家賃値上げには条件がある|トラブルになった場合の対処法と回避法を解説します!

人が一度は経験するであろう賃貸暮らし。

アパートやマンションなどに住む際に家賃や規約などを確認してから契約をしたと思いますが、何らかの理由で家賃を値上げしなければいけない時がやってくるかもしれません。

大家さんである以上時には決断しなければいけませんが、急に契約内容を変えては入居者が怒ってしまいまい、最悪の場合、裁判沙汰になってしまうかもしれません。

とは言え家賃を値上げしなければ自分自身の運営状況も悪くなってしまいます。

そこで今回は家賃を値上げする際に必要な条件や、入居者と問題を起こしにくくする方法をご紹介していきます。

1. 【はじめに】家賃の値上げには条件がある

まず始めに家賃の値上げに関するルールをご紹介します。

賃上げに借主の承諾は必要がない

家賃の値段を上げることについては入居者の承諾が必要なく、値上げをすることについては禁止されていません。

ですが値上げをする際には条件があり、その条件を満たさなければ家賃を値上げすることはできません。

その条件とは、借地借家法第32条1項(条文は後述します)に定められています。

  • 租税などの増減により土地や建物の価格が変動してしまい、このままでは家賃に見合わないと判断できる場合
  • 経済問題などにより家賃が見合わないと判断できる場合
  • 周辺の同じ種類の建物の家賃と比較すると家賃が金額に見合わないと判断できる場合

この条件のいずれかに当てはまれば、賃貸借契約書で取り決めをしていなくても家賃の値上げが可能です。

「もう少し利益が欲しいから」と家賃を上げるなど、大家個人の都合では家賃の値段を上げることはできません。

告知の時期も定められていない

告知の期限も厳密に決められているわけではありません。

値上げの直前に言っても法的に問題はないのです。

ですが直前に言った場合は家主と問題になることがありますので注意しましょう。

【参考】借地借家法第32条(借賃増減請求権)

  1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
  2. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
  3. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

引用:e-Gov 借地借家法より

http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=403AC0000000090#I

借貸増減請求権とは、家賃の値上げに関して契約当事者間で話し合いがつかない場合に大家・入居者双方から請求して得る権利です。

大家が家賃の値上げは相当であるという調停を申し立てた場合、入居者はその調停が終わるまでの間は値上げ前の家賃か自分が適正と判断する金額を家賃として支払うことになっています。

しかし大家側が解決するまで家賃を受け取ることを拒否した場合には、現状の家賃を供託することで賃料不払いを理由に立ち退きを迫られることはなくなります。

あまり知られていない制度なので是非利用しましょう。

2. 家賃の値上げ額に納得できない場合|大家・入居者で話し合う

もし家賃の値上げに納得いかない場合、大家・入居者間で話し合わなければいけません。

話し合いがうまくいかなければ、長期化することもあります。

そうなってしまった場合でも家賃はしっかり払わなくてはいけません。

もし支払わなかった場合は家賃滞納として訴えられてしまう可能性があるため負けてしまいます。

対等な立場で話し合いをするためには、しっかりと家賃を支払っていることが大前提です。

準備をせずに話し合いに挑んでも負けてしまうので、値上げの条件に沿っているのか?を自分で詳しく調べたうえで、今後どのような流れになっていくのかをしっかりと考えておきましょう。

