農地レンタルをビジネスにするには｜市民農園を開設する3つの方法を説明します

近年、首都圏に居住する子育て世代を中心に人気が高まっているのが、農地を借り休日を利用して家族で野菜作りを楽しむというスタイルです。

「レンタル農園」や「体験農園」「シェア畑」「市民農園」など、さまざまなスタイルがあります。

後を継ぐ者が居なくなって遊ばせている農地の土地活用として、大いに注目すべき農地レンタルですが、どのような方法で開設すればよいのか、法令による違いや条件など詳しく解説していきます。

1. 農地レンタルはビジネスになる？｜レンタル農園・貸し農園・シェア畑

マンションや庭の狭い戸建ての生活では不可能な野菜や果物の栽培。

定年退職後に本格的な畑づくりを楽しみたいシニアや、子供を自然に触れさせたいファミリー層などの多様な生活スタイルやニーズに合わせた、さまざまな貸農園があります。

大きく分けて3種類｜体験農園・市民農園・滞在型農園

「体験農園」

入園料や収穫物の代金を支払い、農業指導を受けながら野菜作りができる。

野菜作りを基礎から学びたい人向けの農園。

苗や肥料・農具など必要なものは全て揃っているので、野菜作りビギナーに向いている。

一般的に、栽培する野菜が決められていたり、講習の日程に合わせて通う必要がある。

「市民農園」

手頃な利用料で農地を貸し出す。苗や肥料、農具は自分で準備します。

最近では管理人が常駐している、休憩施設がある等、充実した設備の農園もあります。

地方自治体や農協・NPOなどが運営しています。

「滞在型農園」

首都圏から離れた地域に多く、宿泊施設を備えていて滞在しながら野菜作りができる。

週末などに家族連れでスローライフを満喫できる。

水道・トイレ・休憩所なども完備されている。

宿泊施設など設備費用がかかるため利用料金は高くなるが、旅行感覚でゆったり楽しめるメリットは大きい。

レンタル農園の特徴｜何を求められているのか

市民農園に代表される「レンタル農園」は、「貸農園」「シェア畑」とも呼ばれています。

広い畑の一画を借りて自分で栽培をおこなうシステムですが、レンタル農園の特徴は、畑を所有することなく本格的な野菜作りができる点にあります。

ベランダや庭の片隅のプランターやミニ菜園では、栽培できる野菜や果物の種類や品質には限界があります。

レンタル農園であれば、より本格的で美味しい野菜を育てることが可能です。

また、レンタル農園は野菜の栽培を楽しむだけではなく、農園に集う新しい仲間やコミュニティができるという魅力もあります。

自然を通して、年齢層の異なる人達とのコミュニケーションや情報交換などの場になるのが人気の理由です。

また子育て中のファミリー層では、子供の食育や情操教育の場を与えたいと考えている人も多いようです。

親子で野菜を育てて収穫し、自宅で一緒に調理するという体験は、日常の生活で土を触ることが少なくなった子供達にとって、とても貴重な体験になるのです。

農地は借りられる？｜農地バンク

レンタル農園や貸農園は、一般個人向けの小規模なレンタル・システムですが、農業で起業したい人や、農業ビジネスを計画している企業に向けた農地のレンタル・ビジネスも土地活用の一つです。

