香川で不動産投資がおすすめな理由と投資の注意ポイントを紹介!おすすめは高松市

香川県に実家がある人や、仕事で香川県に愛着が湧いている人の中では、香川県で不動産投資をしたいと思う人もいるはずです。

また、東京都内の不動産価格はかなりの高水準なので、そこを避けて地方で不動産投資をしたい人もいるでしょう。

そこで今回は、香川県で不動産投資をするなら知っておくべき知識を解説していきます。

 

結論から言うと、香川県で不動産投資をするのはおすすめです。

ただ、その根拠を知らないと、香川県で不動産投資をしても成功するのは中々難しいでしょう。

また、香川県内の人気のエリア・駅を知ることで、どのリアで物件を探すべきかという点も見えてきます。

まずは香川県を不動産投資の観点から深く理解し、その後に物件探しをするという順番がおすすめです。

1. 香川県の不動産投資情報

まずは、香川県の不動産情報である人口増減や利回り、そしてそもそも香川県でなぜ不動産投資を進めるかという点について解説していきます。

香川県の人口増減・賃貸の需要・利回りを紹介

まずは、不動産投資をする上で重要な以下の点を解説します。

  • 香川県の人口増減
  • 香川県の賃貸需要
  • 香川県の利回り

上記は、不動産投資をする上での空室リスクを図る材料や、収益性を図る材料として重要な情報になります。なお、今回紹介する情報はLIFULL HOME’Sが提供する情報※を元にしています。

※LIFULL HOME’S 不動産投資
https://toushi.homes.co.jp/owner/

人口増減

香川県の人口は5年間で1.0%減少しています。香川県には13の市郡がありますが、5年間で8つの市郡が人口減、1つの市が増減なし、4つの市郡が人口増となっています。さら

に、人口減は平均で3.8%減少しているのに対し、人口増は平均で2.6%ほどの上昇率なので、香川県全体では人口減というわけです。

ただし、四国内で見ると、以下のように人口増減は一番小さくなっています。

  • 徳島県 -1.7%
  • 香川県 -1.0%
  • 愛媛県 -1.7%
  • 高知県 -2.2%

賃貸の需要

賃貸の需要に関しては、賃貸用住宅の空室率を見ていきましょう。香川県の空室率は24.5%となっており、以下のように四国内では少々大きい数字となっています。

  • 徳島県 22.4%
  • 香川県 24.5%
  • 愛媛県 21.2%
  • 高知県 22.8%

たとえば、関東圏の都心寄りであれば空室率は14%~18%弱なので、香川県を含め四国の空室率の高さは地方ならではの弱みと言えるでしょう。

そのため、空室率が高いことを見越して、空室になってもある程度利回りを確保できるような収支計算が重要になると言えます。

利回り

次に、想定利回りは香川県内で13.60%となっております。これは、以下のように四国県内でも一番高い利回りです。

  • 徳島県 13.50%
  • 香川県 13.60%
  • 愛媛県 9.70%
  • 高知県 11.80%

たとえば、関東圏の利回りは5.8%~11.8%です。

これに比べると四国全体として利回りは高いと言えますが、前項の空室リスクがある点は忘れないようにしましょう。

香川県で不動産投資をおすすめする理由は?

さて、そんな香川県で不動産投資をおすすめする理由は以下の点になります。

  • 求人倍率が増加傾向
  • 高い教育が受けられる
  • 都会と自然のバランスが良い
  • 災害が少ない
  • 道路が整備され利便性が高い

有効求人倍率は上昇傾向にあり、人手不足になってきている

1つ目の理由は香川県の有効求人倍率が高いという点です。香川県の有効求人倍率は、2018年1月を見ると1.77です。

つまり、労働者1人に対して1.77社の求人があるということになります。四国の平均は同じ時期で1.52なので、香川県の有効求人倍率が高いことが分かります。

有効求人倍率が高いと、それだけ香川県に労働者が集まりやすいです。

すると、人口増の要因になり、賃貸需要もプラスになります。

そのため、有効求人倍率が高いと不動産投資にはプラスに働くのです。

※香川県内 経済概況
http://shikoku.mof.go.jp/content/000197564.pdf

高い教育が受けられ子育てに最適

実は、香川県では以下のように国内外で優秀な人材を輩出しています。

  • 大平正芳(元衆議院議員、第68・69代内閣総理大臣)
  • 大久保諶之丞(四国新道・香川用水・瀬戸大橋を提唱した明治期の県議会議員)
  • 大社義規(日本ハム創業者・日本ハム球団オーナーとして野球殿堂入り)
  • 平賀源内(本草学者、蘭学者、医者、作家、発明家、画家など)

