長崎での不動産投資はどこがおすすめ?|長崎市内中心部では中古マンションの需要アリ

長崎県は九州の西部に位置し、火山や森林などの自然に囲まれた対馬や壱岐など多くの島々があります。

長崎県は広島県と並んで、原爆投下によって被害を受けた数少ない被爆地。

県庁所在地の長崎市は1945年に原爆が投下され、大きな被害を受けましたが、平和記念公園や原爆資料館では今もその時の状況が伝えられています。

そして、古くから外国との交流の窓口として培われた文化を持つ長崎市を中心に、ヨーロッパの街並をモチーフにしたテーマパークのハウステンボスや世界遺産にも登録されたグラバー園、最近人気の軍艦島など数多くの観光名所があるのが長崎県。

 

そんな長崎県で不動産投資をするなら、やはり長崎市内中心部がおすすめです。

長崎市内中心部では、長崎駅の西口を中心にMICE施設やホテル開発が進んでおり地価の上昇が続いているからです。

しかし、長崎市内は平坦部分と斜面部分に分かれ、平坦部分では地価の上昇が続いていますが、斜面部分など利便性の悪い部分では地価は下落しているエリアも。

又、長崎市の郊外でも一部人気のエリアがあり、そのエリアでは地価は上昇傾向にあります。

長崎県で不動産投資をする場合は、どのエリアを狙うかが重要に。

今回は、長崎県で不動産投資をする際の注意点やおすすめのエリアをご紹介します。

1. 長崎の不動産投資情報

不動産投資で失敗しないためには、投資するエリアの不動産に関する情報はもちろん、周辺情報も調査しておく必要があります。

長崎県で不動産投資をする場合もそれは例外ではなく、自身の知らない地方で不動産投資を行う場合は特に注意が必要です。

ここでは、不動産投資に必要な賃貸需要や利回り、エリアの状況など、長崎県の不動産投資情報についてお話しします。

基本データ|人口・賃貸需要・利回り

長崎県の人口は、2018年7月1日現在において1,341,702人ですが2045年には982,200人となり、約26.8%程度減少すると予測されています。

県庁所在地の長崎市でも、2015年には429,508人いた人口が2045年には311,082人と27.6%減少、佐世保市で20.9%減少、諫早市でも22.8%減少と長崎県の主要都市でも大きな人口減少に。

賃貸需要においては、県庁所在地のある長崎市の賃貸需要が最も多く、賃貸物件の掲載数も全体の56%程度と半分を越えています。

長崎市の賃貸状況を見てみると、長崎市の空室状況は、18,400(賃貸住宅空家) / 85,880(借家)となっており、空室率は21.4%とやや高め。

入居者の検索条件では、1R・1K・1LDKなどの単身者向けが78%を占め、2LDK以上のファミリーは22%と賃貸においては単身者需要がかなり多いエリアと言えます。

長崎市内における不動産投資の利回りについては、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションなど含めると18%前後。

(参照;LIFULL HOME’S 不動産投資  見える!賃貸経営 https://toushi.homes.co.jp/owner/)

長崎での不動産投資をおすすめできるワケ3つ

長崎で不動産投資をおすすめする理由は、長崎駅の移転に伴う大型再開発やインバウンドの増加に伴うホテル建設など多くのプロジェクトが進行していることから今後の発展が大いに期待できる点。

地元の有力企業でもあるジャパネットたかたが、500億円を投じてサッカースタジアムを中心とした超高層ホテル、複合商業ビルなど大型施設の建設を2023年を目標に進めています。

