう。

しかし、一方的に家賃を値上げすると言われても入居者は納得できないでしょうし、最悪の場合、裁判沙汰になってしまうかもしれません。

そもそも家賃の値上げは法律的にしても良いのでしょうか？

 

今回は家賃を値上げする際に必要な条件や、入居者と問題を起こしにくくする方法、またトラブルが起こってしまった場合の対処法までご紹介していきます。

1. そもそも家賃の値上げをしても良いのか？

不動産オーナーが家賃の値上げをすることはできます。

家賃の値段を上げることについては入居者の承諾が必要なく、値上げをすることについては問題はありません。

ですが、値上げをする際には条件があり、条件を満たさなければ家賃を値上げすることはできないということを覚えておきましょう。

2. 家賃の値上げを考える時に押さえておくべきポイント

家賃を値上げを考えている不動産オーナーが押さえておくべきポイントを解説しましょう。

家賃を値上げするには条件を守らなければいけない

家賃の値上げをしたいと思ったら、まず家賃を値上げするための条件を確認しておかなければなりません。

家賃を値上げできる条件とは、借地借家法第32条1項に定められています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用：引用：e-Gov 借地借家法

上記の条件のいずれかに当てはまれば、賃貸借契約書で取り決めをしていなくても家賃の値上げが可能です。

「もう少し利益が欲しいから」という理由など、大家個人の都合では家賃の値上げはできません。

告知の時期は定められていないが、直前だとトラブルになりやすい

告知の期限も厳密に決められているわけではありません。

値上げの直前に言っても法的に問題はないのです。

ですが直前に言った場合、入居者とトラブルになることがありますので注意しましょう。

家賃を値上げした結果、収益が下がるリスクもある

家賃が無事値上げできたからといって、オーナーは必ずしも収益アップになるわけではないことを覚えておかなければいけません。

家賃が上がってしまったから、引っ越しを検討する入居者もいるでしょう。

もちろん入居者が退去してしまった場合は、空室期間中、家賃収入は途絶えてしまいます。

 

特に不動産投資をしている人や、不動産経営を主な収入源としているオーナーには大打撃になるでしょう。

家賃を上げなければよかったとならないように、家賃の上げ幅にも注意が必要です。

3. 家賃値上げをめぐってのトラブルを防ぐためにできる3つのこと

家賃を値上げする際は、条件を守り適切に行わないと、オーナーと入居者間でトラブルが起きやすくなっています。

家賃値上げをめぐってのトラブルを防ぐための、3つのポイントをご紹介しましょう。

①入居者には家賃値上げのことを早めに通知、説明する

家賃値上げをしたい場合は、入居者に早めに通知することが必要です。

法律的には通知するタイミングの決まりがないことは先述しましたが、「家賃を値上げする」と言われ、急に家賃を上げられても入居者は納得できません。

余裕を持って少なくとも1ヶ月、できれば半年～1年前に伝えておくとトラブルは少なくなるでしょう。

根拠を明確にして説明しよう

また、通知する際は書面を作成しますが、入居者が納得できるよう、家賃を値上げする根拠を明確にして説明しましょう。

• 現在の家賃からどれぐらい値上げするのか
• なぜ家賃を値上げする必要があるのか

というのを、忘れずに書面に記載します。

値上げの理由が不景気や増税といったニュースでやっているようなことであれば、さらに説得力は増すでしょう。

しっかりと入居者の状況を考慮した対応をすれば、納得してもらうことができて、穏便に終わる可能性が高くなります。

②普段から入居者とコミュニケーションをとっておく

普段から挨拶や世間話をするなど軽度でも良いのでコミュニケーションを取っておきましょう。

全く話さない関係より、普段からコミュニケーションを取り、さまざまな話をする仲である方が、気持ちよく値上げに応じてくれる可能性が高まります。

したがって、普段からしっかりとコミュニケーションを取っておきましょう。

相談などの対応はこまめに

入居者から相談を受けた場合はしっかりと乗りましょう。

どんなに些細なことでも親身に対応することで信頼関係を築くことが大切です。

③入居者のためになることを考える

賃貸経営は家賃収入が肝となるため、入居者のことを考えた対応が第一。

入居者が大きな不利益を被らないような考慮をすることも、トラブルを防ぐための対策法の一つです。

 

例えば、契約更新前の家賃値上げだったら「更新料を不要にする」といった対処法が挙げられます。

4. 家賃の値上げ額を拒否された場合｜大家・入居者で話し合う

もし入居者から家賃の値上げの同意を得られない場合、大家・入居者間で話し合わなければいけません。

話し合いがうまくいかなければ、裁判に持ち込む場合もありますが、家賃はしっかり払ってもらわなければなりません。

5. 家賃値上げ交渉が決裂してしまった場合の対処法

次に家賃の値上げ交渉が決裂してしまった場合の対処法をご紹介します。

オーナーがする手続きは複雑になっていますので、しっかり確認しましょう。

賃料増額の調停の流れ

調停を有利に進めるための重要ポイントは、「変更後の家賃が適正であるか」を証明するということです。

家賃の値上げが適切であるかどうかは、不動産鑑定士に依頼して鑑定してもらう必要が。

次に家賃値上げの正当な理由であるこの鑑定結果を元に、弁護士が事情を聴取し立証の準備をします。

調停で勝つためには、家賃の値上げが正当であるという客観的事実を証明するための準備をする必要があるのです。

賃料等調停は裁判所のページからダウンロードする事ができます。

記載例もありますので、確認しながら記入しましょう。

調停中も家賃の支払いはしてもらう

オーナーが家賃の値上げは相当であるという調停を申し立てた場合、入居者は調停が終わるまでの間は値上げ前の家賃か、自分が適正と判断する金額を家賃として支払ってもらうことは、法律で決まっています。

1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

引用：e-Gov 借地借家法

借貸増減請求権とは、家賃の値上げに関して契約当事者間で話し合いがつかない場合に、大家・入居者双方から請求して得る権利です。

もし、裁判の結果家賃値上げが認められた場合、入居者から値上げした分に、利息をつけて追加で家賃を受け取れることになっています。

6. 家賃値上げを検討する場合は、入居者のことをよく考えて提案を

基本的に家賃の値上げは入居者の承諾がなくても行うことができますが、だからといって入居者への配慮に欠けた対応をしてしまうと、トラブルを引き起こす原因になってしまいます。

話し合いではまとまらず調停、さらには裁判となれば、大家、入居者ともに大きなストレスを抱えることになります。こういった危険性を避けるためにも、家賃を上げたいときは慎重に対応しなければなりません。

日頃から入居者とコミュニケーションを取り、一人一人の生活状況を把握し同じ目線に立って考えたうえで、値上げの提案をしましょう。

家賃値上げをスムーズに進めるために、今回の記事を参考にしていただければ幸いです。

 

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