また、平成24年度の全国学力・学習状況調査では、小学校の全ての教科の正答率が全国平均以上です。

さらに、図書館が本を貸し出す点数全国5位、書籍雑誌購入額全国7位など、教育県と異名をとるほどの評価を受けています。

都会と自然のバランスが程よく、企業の支店も多い

香川県の県庁所在地である高松市は「瀬戸の都」とも呼ばれ、各企業の支店も多いエリアになります。

高松市は大型小売店数が全国6位、飲食店数が全国12位というように商業利便性も高い場所と言えるでしょう。

一方、都市公園の広さは全国9位と自然も多いエリアなので、都会と自然がバランスよく存在する場所と言えます。

このような環境は住むには適しているエリアと言えるので賃貸需要が見込めるというわけです。

災害が少ないので安心

香川県は総面積が日本で一番小さいながらも、人口密度は全国11位とゆったりしている土地柄です。

また、香川県は太平洋側では瀬戸内海側を面しているので、津波などの自然災害のリスクも小さい場所です。

平成22年の自然災害被害額は全国3位の少なさとなっています。

ただ、平成30年7月豪雨で甚大な被害を受けたこともあり、災害へのリスクヘッジ(保険に入るなど)は欠かさないようにしましょう。

道路は整備されており、利便性が良い

香川県の道路密度は全国4位で道路舗装率は全国2位と、インフラ整備は整っているエリアといえます。

そのため、道路事情は良好で、本州へは瀬戸大橋で結ばれており、岡山へは約1時間で行くことが可能です。

また、そのほか都市へは新幹線を利用して以下のような所要時間です。

  • 大阪:約2時間
  • 東京:約4時間30分
  • 広島;約1時間30分
  • 福岡:約3時間30分

さらに、高速道路も整備されており、近隣の島へはフェリーもありますし海上タクシーもあるのです。

そして、高松空港からは、日本国内のみならず、韓国や中国へ行くこともできます。

2. 香川県とはどんな場所?

さて、そんな香川県ですが、次は東京からのアクセスやおすすめの観光地などを紹介していきます。

東京から香川へのアクセス方法

東京から香川県へのアクセスは以下の通りです。最短では、飛行機を利用すると1時間強で行くことができる点はメリットでしょう。

  • 飛行機:羽田~高松まで1時間15分
  • 新幹線:東京~高松まで4時間26分
  • 高速バス:東京駅から高松駅まで11時間42分

香川県のおすすめ観光地3選を紹介!

さて、次に香川県のおすすめ観光地を3つ紹介しましょう。

観光地として人気があれば人が集まってくるので、不動産投資においてもプラスの要素となります。

3位:エンジェルロード(天使の散歩道)

香川県の観光スポット3位は、エンジェルロード(天使の散歩道)です。

ここは瀬戸内海に浮かぶ小豆島にあるスポットで、1日2回のペースで潮が引いたとき海の中から砂の道が現れます。

ここはロマンチックスポットとしても有名であり、大切な人と手をつないで渡ると天使が舞い降りて願いを叶えてくれるともいわれます。

このことからエンジェルロードという名前が付きました。

2位:高松城跡

香川県のおすすめ観光スポット第2位は、高松市にある高松城跡です。

高松城は、天正16年(1588年)に豊臣秀吉の家臣である生駒親正により築城されました。

瀬戸内海の海水を城内の堀に引き込んでいることから、日本三大水城として知られています。

また、城跡一帯は玉藻公園として整備されている上、園内には重要文化財がたくさんあります。

1位:金刀比羅(こんぴら)宮・旧金毘羅大芝居

香川県の観光スポット第1位は金刀比羅(こんぴら)宮・旧金毘羅大芝居です。

いわゆる「こんぴらさん」の名前で親しまれる歴史のある神社であり、本宮には「海の神」として知られる崇徳天皇(大物主神)が祀られています。

「こんぴら参り」をする人もいれば、お土産屋さんでお土産を物色する人も多く、香川県内で最も人が集まる人気スポットです。

3. 香川県の家賃相場と人気のエリアを紹介

つづいて香川県の家賃相場の人気エリアをエリア・駅別で解説していきます。データは、上述したHOME’Sのデータから抜粋しています。

香川県の家賃の相場と人気のエリア

香川県の人気エリアは以下の通りです。

1位:高松市
2位:丸亀市
3位:観音寺市
4位:綾歌郡宇多津町
5位:綾歌郡綾川町

やはり県庁所在地であり、空港もある利便性が評価され、高松市が1位となっています。

そんな高松市の家賃相場はワンルーム~1LDKで5万円前後、2K~2LDKで5万円台後半、3DK以上だと5万円~8万円ほどが相場です。

 