長崎県内ではこういった事業の進行に伴い、長崎市内中心部だけでなく、郊外でも地価の上昇する地域があります。

次は、長崎で不動産投資をおすすめできるワケを3つご紹介します。

①長崎市内中心部|中古マンションの取引価格が上昇中

長崎駅の移設に伴う再開発によって利便性が向上したこともあり、長崎市内中心部ではマンション需要が高まっています。

しかし、現在長崎市内中心部では、新築マンションの供給件数が少ない為、中古マンションの取引価格が上昇する傾向に。

又、長崎市内中心部のマンション用地は不足していることから、現在は東長崎地区でのマンション建設が進んでいます。

②郊外でも地価上昇の地域がある

長崎市内中心部では、特に平坦地における地価は上昇傾向にあり、高値で取引される状況が続いていますが、長崎市内でも斜面地や郊外の住宅地では地価は下落傾向に。

しかし、例外的に、郊外でもショッピングセンターやアウトレットモールなどの大型施設の出店がある時津町や人口増加傾向にある大村市では地価が上昇しています。

③離島にも注目|外国人観光客向けの宿泊施設

長崎県の西部には、対馬、壱岐、五島列島といった離島があり、美味しい魚介類や青い空、澄んだ海を楽しむために毎年多くの観光客が訪れます。

近年では外国人観光客も沢山訪れ、2014年には外国人延べ宿泊数は49万人を超えました。

今後も長崎県への外国人観光客の増加が見込まれており、長崎市内でも外国人観光客向けにホテルなどの宿泊施設の建設が進んでいます。

2. 長崎はこんなところ|観光データ

長崎県では、鎖国時代にヨーロッパ諸国の玄関口であったこともあり、ヨーロッパの街並みを再現したテーマパークのハウステンボスやグラバー園といった異国情緒あふれる観光スポットが数多くあります。

他にも、おいしいグルメが楽しめる対馬や壱岐といった島々、中でも廃墟ブームの後押しもあって軍艦島が人気。

近年では外国人観光客も多く、長崎市内の中心エリアではインバウンド効果を見込んだホテル開発が盛んに行われています。

東京からのアクセス

東京から長崎のアクセスは、新幹線、飛行機、高速バスがありますが、距離を考えると飛行機が一番ですね。

特に高速バスは直通がなく、大阪で乗り換えとなるので不便。

飛行機であれば、成田から長崎空港まで2時間半、羽田からは2時間。

長崎空港からはターミナルバスを使えば1時間で長崎駅へ到着できるので、待ち時間等合わせると東京から4時間~4時間半で長崎に移動することが出来ます。

長崎の観光スポット3選

長崎県は観光名所が非常に多いので、ポイントを抑えて回らないと時間がいくらあっても足りません。

観光重視にするか、グルメ重視にするかによっても回るコースは変わってきます。

そんな長崎県の観光スポットから厳選した3つをご紹介。

①ハウステンボス

長崎県の観光スポットで外せないのがハウステンボス。

ヨーロッパの街並みを忠実に再現したテーマパークは、各季節を彩る花々が見る人の心を奪う「花の王国」や温泉やスパでくつろげる「健康と美の王国」など6つの王国を楽しむことが出来ます。

又、今では日本でも有数のイルミネーションイベントとしてテレビなどでもよく取り上げられる夜のイルミネーション「光の王国」は、絶対に見たいイベントのひとつで、日常を忘れて幻想的な空間を楽しむことが出来ます。

②グラバー園

修学旅行の定番スポットとしても有名なグラバー園。

市内に点在していた旧グラバー住宅・旧リンガー住宅・旧オルト住宅といった6つの洋館を集めて復元し保存しています。

幕末の志士として人気の高い坂本龍馬と親交のあったと言われるグラバー氏の旧グラバー住宅は、「明治日本の産業革命遺産」の構成資産のひとつとして世界遺産にも登録されています。

③軍艦島

旧グラバー住宅と同様に「明治日本の産業革命遺産」の構成資産のひとつとして世界遺産に登録された軍艦島。

かつて海底炭鉱で栄えたこの島では、高層の鉄筋コンクリートのマンションが建てられ、多い時には5,300人が居住していましたが、炭鉱が下火になると昭和49年に無人島に。

平成21年に一般の人が上陸できるようになり、荒廃した街並みを見学することが出来るようになりました。

近年では廃墟ツアーがブームということで軍艦島上陸ツアーは多くの観光客でにぎわっています。

3. 長崎の賃貸データ|賃貸需要を知って投資に役立てる

長崎県では、長崎駅の移設による周辺の再開発が行われていることから、長崎駅を有する長崎市内に人口が集中する傾向にあり、長崎県の賃貸需要の約半分は長崎市内が占めています。