近年、農業の担い手が無く耕作放棄地となった農地の管理に困っている所有者が増えています。

そのような農地を活用するため創設されたのが、平成26年度に全都道府県に設置された「農地中間管理機構」で、別名「農地バンク」と呼ばれています。

農業をやめるので農地を貸したい、分散した農地をまとめたい、農業を始めるので農地を借りたい。など、農地を貸したい人と借りたい人のマッチングをしてくれる機構です。

農地バンクの目的

「分散された農地を集める」

所有者が違い分散している農地を集積して、一団の大規模な農地を形成します。このような農地の区画整理をおこなって効率の良い耕作を可能にします。

遊休農地も取り込み、機能していなかった農地を再稼働させることで収入増を図る仕組みです。

「農業経営の規模を拡大」

農地の集積化によって、農地全体の面積は変わらなくても一区画の面積が大きくなり、農作業の効率が上がります。

経営規模を広げたい農家にとっては、生産性や経営の向上につながります。

「新たな農業経営者の参入促進」

農業の経営規模を拡大することによって、企業の参入が可能になるコストバランスを作り出します。

企業が参入すれば、若年層や青年層の雇用を生み、「田舎離れ」や「農家離れ」を抑止する流れをつくることが期待できます。

農地バンクの仕組み

次に、耕作をおこなっていない農地の土地活用となる、「農地バンク」の仕組みについてご説明しましょう。

農地バンクを担っている農地中間管理機構が、遊休農地などの所有者から賃料を払って借りた農地を集めます。ある程度広い規模にまとめた農地を、大規模な農業展開をしたい農家に貸し出します。

借り主は機構に賃料を支払い、農地の貸主は機構から賃料を受け取るという仕組みで成り立っていきます。

農地中間管理機構が農地を借り受ける期間は原則10年以上とされていて、貸し出しの途中で農地を返してもらうことはできません。

農地バンクのメリット

「不要な農地の活用ができる」

大きなメリットといえるのは、使わなくなった不要な農地を活用できる点でしょう。

地方では後継者のいなくなった農地の管理に、頭を痛めているのが現実です。

使っていない農地に生えた雑草を放置すれば、隣近所の農地から苦情が来ます。仕方なく無料で農地を貸し、耕作してもらうケースもあるほどです。

「借り手を探してもらえる」

不要な農地の借り手を探すのは、個人ではなかなか難しいものです。

大概どこの農家も農地を持て余している状況です。

しかし、農地中間管理機構に周辺の農地と集積して大きな区画にしてもらえば、個人の借り手だけではなく大規模農業を目的とした企業など、借り手の幅も広がります。

「増税を防ぐことができる」

農地バンクによる税制面でのメリットも見逃せません。

現在、政府は耕作放棄の農地に増税をするという政策をとっています。

耕作放棄地の拡大・増加を回避するための対策です。農地バンクに貸し出すことで、税金の心配をしなくてもすむのです。

「収入が得られる」

農地を貸せば、多少でも収入を得ることができます。

賃料の他にも、農地の広さに応じた「協力金」が支給されます。

持て余して管理も大変な農地に高い税金を支払うのと、収入源になるのとでは大きな違いです。

農地バンクのデメリット

農地バンクには、多くのメリットがある反面デメリットも多く、実際には貸し渋る農家が多いのも事実です。

「貸し出し先を選べない」

個人同士の貸し借りとは違って、貸す人を選べないという点に、大きな不安を持っている農家が多いようです。

農地の借り手は公募になるため、どこの誰がどのように土地活用をするのかわからないのです。

狭いコミュニティーで生活している田舎などでは、借り手が地域に迷惑をかけた場合、貸し手まで隣近所に肩身の狭い思いをすることもあります。

また、先祖から受け継いだ大切な農地という意識が強く、貸すにも売るにも兄弟や親戚の同意なしにはできない傾向も強くあります。

「借り手が見つからないケースもある」

農地の集積化をする場合に、自分は農地バンクに貸し出したいと思っても、近隣の農地の所有者が貸し出しに同意しなければ、農地を集積することができません。

「10年以上経たなければ返還されない」

農地バンクが借入れる期間は原則として、10年以上です。

これは協力金の支給条件にもなっています。相続などで農地を売却したいと思っても、途中で返してもらうことができません。

「賃料が借り手市場になりやすい」

農地バンクの賃料設定は借り手との協議で決められます。

貸し手にしてみれば、無償でも借りて欲しい農地であるのに対して、借り手側にしてみれば場所的な縛りは無いため、少しでも賃料の安い農地を探します。

そうなると、賃料は借り手側の条件に歩み寄る結果になり、地域の一般的な価格を割ってしまうこともあり得るのです。

2. 農地レンタルのメリット・デメリット

では、前述の「市民農園」や「レンタル農園」といった一般個人へ貸し出す農地レンタルの場合はどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。

