大分で不動産投資をするならどこ？｜市街地を中心に地価上昇地域が多め【明野・稙田】

九州の北東に位置する大分県は、JR大分駅を中心に開発が進んでいる市街地と九州の屋根とも言われているくじゅう連山をはじめとした多くの山々に囲まれ自然にも恵まれたエリア。

源泉の数や湧出量も日本一の温泉県でもある大分県では、地獄めぐりで有名な別府温泉や由布院温泉など多くの観光客が訪れます。

大分県の不動産投資情報に目を向けると、2015年に新JR大分駅ビルが開業したことで、JR大分駅の周辺エリアの地価は軒並み上昇し、それに合わせて郊外の商業エリアでも地価の上昇が続いています。

住宅においては、大分駅の東部エリアの明野地区や南部エリアの稙田など、大分駅までのアクセスの良いエリアは人気が高く地価も上昇していますが、郊外では地価が下落するなど二極化が進むことに。

やはり、大分県で不動産投資をするなら今後も地価の上昇が見込める市街地エリアがねらい目。

今回は、大分県で不動産投資を行うための賃貸需要や利回りを中心におすすめのエリアをご紹介します。

1. 大分の不動産投資情報

不動産投資を行う上で、そのエリアの人口の推移や経済状況・賃貸需要・利回りなど事前に調査しておくことが重要です。

大分県は、県の大部分を自然が占めており、実際に不動産投資の対象となるエリアはかなり狭いと言えます。

しかし、市街地においては、住宅地の地価が上昇している地域が多く、商業地においても新JR大分駅ビルが開業したことによる波及効果で地価の上昇が続いています。

ここでは、大分県で不動産投資の基本データとおすすめする理由についてお話しします。

基本データ｜人口・賃貸需要・利回り

大分県の人口は、2023年9月1日現在において1,142,804人ですが2045年には896,653人となり21.5%の減少が予測されています。

各自治体ごとに見てみると、大分県の県庁所在地でもある大分市では、2023年8月末日において478,873人ですが2045年には434,166人と減少率は9.3%と比較的小さいのに対して、次に人口の多い別府市では20%以上、佐伯市に至っては40%以上減少するなど極端な2極化が進むことに。

賃貸需要においては、県庁所在地のある大分市が中心となっており、賃貸物件の掲載数も全体の63.8%程度、続く別府市で14.3%、中津市で9.8%と賃貸需要はこの3市に集中しています。

大分市の空室状況を見てみると、空室状況17,990(賃貸住宅空家) /105,450(借家)となっており、空室率は17.1%とそれ程高くありません。

入居者の検索条件では、1R・1K・1LDKなどの単身者向けが60%を占め、2LDK以上のファミリーは40%とどちらかと言えば単身者需要が多いエリアと言えます。

大分県内における不動産投資の利回りについては、区分マンションでは10~20%前後を中心に20%台後半の物件もあります。

区分マンションに一棟中古アパートやマンションなども含めると全体の利回りは14%程度です。

（参照;LIFULL HOME’S 不動産投資  見える！賃貸経営　https://toushi.homes.co.jp/owner/）

大分での不動産投資をおすすめできるワケ2つ

九州と言えば、中心は福岡県と思われる方も多いかもしれませんが、大分県も不動産投資の対象として非常に魅力的なエリアです。

大分市を中心とした開発が進んでおり、市街地を中心に地価の上昇している地域が多く、商業地においても新JR大分駅ビルだけでなく、その他のエリアでも地価上昇が続いています。

