山形県で不動産投資をする魅力とは?投資のおすすめエリアと家賃相場を紹介!

東京都で不動産投資をすることと、山形県のような地方で不動産投資をするのは根本的に異なります。

まず、東京都は需要も供給も高いので、家賃設定さえ間違えなければ空室リスクは抑えることができます。ただし、物件を取得するための費用が高いです。

一方、地方は需要も供給も低いので、空室リスクは東京よりは高いと言えます。

しかし、物件取得費用は安いので、上手く貸付けできれば高利回りで回すことができるのです。

つまり、物件の良し悪しによっては、地方の方が利益になる可能性もあるということです。

今回は、そんな地方の中でも山形県にスポットライトを当てて紹介します。

山形県の賃貸需要はもちろん、人気エリアや賃料相場、そして今後の見通しまで詳しく解説していきます。

1. 山形県の不動産投資情報

まずは、不動産投資をする上で重要な以下の点を解説します。

・山形県の人口増減
・山形県の賃貸需要
・山形県の利回り

上記は、不動産投資をする上での空室リスクを図る材料や、収益性を図る材料として重要な情報になります。

なお、今回紹介する情報はLIFULL HOME’Sが提供する情報※を元にしています。

※LIFULL HOME’S 不動産投資
https://toushi.homes.co.jp/owner/

山形県の人口増減・賃貸の需要・利回りとは?

人口増減について

人口増減に関しては、東北地方を切り取ってみると山形県は以下のように東北地方を切りとってみると標準的な水準です。

  • 青森県 -2.6%
  • 岩手県 -2.2%
  • 宮城県 -0.2%
  • 秋田県 -3.7%
  • 山形県 -2.2%

山形県には21の市郡があり、そのうち17の地域で人口が減っています。

また、残りの4つの地域も増加率は最大2.3%で、減少率は3%を超えている地域が多いことから、山形県内で人口減が進んでいる点は納得できます。

ただ、人口減は日本全体のことなので、人口減をしている地域に目を向けるよりも、こんな状況でも人口が増加している地域に目を向けるべきです。それは、山形県内でいうと山形市・寒河江市・天童市・東根市の4市になります。

賃貸の需要について

賃貸の需要に関しては、賃貸物件の空室率が指標になります。以下のように山形県は東北地方でも比較的低い部類に入るでしょう。

  • 青森県 26.1%
  • 岩手県 23.3%
  • 宮城県 21.5%
  • 秋田県 24.5%
  • 山形県 22.0%

この数値は四国などほかの地方と比べても大きな違いはありません。

ただし、関東圏は14%~18%ほどなので、やはり関東圏に比べると空室率は高いことが分かります。

この対策としては、空室になることを見越して、1年に1.5カ月分ほどは賃料がゼロになると想定して収支計算することです。

利回りについて

想定利回りについては、以下のように東北地方では標準的な数値でした。

また、青森県に関しては、情報不足によりデータがありませんでした。

  • 岩手県 14.0%
  • 宮城県 8.6%
  • 秋田県 13.2%
  • 山形県 11.5%

前項のように、関東圏は空室率こそ低いというメリットがあるものの、利回りは5.8%~11.8%と東北地方に比べると低いです。

たとえば、東京都の利回りは5.8%ですが、これは空室になるリスクが低い代わりに物件価格が高いことを意味しています。

一方、山形は空室率は高めですが利回りは高いです。だからこそ、前項のように空室を見込んで、実際に運用したときの利回りを算出する必要があるのです。

山形県で不動産投資をする魅力について

山形県で不動産投資をする魅力は以下の点になります。

  • 経済状況が回復している
  • 雇用情勢が改善している
  • 貸家や分譲住宅が増加している
  • 比較的治安が良い
  • 交通の便が良い

なお、上記に関しての詳細を以下より記載しますが、データなどは全て山形県が出典している資料を参考にしています。

※山形県経済動向月例報告
https://www.pref.yamagata.jp/ou/kikakushinko/020052/data/keik/zenbun3007.pdf

山形の経済状況は回復の兆しがみられる

山形県内では、以下のように全体的に経済が持ち直しています。

  • 個人消費:力強さには欠けるものの、持ち直している
  • 住宅建設:前年の水準を上回った
  • 鉱工業生産:緩やかな増加傾向にある
  • 雇用情勢:着実に改善が進んでいる
  • 企業倒産:低い水準が続いている
  • 物価:前年の水準を上回った