メリット｜遊休農地の解消・収入源にも

遊ばせておく無駄な農地をなくすことができ、入場料、レンタル料などで収入を得ることもできる合理的な土地活用といえるでしょう。

デメリット｜維持の手間が掛かる・手続きが面倒

農園開設までには、貸付けに関する規約などさまざまな書類の作成が必要です。

市町村や農業委員会との交渉が必要なケースもあり、煩雑な手続きをクリアしなければなりません。

また、利用者の満足度を高めるには、農地や付帯施設のこまめな管理や運営は欠かせません。

利用者を集客するための募集活動も必要になるでしょう。

土地活用で固定収入を得るためには、ある程度の手間はやむを得ません。

3. 市民農園を開設するためには｜開設形態は3つ

市民農園の開設には、法令に沿った３つの開設形態があります。

①市民農園整備促進法による方法

駐車場やトイレ、休憩所などの付帯設備を設置し、利用しやすい環境設備を整える方法です。

「市民に農地を貸す」方法でも「農業体験」をしてもらう方法でも可能です。

開設できる場所｜市民農園区域

市街化調整区域の場合は、「市民農園区域」として市町村が指定した区域にのみ開設が可能です。

市民農園区域は、周辺の農業用地に支障をきたさないこと、道路等のインフラ整備を考慮した上で指定されます。

手続方法｜市町村へ

市民農園整備促進法による開設には、市町村の認定をもらわなければなりません。

まず、農地や付帯設備の詳細、資金計画、利用条件などを盛り込んだ「設備運営計画書」を作成し、市町村に提出します。

農地を貸付で運営する場合は貸付協定の締結もおこないます。

ポイント｜付帯施設設置のための農地転用手続きが不要

本来であれば、農地にトイレや休憩室といった建築をするには「農地転用手続き」が必要になりますが、法令の特例で、農地転用は不要になります。

建築などの開発ができない市街化調整区域であっても、開発許可を受けることができます。

②特定農地貸付法による方法

広い農地を小さな区画に分割して、貸し出して賃料を受け取る方法です。開設するには農業委員会の承認が必要です。

貸付条件｜広さ10a未満・貸付5年・非営利

一般的な農業では、畑や田んぼの1区画の大きさは10a（約300坪）ですが、市民農園の場合は個人が扱える程よい面積に分割します。

最大でも100㎡（約30坪）程度の大きさになります。

貸付期間は、大抵の作物の栽培、収穫ができる年数として5年間となっています。

5年以上借りたい場合は、再度5年の貸付期間を再度更新することも可能です。

また市民農園は営利目的の場合貸出しはできません。

収穫物を販売の目的で耕作する場合は営利目的となります。

あくまでも自家消費のために栽培する非営利に限ります。

開設できる場所｜基本的には規定なし

基本的には開設場所の規定はありませんが、開設には農業委員会の承認が必要になるため、農業委員会に適切と認められなければ承認は受けられません。

周辺の農家の耕作に支障がある場合は承認されないでしょう。

手続方法｜農業委員会へ

特定農地貸付法では、市民に農地を貸し、市民が農地を使い収穫物を得るという「使用収益権」が発生します。

本来であれば、農地に権利設定する場合は、農業委員会の許可が必要になります。

しかし、特定農地貸付法では農業委員会から開設の承認を受けた段階で、自動的に「使用収益権」の設定も適用される特例があり、別途許可を取らなくてもよい仕組みになっています。