大分で不動産投資をおすすめする理由について詳しく解説します。

①住宅地｜市街地を中心に地価上昇中の地域が多い

大分県の中心はやはり大分市ですが、中でもJR大分駅周辺の市街地の開発が進んでいます。

大分駅南地区においては土地区画整理事業により大きく町が変わり、マンションの建設ラッシュが続くなど地価の上昇が続いています。

他にも住宅地として大分市の東部エリアにある明野地区や南部エリアにある稙田地区の人気が高く、中津市、宇佐市でも地価は上昇。

しかし、地価が下落傾向にあるエリアもあり、大分県で不動産投資をする際にはエリア選びが重要になります。

②新JR大分駅ビルの波及効果｜商業地も概ね地価上昇中

2015年10月に新JR大分駅ビルとして「JRおおいたシティ」が開業した波及効果で、JR大分駅周辺の商業地エリアの地価は上昇を続けています。

更に、2024年4月には、ホテル「ドーミンイン」が開業、2024年春には、「大分フォーラス」跡地に開発中の「（仮称）大分オーパ」と大型施設の開業が続く。

又、大分市は2024年度の「国民文化祭」や2024年の「ラグビーワールドカップ」の開催地に決定していることから、イベントを利用し街の活性化に繋げようと県との連携も盛んに行われています。

こういった状況もあり、大分県では、大分駅周辺だけでなく、郊外の由布市や別府市・宇佐市でも商業地の地価は上昇傾向にあり、不動産投資にとっても良い影響が期待できます。

2. 大分はこんなところ｜観光データ

大分県と言えば、別府や湯布院の温泉が有名ですが、壮大な大自然が楽しめる「深耶馬溪」、日本一高い吊橋の「九重夢大吊橋」といった大自然の景色を楽しむことも出来ます。

他にも、大分が誇るパワースポット「宇佐神宮」やレトロ感たっぷりの街並みが楽しめる豊後高田の商店街「昭和の街」、「アフリカンサファリ」、大分マリーンパレス水族館「うみたまご」など数多くの観光スポットがあります。

2024年度の「国民文化祭」や2024年の「ラグビーワールドカップ」の開催地にもなっており、今後は更に観光客が増加することが期待されています。

東京からのアクセス

東京から大分のアクセスは、新幹線、飛行機、高速バスがありますが、距離を考えると飛行機が一番ですね。

飛行機で移動する場合は、羽田空港から大分空港まで1時間55分、大分空港からJR大分駅まで1時間となり、待ち時間なども考えると約5時間。

新幹線の場合は、東京駅から小倉駅まで4時間50分、小倉駅で乗り換えてJR大分駅まで1時間20分となり、乗り換え時間を含むと約6時間20分。

大分の観光スポット3選

大分県には数多くの観光スポットがあるので選ぶのも困ってしまいます。

しかし、温泉の街と言われる大分県ではやはり別府温泉の地獄めぐりは外せませんね。

続いては、大分県の観光スポットのおすすめ3選をご紹介します。

①別府地獄めぐり

大分県で絶対に外せない観光スポットと言えばやっぱり「別府温泉」です。

温泉県と言われる大分県の中でも別府温泉は別格で、湧出量は日本一の1日あたり13万7,040キロリットルを誇り、2位の湯布院温泉の6万1,607キロリットルの倍以上。

