海外不動産投資はあり?なし?答えはYES!成功を導くポイントとは?

海外への不動産投資は、ありです。なしと答える意味もわからなくありませんが、リスクを回避できる経営戦略があれば問題ありません。実際に、海外へ投資し成功している人はいます。

 

また、日本に比べてキャピタルゲインを望める市況です。プレビルド物件の仕組みは、メリットもありますが気を付けなければいけないポイントもあります。

ここが、重要です。このポイントを押さえ、経営の軸がしっかりしていれば、OKなのです。では、そのポイントを攻略していきましょう。

1. 海外の不動産投資はキャピタルゲインが主流

一概に海外全般がキャピタルゲイン重視なわけではありません。ですが、特に新興国は売買を目的とした投資が主流です。

プレビルドとは

日本では「青田売り」を意味するプレビルド。建築前のコンドミニアム(区分ワンルームマンション)を購入し、物件の価格が高騰した際に売却をして、利益をだす仕組みです。

 

メリット:購入価格を抑える事ができる・キャピタルゲインが望める
デメリット:完成後に建築の粗が見えてしまう事がある・キャピタルゲインが思うように望めない

 

      

このような物件が建設されています。主に、プール付きの物件が多いです。

フィリピンやタイではプレビルド物件が多い

プレビルドがもつ投機の一面

資産を運用する方法は、100種類以上あります。そのなかでも、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法です。しかし、国内と海外では異なります。

特に海外の場合は、土地勘もなく調査するのが大変です。投機の一面は、資産を運用するのであれば少なからず垣間見える部分です。ただ、感情任せに投資をしてはいけません。対策次第では、リスクを回避する事ができますから、不動産投資家としての経営理念をしっかりもっていれば、海外への投資は運用の幅を広げる良い機会です。

 

「プレビルド物件の価格が思うようにあがらなかったらどうしよう」と考える人は、海外投資だけではなく国内でも、資産を運用するには向かないです。機転を利かせ、ならばどのような事でリスクを回避できるか計画を立てる事ができる人が、向いています。

2. 海外の先進国・新興国に投資するメリット

セミナーは土日関係なく平日も開催されています。料金はほとんどが無料です。この記事と合わせてありとあらゆる情報を把握しておきましょう。

先進国・新興国とは

先進国は、高度な工業化を達成し技術水準ならびに生活水準の高い経済発展が大きく進んだ国家のこと。
先進国:G8と呼ばれ、(アメリカ合衆国・イギリス・イタリア・カナダ・ドイツ・日本・フランス・ロシア)を指す。また、先進国は不動産市場が比較的安定しています。
新興国は、経済発展が遅く今後特定の条件を満たすことができれば高い成長が見込める諸国。
新興国:(中国・インドネシア・マレーシア・タイ・ベトナム・フィリピン・シンガポール)などを指す。また、新興国は住宅を中心に商業・業務施設などが高騰する可能性が高いです。

どちらの国に投資をしても、円の価値がなくなった場合、将来は自分の好きな国で暮らしていきたいと望んでいる方に、オススメです。しかし、あくまでも日本を軸とした経営を行って頂きたく思います。つまり、リスクヘッジを行うという事です。

国別のおおまかな表

国名 特徴 現地の銀行からの融資 利回り 節税 減価償却 セミナー
タイ  プレビルド投資が主流。  可能  5%~ あり  あり  ◎
ベトナム  初期費用が高額。 不可  10%  あり あり  ◎
マレーシア  安定した家賃収入が見込める人口の多い国。  可能  6.2%  あり  あり  △
インドネシア  外国人の投資に積極的。  不可  8%  あり  あり  △
フィリピン 家賃は前払いでまとまって貰える。 可能  6%  あり  あり
シンガポール  物件購入価格が東京より高い  可能 2.82%  あり  あり  △
 アメリカ  中古物件の価格が落ちない  可能  20%  あり  あり  ◎
 日本  インカムゲイが主流。  可能  3%~  あり あり

海外不動産投資用の資金は、外資系金融機関やフリーローンからの融資が可能。
・外資系金融機関は借り入れできるが、自己資金は30%~50%必要。
・フリーローンは無担保で借り入れできる代わりに金利が高い

※利回りは変動するので、目安としてお考え下さい。

海外投資では、カントリーリスク(法規制・税規制)を考慮した国への投資をオススメします。しかし、圧倒的に日本に比べ情報が少なく、不安な要素が多いと思います。サポートをしてくれる業者選びも大切になってきますので、セミナーやブログなどを読み情報を集めておきましょう。

トラブルの元って、実はあなたから起こっていることかもしれません。

3. 海外から見た日本の評価

2020年のオリンピックや2023年~2024年予定のカジノを含む統合型リゾート(IR)など、日本は様々な事に力を入れています。また、消費税もあがるとされていますので、今後の不動産価格にも影響するでしょう。

融資環境がいい

現在は、融資の審査は厳しい状態にあります。しかし、低金利で借り入れしやすいのは確かです。そのため、サラリーマンでも不動産投資ができるようになり、インカムゲイン重視や節税目的の投資が主流です。

 

この融資環境はとても便利で、レバレッジ効果を活用した投資は、不動産価格を高騰させました。今後は、どのような変化をもたらそうとも経営が安定している投資家の動きに注目です。1戸から始まり、資金を増やしていければいずれは1棟も夢ではありません。

利回りにも影響する融資状況ですが、銀行がお金を出さなくなれば不動産を購入する方は減るでしょう。海外からの投資が少なくなれば、日本の不動産市況も雲行きが怪しくなります。どこでリスクヘッジをするかも、大切なことです。

東京オリンピックに向けて期待されている

世界の都市総合ランキングで、ロンドン・ニューヨーク・パリに次いで東京は第4位です。オリンピック開催効果で2位~3位に浮上することも期待されています。

 

更に、経済効果はもちろん外国人の労働者や観光客が増えるため、民泊事業にも注目です。海外の投資家のグローバルマネーが、オリンピック後も流入すればいいのですが、リスクヘッジのためにも日本と海外の両方に投資をする事で為替差益も得る事ができます。

また、不動産投資はエリアが需要ポイントになってきます。オリンピック前も後も影響を受けないエリアへの投資は、利益の上下はないものの家賃相場の安定が望める場合があります。主にバケーションで訪れる方の多いエリアは、比較的安定した不動産市況です。

海外への不動産投資は未知数

海外への投資は、キャピタルゲイン目的だけではありません。例えば、

・将来は自分の好きな国で生活をしたい
・息子の留学先として購入したい
・セカンドハウスが欲しい
など、このような方に向いている投資法です。

ただ、あくまでも軸をしっかりもったうえで、(安定した家賃収入が入る物件)海外への投資を行いましょう。

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