このように、経済に関する指標は概ね好調です。

県内の経済が好調ということは、県内の企業や働く人の収入もプラスに働きます。それは、賃貸需要の増加や家賃増額につながるというわけです。

雇用情勢について改善の兆しがみられる

さて、前項でも少し触れましたが、雇用情勢は以下のように改善しています。山形県での有効求人倍率は以下のような数値です。

  • 平成29年12月:1.63
  • 平成30年1月:1.73
  • 平成30年2月:1.65
  • 平成30年3月:1.60
  • 平成30年4月:1.61
  • 平成30年5月:1.57

これは全国水準の数値であり、地方である山形県でこの水準であることは非常に高い数値と言えます。

求人が多ければ、山形県で働く人が増え、それによって賃貸需要も上がるというわけです。

住宅建設は貸家や分譲住宅が増加傾向にある

上述した点でも少し触れましたが、住宅建設は貸家や分譲住宅が増加傾向にあります。

住宅建設は、持ち家こそ減少しましたが、貸家と分譲住宅が増加しました。

そのため、全体では5カ月連続で昨年の水準を上回るという結果が出ています。

これは、賃貸需要が高まっているということを意味しています。

賃貸需要がなければ、少なくとも貸家が増えることはないからです。

比較的治安が良い

色々な口コミを見る限り、山形県は治安が良いという書き込みが多いです。

現に、山形県は犯罪発生率は47都道府県中で44位と非常に低い水準になります。

犯罪発生率とは、警報犯罪認知件数を人口総数で割った数値であり、山形県は以下の結果です。

  • 犯罪認知件数:8,003件
  • 人口総数:1,168,924人
  • 犯罪発生率:0.685%

ちなみに、犯罪発生率1位の大阪は2.059%なので、山形県の3倍に当たります。

交通の便が良い

山形県は、以下の理由により意外と交通の便も良いのです。

  • 仙台までの高速バスがある
  • 鉄道やバスもある程度整備されている
  • 遅延することは少ない

ただ、これは山形県内の都市部に限った話です。

逆にいうと、投資するならそのような都市部を選ぶ必要があるということです。

2. 山形県はどんな所?

つづいて、東京からのアクセスと、おすすめの観光スポットという観点で解説していきます。

東京から山形へのアクセス方法

東京から山形へアクセスするときは、以下のような交通手段があります。

  • 飛行機:羽田~山形まで1時間
  • 新幹線:東京~山形まで2時間45分
  • 高速バス:バスタ新宿~山形駅まで6時間15分

このように、飛行機を使えばわずか1時間で到着する点はメリットと言えるでしょう。

山形県のおすすめ観光スポット3選を紹介

では、次に山形県のおすすめ観光スポットである以下を紹介します。

観光スポットの人気があれば、山形県に人が集まります。

そうなると、観光客がお金を支払うことで経済がまわり、山形県にとってメリットとなるのです。

3位:日本一の大ケヤキ

山形県のおすすめ観光スポット3位は、東根市にある日本一の大ケヤキです。

東根市の小学校の校庭にある大ケヤキは、幹の太さが24メートル、高さが30メートルもあります。

国の特別天然記念物にも指定されており、樹齢は1500年以上と推察されるほどの規模です。

2位:花笠まつり

山形県の観光スポット2位は、山形市で開催される花笠まつりです

この祭りは8月に開催される祭り、笠に真っ赤な花をあしらった「花笠」を手にした人たちが踊りながらパレードする祭りです。

花笠と着物を着て踊る大規模な祭りであり、100万人もの観光客が訪れる真夏の一大イベントになります。

1位:立石寺

山形県おすすめ観光スポット第1位は、山形市にある立石寺です。

立石寺 は貞観2年(860年)に慈覚大師円仁が開いたお寺になります。

山肌にはたくさんのお堂が集合し、山寺の愛称で広く知られるお寺です。

ここには、名物の「力こんにゃく」や景色の良い展望台があり、山形県屈指の観光スポットと言えるでしょう。

3. 山形県の家賃の相場と人気の不動産投資エリア

ここまでで、山形県の魅力が分かったと思います。

では次に、山形県で実際に不動産投資するときに気になる家賃相場と人気エリアを見ていきましょう。

なお、これらのデータは、上述したLIFULL HOME’Sのデータより抜粋しています。

また、家賃に関してはスマイティ※のサイトを参考にしています。

※スマイティ
https://sumaity.com/town/yamagata/yamagata/

山形県の家賃相場と人気のエリア

山形県内で人気のあるエリアは以下の通りです。

1位:山形市
2位:鶴岡市
3位:米沢市
4位:天童市
5位:酒田市

やはり1位は県庁所在地でもあり、交通の便もよい山形市になります。

地方エリアで最も人気のあるエリアは、ほぼ全て県庁所在地であると言っても良いでしょう。

2位の鶴岡市は山形県でも日本海側(西)に位置しており、人口約13万人の県内第2位の都市です。

鶴岡市の中でも鶴岡駅に近いエリアは施設も充実しており、比較的利便性が高いため人気です。

1位の山形市の家賃相場は以下になります。

1R 4.1万円
1K – 1DK 4.1万円
1LDK – 2DK 5.6万円
2LDK – 3DK 6.2万円
3LDK – 4DK 7.9万円
4LDK以上 8.6万円