癒しのスポットとしての温泉も楽しめますが、別府温泉と言えばやはり「別府地獄めぐり」でしょう。

特徴の違う温泉をそれぞれ海地獄、鬼石坊主地獄、かまど地獄、鬼山地獄、白池地獄、血の池地獄、龍巻地獄に見立て、その地獄を周遊する観光コース。

そして、地獄めぐりのもう一つのお楽しみは、地獄蒸しプリンや極楽饅頭といったグルメや血の池軟膏といった独特なネーミングのお土産ですね。

観光とグルメを楽しみながら、サーっと回って2時間、ゆっくり回れば1日遊べます。

②深耶馬溪

秋の紅葉が有名な深耶馬渓は、中津市の山移川沿いにある非常に美しい渓谷です。

深耶馬渓の見どころは、山から飛び出した8つの奇石が一度に見渡せる一目八景やジブリ映画に出てくるような川のほとり。

湧き出る水が多いので、暑い夏にはひんやりと気持ちよく、避暑地としても人気。

都会の喧騒に疲れた体や心を深耶馬渓の済んだ空気や美しい景色で癒してみてはいかがでしょうか。

③九重“夢”大吊橋

渡るのも怖い！と思ってしまう九重“夢”大吊橋も人気の観光スポットです。

九重“夢”大吊橋は、長さ390m、高さ173m、幅1.5mと日本一の人道専用吊橋と言われており、山の高さも合わせると標高777mに。

高い所が苦手な人には少し厳しいかもしれませんが、1800人乗っても大丈夫なように設計されているのでご安心を。

橋からは、日本の滝100選にも入っている震動の滝・雄滝や雌滝や新緑の木々や秋の紅葉といった大自然を堪能することが出来ます。

3. 大分の賃貸データ｜賃貸需要を知って投資に役立てる

大分県の人口は、大分市が2023年8月末日において478,873人で1位ですが、2位の別府市は117,749人と大きな差があります。

そのため、大分県で不動産投資をするならやはり人口が多く賃貸需要も多い大分市内がおすすめですが、人気の市町村として単身者、ファミリーとも2位に別府市が入るなど別府市も人気のエリア。

次は、家賃相場や人気のエリアなど大分県の賃貸データについてご紹介いたします。

家賃相場

大分県内の賃貸需要を比較してみると、賃貸物件の掲載建物件数は大分市が1,027件、別府市が289件、中津市が86件となっており、やはり大分市の件数が突出していますね。

家賃相場は下記の表をご参照ください。

市	1R・1K	1LDK・2K	2LDK	3LDK
大分市	3.97万	5.35万	6.55万	8.87万
別府市	4.09万	5.47万	6.10万	–
中津市	3.89万	–	5.70万	–
日田市		5.09万	6.05万	–

単身者が利用する1R~1LDKにおいては、大分市よりも別府市の方が家賃相場は高く、2LDK以上では大分市の家賃相場が一番高くなっています。

不動産投資をする際には、投資する対象物件が単身者向けか、ファミリー向けかを見極め、購入する物件のエリア選定をする必要があります。

単身者向け人気エリア

単身者向けに人気の市区町村は、1位が大分市、2位が別府市、3位が中津市です。

人気の駅は、1位は賀来駅、2位は滝尾駅、3位は別府駅となっており、大分駅が4位なのは意外ですね。

単身者の場合は、1位の賀来駅から大分駅まで11分、滝尾駅からは7分、別府駅からは9分と市街地から少し離れているエリアが人気になっています。

ファミリー向け人気エリア

ファミリー向けに人気の市区町村は、1位が大分市、2位が別府市、3位が日田市です。

人気の駅は、1位は大在駅、2位は高城駅、3位は滝尾駅。

ファミリーの場合は、大分駅まで15分以内で通勤できる大在駅、高城駅と日豊本線沿線が人気のエリアとなっており、物件を購入するなこの沿線が狙い目。

（参照：不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S>賃貸>滋賀県>>滋賀県の家賃相場　https://www.homes.co.jp/chintai/oita/city/price/）

4. 大分での不動産投資戦略と今後の展望

人口減少の進む大分県では、不動産投資にはどういった戦略が必要でしょうか。

大分県では、大分市街地や明野地区、稙田地区など土地の価格が上昇するエリアと土地の価格が下落する郊外の2極化が進んでいます。

そのため、大分県で不動産投資を行う場合は、そのエリアの開発状況や自治体の政策など将来を見据えて購入することが重要です。

ここでは、大分県で不動産投資をする上での注意ポイントや今後の展望についてお話しします。

大分での不動産投資の注意ポイント

大分県では、大分市など人口減少が少ないエリアと現在人口が多いエリアでも佐伯市のように40%以上も人口減少が進むエリアに2極化していきます。

現在は、減少の少ない市街地や人気の住宅地でも、購入しやすい金額の物件は多く、将来の価格上昇を見込んで土地を購入しておくのも良いでしょう。

ただし、大分県全体の人口減少は大きく進み、賃貸需要は全体では減少することが予想されるので、大分県で不動産投資を検討する際には、賃貸だけでなく、他の用途に転用できるような不動産投資戦略も必要。

賃貸より土地｜人口減少による空室リスク

大分県では、今後人口減少による空室リスクが高まることが予想され、賃貸需要は縮小傾向に。

賃貸収入を当てにして収益物件を購入しても、将来空室が増えれば賃貸経営が成り立たなく恐れもあります。

そのため、大分県で不動産を購入する場合は、トランクルームやコンテナボックス、駐車場などの需要があるかどうか調査しておき、万が一空室が増えた場合にこれらの用途に転用する対応ができるような土地を選んで購入する必要があります。

大分で不動産投資をするなら｜大分市街地・明野地区・稙田地区

大分県で不動産投資をするなら開発が進み地価の上昇が続く、大分市街地・明野地区・稙田地区がおすすめ。

人口減少が進む大分県の中でも、大分市内は人口減少が少なく、2015年のJR新大分駅ビルの開業後に合わせて大分市街地の開発やマンション建設が進み、郊外からの人口の流入も進んでいます。

大分市街地・明野地区・稙田地区では、今後も地価の上昇は続くと思われるので売却益が期待でき、人口減少により空室が増えたとしても他の用途に転用しやすいので、不動産投資先として非常に魅力的なエリアと言えます。

今後の大分はどうなっていく？｜課題と取り組み

大分県においても、他の地方都市と同様に少子高齢化による人口減少は避けて通ることが出来ない課題です。

JR大分駅の開発が続く大分市でも人口減少は進み、過疎化が進むエリアでは2045年には約半数になる所も。

この課題に対して大分県ではどういった取り組みが行われているのでしょうか。

課題は人口減少｜大分県人口ビジョン

2024年には114万人いる大分県の人口は、2040年には約96万人となり、65歳以上の高齢者人口は35万人を超え、高齢化率は36.7%まで上昇。

更に、15歳未満の年少人口の落ち込みもひどく、いかに子育てしやすい環境を作り、出生率を上げるかが課題となります。

そこで、大分県では人口減少に歯止めをかけるために「大分県人口ビジョン」を掲げ、その実現を目指して2015年から2024年までの5年間の政策として「まち・ひと・しごと創生大分県総合戦略」を策定しています。

まずは、国の長期ビジョンにおいて2030年までに国民希望出生率を1.8程度、2040年までに人口置換水準を2.07程度まで高めることが目標として挙げられており、大分県人口ビジョンでは県民の希望出生率を2030年に2.0程度、 2040年に2.3程度を目指しています。

そして、若者の県外への転出を減らし、転入を増やすため、2023（平成32）年までに社会増減（その地域の住民が他の地域へ引っ越して行ったり、他の地域から引っ越してきたりすることによる人口増減のこと）を均衡まで持っていき、社会増減率は毎年 1,000人程度上乗せすることを目標としています。

取り組み｜まち・ひと・しごと創生大分県総合戦略

「まち・ひと・しごと創生大分県総合戦略」は、10年間にわたる大分県工期総合計画「安心・活力・発展プラン2015」の中から、「まち・ひと・しごと創生」に関連した政策に特化して作られた計画で、期間は2015年から2024年までの5年間となっています。

「まち・ひと・しごと創生大分県総合戦略」では、大分県人口ビジョンを達成するために、基本目標を「人を大事にし、人を育てる」「仕事をつくり、仕事を呼ぶ」「地域を守り地域を活性化する」「基盤を整え、発展を支える」とし、具体的な政策を掲げています。

これらの政策を実行することで、2100年には人口は増加に転じ、100万人程度の人口維持が可能に。

5. 大分県では地価の上昇が見込める大分市街地・明野・稙田エリアがおすすめ

大分県でも人口減少が課題となっていますが、大分市街地では新JR大分駅ビルを中心に開発が進み、地価は上昇。

住宅地では、大分市の東部エリアの明野地区、南部エリアの稙田地区は人気が高く、今後も地価の上昇は続くでしょう。

大分県では、市街地と郊外の2極化が進むと予想されており、大分県で不動産投資をするならやはり地価の上昇が期待できる大分市街地・明野・稙田エリア。

とは言え、大分県では人口減少により空室リスクはどうしても高まりますので、賃貸だけでなく、他にも転用できるような不動産の購入がポイントとなります。
 

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