2位の丸亀市は高松市の西側に位置し、香川県では高松市に次ぎ第二の都市として知られています。中心都市には商業施設が多くあり、利便性の高さを評価されています。

また、「丸亀製麺」といううどん屋さんが有名であることからも分かるように、香川県内の「うどん」で有名な場所でもあります。

丸亀市の賃料は、1K~1LKDで4万円から5万円強、2DK~2LDKで4万円台~6万円弱となっています。

3DLK以上の相場は記載されていませんでしたが、2LDKの相場を考えると高松市と同水準程度と考えられます。

香川県の家賃の相場と人気の駅

さて、次に駅別の人気は以下の通りです。

1位:太田駅
2位:三条駅
3位:丸亀駅
4位:昭和町駅
5位:宇多津駅

1位の太田駅、2位の山上駅、4位の昭和町駅は高松市内の駅です。

また、丸亀駅は丸亀市の駅になります。

やはり、香川県ではこの2つの都市が2強となっているため、賃貸需要も高いと言えるでしょう。

上位陣の家賃相場は、前項のエリア別とさほど変わりません。

4. 香川県で不動産投資をする注意ポイントと今後の見通しについて

次に、香川県で不動産投資をする際の注意点と今後の見通しを解説します。

注意点には収支に関する事項もあり、今後の見通しは将来的な収支に影響するので、良く理解しておきましょう。

香川県で不動産投資をする時の注意ポイント

  • 香川銀行の手数料
  • 情報の少なさ

まずは香川銀行の手数料に注意しましょう。

香川県に限った話ではありませんが、地方で不動産投資をするときは地銀を利用することが多いです。

そうなると大手銀行と金利や手数料面が異なってきます。たとえば、香川銀行を利用した一例では、保証料が100万円ごとに57,000円かかっています。

 

仮に、3,000万円の融資を受けるのであれば、171万円もの保証料がかかるということです。

大手銀行ではせいぜい100万円ごとに2万円程度なので、香川銀行の保証料との差は3倍近くになります。

この点は収支に影響してくるポイントなので、十分に注意が必要です。

また、香川県などの地方は都内などと比べて情報が少ないです。

そうなると、想定賃料なども予想しにくく、結果的に利回りがブレやすくなってしまいます。

そのため、地元の不動産業者を含め、情報収集するルートはたくさん持っていた方が良いでしょう。

香川県の今後の見通しについて

香川県の今後の見通しは、以下の点に注意すると良いでしょう。

  • 今後は少子高齢化が進むと予想される
  • 自動車の需要が高まっておりバス・鉄道が減少傾向

今後少子高齢化が進むと予測される

日本全体で少子高齢化が進んでいますが、香川県も例外ではありません。

香川県の少子高齢化に関しては、以下の点を押さえておきましょう。

  • 都市圏全体では、13.0%減少する見込み
  • 市町別では、東かがわ市が 28%減少と、減少率は最も大きい
  • 宇多津町では、県内で唯一、増加(8%増)と予測
  • 高齢者割合は 34.2%と増加する予測

少子高齢化が進むと、賃貸に住む世代が少なくなってきます。

さらに、全体的な人口減により、その傾向はさらに顕著になるでしょう。

特に、地方では人口減の落差が激しいので、やはり人口が集まりやすい高松・丸亀辺りで検討した方が良いと言えます。

交通手段が自動車の需要が高まっており、バス・鉄道が減少傾向にある

現在、香川県は自動車の需要が高まっています。

自動車の需要が高まるということは、バスや鉄道の利用は減っているということです。

そのため、採算が取れなくなり、ダイヤが減少したり、最悪の場合は廃線になったりするケースも出てくるでしょう。

そうなれば、バスや鉄道の利便性が低いエリアの賃貸需要は落ち込むので、元々ニーズが高い駅周辺を選ぶのが得策となります。

香川県の今後の取り組み

香川県が目指す今後の街づくりは「小さな市郡」です。

というのも、医療や商業施設は都市部に集中し、香川県内でも利便性の格差は激しくなっています。

そんな中、日常生活に不便がないように、街を小さくつくりコンパクトシティ化することで、地方でも利便性を高めようというわけです。

これは、全国的に展開されているコンパクトシティ構想と同じ発想であり、香川県でも進めています。

香川県で不動産投資をする際は、コンパクトシティ化がどこまで進み、都市部との格差がどこまで広がるかが重要になるでしょう。

5. 香川県での不動産投資は2大都市で

このように、香川県が抱える問題は日本全国の地方と同じことが言えます。

そのため、とにかく今後も人口減が小さく、人が集まるエリアに投資しなければいけません。

それが、香川県では高松市と丸亀市の2大都市になるでしょう。

現に、この2つはエリア的にも駅的にも人気のエリアなので、不動産業者とつながりを持ち、なるべく多くの情報を集めてエリア選定することをおすすめします。

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