山形県で人気の駅

つづいて、エリアではなく、駅別に人気ランキングを見ていきましょう。

1位:山形駅
2位:米沢駅
3位:鶴岡駅
4位:北山形駅
5位:酒田駅

上記で1位の山形市、4位の北山形駅は山形市に位置しています。

やはり、エリア別と同様、山形市エリアが強いエリアと言えるでしょう。

地方だと、県外に流出するリスクがあるため、人口が多く、人気のあるエリアで投資する必要があります。

その意味では、山形県で投資するなら山形市、もしくは少なくとも今回ラインクインしたエリアで投資するべきでしょう。

4. 山形県で不動産投資をする注意ポイントと今後の見通しとは?

 

山形県で不動産投資をする時の注意ポイントとは?

需給バランスを考慮する

地方だけに限った話ではありませんが、不動産投資は需給バランスが非常に重要です。

特に、地方は人口増減の差が激しいので、需要のブレは都心に比べると遥かに大きいと言えます。

そのため、今回も紹介しましたが、エリアごとの人口増減をチェックし、さらに賃貸物件の供給数をチェックした上で物件選びをする必要があります。

エリアの選択範囲を狭めない

また、山形県などの地方で不動産投資をする場合は、選択範囲を狭めてはいけません。

最初に言っておきますが、需給バランスを考慮した上で、ある程度エリアは絞っておきます。その絞ったエリアの中から狭めてはいけないという意味です。

というのも、地方は人口が集まる場所が分かりやすいですが、だからこそ供給過剰になりやすいです。

そうなると、少ない人口を取り合うことになるので、多少不便なものの供給が少ないエリアも選択肢に入れましょう。

そうすることで、エリア選びの視野が広がり、たくさんの物件から投資物件を選ぶことができます。

山形県の今後の見通しについて

山形県の今後の見通しについては、やはり人口(需要)について理解しておく必要があります。

少子高齢化が進むと予測される

山形県が出典している資料※によると、山形県では、年少人口(0-14歳)が1945年の約51.8万人をピークに減少しています。さらに、生産年齢人口(15-64歳)も1980年の約84.3万人をピークに減少しています。

一方、64歳以上の老年人口は増加し続けており、1995年には年少人口を上回るほどです。

この傾向は今後もつづくと考えられ、全国的に問題視されている少子高齢化は、山形県でも如実に影響を受けることになります。

だからこそ、繰り返しになりますが、人口減のないエリアに投資する必要があるのです。

※山形県 山形県人口ビジョン
https://www.pref.yamagata.jp/ou/kikakushinko/020060/kikakupdf/sougousenryaku/suishinhonbu_vol.2/2_jinkobijon_zentai.pdf

山形県の取り組みについて

このような状況で山形県が取り組んでいるのは以下です。

  • 子育て支援、人づくりの充実
  • 安全、安心な社会の構築
  • 産業の振興
  • 農林水産業の振興
  • 観光の振興
  • 自然環境の保全と活用
  • 交通ネットワークの整備

たとえば、子供をサポートする施設づくりや、山形県ドクターヘリの導入などです。

ほかにも、山形県として「つや姫」「雪若丸」というご当地米を売り出したり、東北自動車道を建築して交通網の整備などをしたりしています。

ただ、自治体の計画は途中で変更することもあるので、今後も注視しておくべきでしょう。

5. 山形県の魅力を知ることから

このように、山形県も全国で問題となっている少子高齢化問題や、地方によって人口減の問題を抱えています。

この問題はそう簡単に解決しないため、山形県の人口は今後減っていくと考えた方が良いでしょう。とはいえ、賃貸物件のニーズというのは常にあります。

それは、特に地方の都市部では一定水準のニーズがあると考えられるので、不動産投資には向いていると言えるでしょう。

まずは、山形県の魅力を知ることです。その魅力がそのエリアに住む理由になり、賃貸需要につながるのです。

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