3. 交渉が決裂した場合|調停と供託

次に交渉が決裂してしまった場合をご紹介します。これからはそれぞれ複雑になっていますので、しっかり確認しましょう。

大家側|賃料増額の調停

調停を有利に進めるための重要ポイントは、変更後の家賃が適正であるかを証明する、ということです。

家賃を変更しなければいけない正当な理由が必要です。

家賃の値上げが適切であるかどうかは、不動産鑑定士に依頼して鑑定してもらう事がとても重要になります。

家賃値上げの正当な理由であるこの鑑定結果を元に、弁護士が事情を聴取し立証の準備をします。

調停で勝つためには、家賃の値上げが正当であるという客観的事実を証明するための準備をする必要があるのです。

賃料等調停はこちらのページからダウンロードする事ができます。

記載例もありますので、確認しながら記入しましょう。

入居者側|法務局で供託

前述のとおり、大家側に家賃の受け取りを拒否された場合、拒否されているからと言って家賃を支払わないでいては対等な立場で調停・交渉に臨むことができません。

また、賃料不払いで立ち退きを迫られる危険性もあります。そこで、供託の手続きをする必要があるのです。

供託とは?
供託とは、お金や有価証券などの資産を国家機関である供託所に預かってもらうことで、地代や賃料などを「支払った」ことと同じ効果になる制度のことです。

供託することで家賃を支払った事実を証明することができ、その後の対処は供託所がしてくれます。

供託の手続きに必要な書類は、供託所で受け取る事ができる供託書・資格証明書・委任状・封筒または郵便切手の4点です。

供託書の書き方はこちらに記載されています。

賃貸契約に関する様々な情報が必要になりますので、賃貸借契約書などを用意しておきましょう。

供託の手続きには時間がかかる可能性があるので、なるべく早く提出したほうがスムーズに進みます。
特に家賃の支払い日は月末が多いので、月末は更に時間がかかる可能性があります。

供託所や法務局では供託手続きに関する無料相談が行われていますので、利用することをおすすめします。

また、ネットなどにも情報がたくさんありますので集めておきましょう。

4. 大家側がトラブルを防ぐためにできる2つのこと

家賃の値上げをする際はなるべくトラブルにならないよう配慮しなければいけません。

そのためには事前に対策を取る必要があります。

①家賃値上げのお知らせは余裕を持って

家賃の値上げをすることはしょうがないことでもありますので、もし家賃を上げる場合はなるべく早目に伝えることがポイントです。

直前に伝えてしまうと入居者側としては準備がしっかりできていない状態で言われてしまうと、頭にきてしまう可能性がります。

しっかりと月のお金を計算して生活している人もいますので、家賃の値上げは余裕を持って少なくとも1ヶ月、できれば6ヶ月~1年前に伝えておくとトラブルは少なくなるでしょう。

告知の方法は書面や口頭などで伝える方法がありますが、直接伝えた方がしっかり伝わりますので、できるだけ直接伝えることをおすすめします。

根拠を明確にして説明しよう

理由も知らされず家賃を上げられてしまっては、入居者は「大家の利益のため上げたんだ」と思ってしまいます。

したがって、家賃を挙げる際には明確な理由を提示し、さらに分かりやすく伝えるようにしましょう。

値上げの理由が増税といったニュースでやっているようなことであれば、さらに説得力は増します。

しっかりと住んでいる人の状況を考慮した対応をすれば、納得してもらうことができて穏便に終わる可能性が高くなります。

 

②普段からコミュニケーションをとっておく

普段から挨拶や世間話をするなど軽度でも良いのでコミュニケーションを取っておきましょう。

全く話さない関係より、普段からコミュニケーションを取り様々な話をする仲である方が、気持ちよく値上げに応じてくれる可能性が高まります。

したがって、普段からしっかりとコミュニケーションを取っておきましょう。

相談などの対応はこまめに

入居者から相談を受けた場合はしっかりと乗りましょう。

どんなに些細なことでも親身に対応することで信頼関係を築くことが大切です。

 

5. 家賃値上げは慎重に|入居者の立場に立った提案を

基本的に家賃の値上げは入居者の承諾がなくても行うことができますが、だからといって入居者への配慮に欠けた対応をしてしまうと、トラブルを引き起こす原因になってしまいます。

話し合いではまとまらず調停、さらには裁判となれば、大家、入居者ともに大きなストレスを抱えることになります。こういった危険性を避けるためにも、家賃を上げたいときは慎重に対応しなければなりません。

日頃から入居者とコミュニケーションを取り、一人一人の生活状況を把握し同じ目線に立って考えたうえで、値上げの提案をしましょう。

家賃値上げをスムーズに進めるために、今回の記事を参考にしていただければ幸いです。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする