新潟で不動産投資をするなら新潟市!コシヒカリの産地での投資術

「国境の長いトンネルを抜けると雪国であった。」川端康成の『雪国』の舞台でもある新潟県。

お米、スキーなど思い浮かぶものはたくさんあるのではないでしょうか。そんな新潟での不動産投資を成功させるコツをお伝えしていきます。

1.  新潟とは?

日本海側(本州)で唯一政令指定都市がある新潟県。
上越地方、中越地方、下越地方、佐渡地方の4地域に大きく分けられます。
面積は12584㎢で東京都の約5.74倍。県内全域で日本海側気候で県全体が豪雪地帯です。
魚沼産コシヒカリ・タレカツ・へぎそばなどなどおいしい郷土料理もたくさん。
ワインやあの有名な柿の種、スキー・道の駅・ドライブスルーの発祥の地でもあります。

1-1. 新潟県1位ランキング

新潟県には誇るべきものやことがたくさんあります。全国1位のものが以下の通り。

  • 最長河川の信濃川
  • 清酒の消費量(平成25年 13,3リットル)
  • 神社の数(平成27年 4743社)
  • 重要有形民俗文化財指定件数(平成27年 17件)
  • 夫の通勤時間(平成23年 54分)

新潟県HPより(http://www.pref.niigata.lg.jp/tokei/1240862480256.html

ちなみにスキースノーボード場・温泉地の数・海水浴場
の数は第3位になっています。

1-2. 観光スポット

新潟市水族館マリンピア日本海

JR新潟駅からバスで20分。
日本海に生息する魚を一堂に集めた日本海大水槽があります。

萬代橋(ばんだいばし)


信濃川の上にかかる橋で、1886年に初代萬代橋が造られました。1908年の新潟大火で半分以上が焼失された歴史もありますが、1929年に三代目萬代橋として完成してからは1964年の新潟地震に持ちこたえた耐久力を持っている橋です。国の重要文化財にも指定されています。
夜にはライトアップされていて信濃川と合わさり、非常に綺麗です。

上越国際スキー場

JR上越国際スキー場前駅、越後湯沢駅から送迎バスが出ています。
平成29年に50周年を迎える国内3本の指に入る面積がある南魚沼市のスキー場。

2. 新潟のデータから見る成功の秘訣

新潟県で不動産投資を成功させる秘訣はずばり新潟市内の電車の沿線地域です。それに加え、沿線地域の中でもしっかり絞って物件を選ばないといけません。

人口などのデータとともに読み解いていきましょう。

2-1. 人口推移

(総務統計局 国勢調査より)

1970年から1995年にはピークを迎えてからは人口は減少の傾向にあります。

未婚化・晩婚化による出生率の低下や、教育の受け皿不足、働く場所の不足などによる若年層の都市部への人口流出が続いています。

2-2. 交通事情

新潟県は上越新幹線が開通しているので東京からは2時間以内に到着します。
走っている鉄道はJR・北越急行・えちごトキめき鉄道。
JR新潟駅からは佐渡汽船・新日本海フェリーや新潟空港などへもアクセスでき、都心部は移動に便利です。

 

高速道路は上信越道・北陸道・関越道などが走っていて、富山・福島・群馬・長野の近隣県へのアクセスが可能です。

2-3. 周辺家賃相場

新潟県の住みたい街ランキング1位の新潟県中央区の家賃相場は以下の通り。

間取り 家賃相場
ワンルーム 4.34万円
1K 4.65万円
1DK 5.02万円
1LDK 7.39万円
2K 5.73万円
2DK 5.96万円
2LDK 8.51万円
3LDK 10.87万円

区の1Rの相場が低くて3万~5万までと幅がありますが中央区はその半ばぐらいです。

3. 新潟での不動産投資成功の秘訣

新潟での不動産投資のコツとして、新潟市内の電車の沿線地域というのは上記にも述べましたが、

沿線というだけではなく、主要な駅の周りだとより空室率が低くなる傾向にあります。

そしてもう一つのコツとして

単身者・・・移動に便利な新潟駅やJR越後線の寺尾駅(新潟大学駅の隣の駅)が人気
ファミリー・・・新潟大学駅、住宅地の多いJR越後線青山駅が人気

というようにターゲットとする層によって立地を変えるのがポイントです。

立地の他に、やはり人口流出が多く人が集まりにくい傾向にあるので、

  • リフォーム代や設備代を惜しまない
  • 賃料の引き下げや営業経費は他を圧倒するぐらいにする
  • 募集方法の工夫

などのコツがありますがそれには管理会社と信頼関係を築くことが重要になってくるのです。

地方の不動産投資について詳しくはこちらの記事をご覧ください。

4. おすすめ・人気エリアは

新潟でやはり需要が多いのが「新潟市」。なかでも中央区と西区は交通の便がよい・積雪が県内でも少ないなどの理由で人気が高いです。次いで長岡市、上越市となっています。

4-1. 一棟アパート投資か新築マンションで

やはりおすすめは空室リスクが分散できる一棟アパート投資。駅付近にすれば単身、付近の学生の需要が高まります。

区分マンション投資は、中古だと2~300万円で買えるような物件もありますが、より多くの収益を狙いたいときは駅周辺の新築マンションがおすすめです。

新潟駅周辺などは開発が進んでマンションも増えているので、他の物件と家賃などで差をつけられれば空室リスクも抑えられます。

4-2. 治安

新潟は都道府県別ランキングで犯罪率の高さは47都道府県中34位。治安は悪くはありません。

http://area-info.jpn.org/CrimPerPop.html

5. 今後の成長予測

新潟県も地域の成長や活性化へ向けて、数々の対策を行っています。人口を安定させることが新潟県の当面の目標になるでしょう。

5-1. 新潟県の対策

新潟県の人口減少の行政計画として、「夢おこし」政策プランがあり、「将来に希望の持てる魅力ある新潟県の実現」を理念としています。
健康安心のまちを目指したり、教育者の育成、企業の活性化などに力を入れています。

定住促進にも力を入れていて、県が運営している「にいがた暮らし」で、住んでいる(いた)人の声や住宅情報、就職情報などを見ることができます。 http://niigatakurashi.com/

6. 新潟での不動産投資は新潟市内でのエリア厳選を!

新潟での不動産投資で大切なのは「電車の沿線・・・の中で更にエリアの厳選」「管理会社との信頼関係」です。この二つで空室リスクを防ぎながら収益を得ましょう。

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