やはり、長崎県で不動産投資をするなら賃貸需要の多い長崎市内ですが、他のエリアの状況も含めて投資をする前に賃貸データを確認しておきたいところ。

次は、長崎県の家賃相場と単身者、ファミリー向け人気エリアについてご紹介します。

家賃相場

長崎県内の賃貸需要を比較してみると、賃貸物件の掲載建物件数は長崎市が1,609件、大村市が378件、佐世保市が224件、となっており、やはり長崎市と他の市とは大きな差があります。

家賃相場は下記の表をご参照ください。

1R・1K 1LDK・2K 2LDK 3LDK
長崎市 4.91万 6.99万 8.83万 11.47万
大村市 4.41万 5.49万 5.58万 7.58万
佐世保市 5.24万 6.00万 6.63万 9.29万
諫早市  4.08万 5.72万 5.71万 6.96万

単身者が利用する1R~1LDKにおいては、長崎市よりも佐世保市の方が家賃相場は高いですが、その他では長崎市の家賃相場が高く、2LDK以上では他と大きな開きがあります。

単身者向け人気エリア

単身者向けに人気の市区町村は、1位が長崎市、2位が佐世保市、3位が大村市です。

人気の駅は、1位は長崎大学駅、2位は諏訪神社駅、3位は住吉駅といった長崎市内の長崎電気軌道という路面電車の駅。

長崎大学の学生の賃貸需要が多いので、長崎大学周辺の駅が人気上位となっていますね。

ファミリー向け人気エリア

ファミリー向けに人気の市区町村は、1位が長崎市、2位が佐世保市、3位が大村市です。

人気の駅は、1位は諏訪駅、2位は長与駅、3位は竹松駅。

賃貸需要としては長崎市内が多いですが、ファミリーの場合は、県内中央にあり、長崎市、佐世保市、諫早市にもアクセスの良い大村市の駅が人気。

ファミリー物件の場合は、物件価格の高い長崎市内は避け、大村市で物件を購入するのも良いですね。

(参照:不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S>賃貸>滋賀県>>滋賀県の家賃相場 https://www.homes.co.jp/nagasaki/oita/city/price/