貸付協定と貸付規程｜開設時に必要

「貸付協定」は市民農園の適切な運営や管理、また市民農園の閉園後の農地利用などについて、市町村と結ぶ協定のことです。

「貸付規程」は市民農園の利用者の貸付期間や賃料を定め、募集の方法を決めます。

市民農園の承認申請を農業委員会へ提出する際に、この2つの書面の添付が必要です。

ポイント｜貸付協定には農業指導も含まれる

農地を区画で貸し出すだけではなく、開設者は運営管理と共に作物の栽培について、農業指導をおこなうことになっています。

開設者が行えない場合は、指導員を設置しての対応が求められます。

相続税｜猶予制度の適用から外れるので注意！

特定農地貸付法で開設する場合、税制の部分で気をつけなければならないことがあります。

相続税の納税猶予を受けている農地は適用が外され、相続税に利子を付けて納税しなければなりません。

理由としては、農地を貸し出す市民農園は相続した開設者本人が営む農業ではないからです。

しかし、次の「農園利用方式」で猶予の継続ができる可能性があります。

③農園利用方式による方法

農地の所有者自身が農業経営をおこない、市民が農作業体験をする形式で入園料を受け取る方法です。

貸付条件｜貸付面積や貸付期間の制限がない

農園利用方式は、貸付面積や貸付期間の制限はありません。

しかし「特定農地貸付法」と同様に、面積は10a未満、貸付期間は5年以内を基準にすることが望まれます。

収穫物の営利を目的としないことも同様です。

また、ブドウ狩りやいちご狩りのように、作物の収穫だけをさせる形態ではなく、農作業の一連の工程を市民が体験することが条件となっています。

開設できる場所｜制限なし

場所の制限はありません。

手続方法｜届け出義務なし

農園利用方式では市町村への手続きが不要です。

相続税｜猶予制度が適用される可能性も

「市民農園整備促進法」とは異なり、開設者が自ら農業をおこなう形態のため、相続税の納税猶予が受けられる可能性があります。

税務署の実態調査に基づき判断が下されるので、納税猶予が継続できる形態を税務署に相談の上開設すれば確実です。

ポイント｜収穫物に関する契約もしておこう

「特定農地貸付法」では収穫物は農地を借りた利用者の物となります。

一方、「農園利用方式」では基本的に、収穫物は開設者のものとなりますが、利用者の収穫物として契約で定めることも可能です。

4. 市民農園を開設するためには｜その他の留意点5つ

市民農園を開設し土地活用を成功させるためにも、配慮すべき点がいくつかあります。

①場所の選定｜周辺や利用者への配慮

どのような形態の市民農園を開設する場合でも、農園周辺の農用地に支障をきたさないように配慮することが大切です。

また道路の整備状況などを確認し、農園利用者が安全に到達できる場所を選ぶことも重要になります。

②土地面積｜利用しやすい設定に

農園の区画面積は、利用者が活用しやすい面積を設定しましょう。

何種類か広さの違う区画を設置して、利用者がニーズに合わせて選択できるようにするなどの工夫があれば、幅広い層の利用者に対応できます。

③利用料金｜高額にならないよう注意

設備の規模や土地自体の条件によっても異なりますが、利用しやすい価格設定にすることで、円滑かつ継続的な土地利用につながります。

④農業指導・支援｜マニュアルなどの配布も考慮に

利用者は農作業初心者から、熟知したベテランまでさまざまです。誰もが利用しやすいように、農業指導やマニュアルの配布も心掛けていきましょう。

⑤利用方法の制限｜幅広く利用してもらえるように

利用者はあくまでも、趣味やレジャーの感覚で楽しみながら農園を利用しに来ます。

利用に関する取り決めは必要最小限にし、誰もが利用しやすい雰囲気づくりをしていくことが望ましいでしょう。

5. 農地レンタルはビジネスになる｜手続きは煩雑なので注意が必要

合理的で有効な土地活用になる農地のレンタルビジネスですが、開設までの手続きには、市町村や農業委員会の承認を得るため煩雑な提出書類が必要な場合があります。

詳しくは農林水産省のホームページを参照して、土地の状況や自分の経営方針に合った、農地レンタルの方法を選択していきましょう。
 

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