4. 長崎での不動産投資戦略と今後の展望

では、長崎県で不動産投資を行うには、どういった戦略を取ればいいのでしょうか。

長崎県で不動産投資をするならやはり長崎市内が安定していますが、狙う物件によっては他のエリアでも十分投資できます。

ここでは、長崎県で不動産投資をする上での注意ポイントや今後の展望についてお話しします。

長崎での不動産投資の注意ポイント2つ

居住エリアとしての人気が長崎駅を中心に開発が進む長崎市内中心部に高まっており、長崎市内全体にもその影響は波及しています。

しかし、長崎市内には、山間部も多く、地形によって地価に大きな差が出るエリアも。

又、長崎県内でも都心部と郊外の住宅需要の差は大きく、地価が上がる都心部と地価が下がる郊外といった2極化が進んでいます。

長崎県で不動産投資を行うには、投資するエリアをきちんと選定することが重要です。

①平地と斜面で価格差が大きい

長崎市内中心部など開発が進んでいるエリアもありますが、長崎市内にはまだまだ山間部が多く、斜面を切り開いて住宅が建設されているエリアもあります。

そのため、長崎市内では平坦地の需要が高く、平坦地の住宅地では地価の上昇が続いて高額で取引されていますが、斜面地は利便性も悪く近年では避けられる傾向に。

現時点でも平坦地と斜面地の価格差は大きく、今後も斜面地の地価は下がることが予想されるので、斜面地の物件購入はリスクが高いと言えます。

②郊外の住宅地では需要停滞中

長崎市、佐世保市、大村市などの居住地として人気のエリアでも郊外の住宅地の需要は停滞しています。

都心部の開発が進み、利便性が高くなったことで都心部へ移住する人が増え、利便性の悪い郊外のエリアでは過疎化が進むことに。

ただ、郊外でもある程度利便性が良いエリアは需要があり、投資するエリアの交通網も物件を選ぶ際にはチェックが必要。

長崎で不動産投資をするなら|地域別

長崎県で不動産投資をするなら賃貸需要も多く、地価も上昇傾向にある長崎市内と言えます。

しかし、長崎県内には、他にも投資する物件によっては十分投資できるエリアもあります。

長崎県での不動産投資戦略を地域別にご紹介。

長崎市

やはり、長崎駅の移設に伴う再開発が進み、長崎市内中心部の地価上昇が続く長崎市内は外せません。

長崎市で不動産投資を検討する場合、単身者向けの賃貸需要が8割を占め、ファミリー向けは物件価格が上昇しているので手が出しにくい状況。

特に、長崎駅周辺においては、長崎大学や大手企業の支店が多く単身者向けの需要を十分見込めるので、長崎市でするなら単身者向けの不動産投資がおすすめ。

大村市

全国的に人口減少が進む中、長崎県の大村市では人口の増加が続いています。

大村市は長崎県の中心に位置し、長崎市、佐世保市、諫早市など長崎県の主要エリアへ移動しやすいといった利便性の良さ、長崎市と比較すると地価も安いといったところが人気の理由。

そのため、大村市ではファミリー向けの物件は需要が多く、価格も安いので手軽に不動産投資が出来ます。

5. 今後の長崎はどうなっていく?|展望と取り組み

長崎市の長崎駅周辺エリアを中心に開発が進む長崎県ですが、県全体の人口は2018年の134万人から2045年には98万人と約27%減少すると予想されています。

そのため、長崎県では、人口減少・高齢化による社会保障制度への悪影響などを問題視し、危機意識を県民と共有しながら改善に取り組んでいます。

又、九州新幹線の西九州ルートは2022年に対面乗換方式で開業予定となっており、開業すれば福岡市の博多駅まで1時間22分。

次は、長崎県の今後の展望と取り組みについてお話しします。

県の取り組み|チャレンジ2020

長崎県では、人口減少・高齢化への対策として「チャレンジ2020」を実施。

県民が将来に対して夢や希望を持てるようにと2016年から2020年の5年間、「人、 産業、地域が輝く たくましい長崎県づくり」を掲げて改革を進めています。

チャレンジ2020の中には、特定複合観光施設(IR:統合型リゾート)の導入や地域づくりの推進、スポーツ振興など、崎県全体の魅力をアップさせるための取り組みも含まれています。

九州新幹線|西九州ルート

九州新幹線には、九州を縦断する鹿児島ルートと博多駅-長崎駅を結ぶ西九州ルートの2ルート。

そのうち、鹿児島ルートは2011年3月に博多駅-鹿児島駅が全面開業しましたが、西九州ルートは、博多 ー武雄温泉間の在来線特急と武雄温泉ー長崎間の新幹線を乗り継ぐ対面乗換方式(リレー方式)にて2022年の開業を目指しています。

従来は、フリーゲージトレイン(FGT)という線路の幅に合わせて車幅が変えられる方式での開業を目指していましたが、技術的に難しいということで2018年7月に断念することが決まっています。

西九州ルートが開業すると博多駅-長崎駅間が現在の1時間48分から1時間22分と約30分短縮されることに。

6. 長崎で不動産投資を行うなら地形やエリアに注意が必要

長崎県では、長崎駅の移設に伴い再開発が一気に進むにしたがって、長崎市内中心部エリアは地価の上昇が続いています。

このことから、やはり長崎県で不動産投資をするなら長崎市内がおすすめです。

しかし、長崎市内では、平坦地は人気があり地価が上昇していますが、斜面地や郊外では下落するところも。

そのため、今は利回りが良いからと斜面地の物件を選ぶと将来的には売却出来ないケースも考えられます。

また、郊外でも大型ショッピングセンターやアウトレットモールが進出しているエリアでは地価が上昇しているエリアもあり、今のところ価格が安いので投資候補として狙いを定めておくのも面白いのではないでしょうか。

長崎で不動産投資を行うなら地形やエリアに注意して行う必要がありますね。

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