群馬で不動産投資をする上で知りたい賃貸需要や利回りを解説!おすすめの投資エリアとは?

不動産投資をするときに、「地方で物件を購入したい」と思う人もいるのではないでしょうか?

元々、地元が地方だったり、東京都内では物件価格が高すぎたりすることが地方での不動産投資を考える理由として挙げられます。

そこで今回は、関東圏でも地方に該当する群馬県にスポットライトを当てていきます。

 

群馬県で不動産投資をするときには、東京都内や神奈川・埼玉など首都圏近郊で行う不動産投資とは異なる点が多いです。

そのため、群馬県での人口増減や賃貸需要、利回りなどをチェックする必要があり、当記事では東京都内を軸にした不動産投資のイメージはゼロにしましょう。

その上で、どのエリアが人気か?賃貸需要や利回りはどうか?そして、行政としてのサポートはあるか?など、細かい点を見ていく必要があります。

群馬県で不動産投資を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 群馬県の不動産投資情報

まずは、不動産投資をする上で重要な以下の点を解説します。

  • 群馬県の人口増減
  • 群馬県の賃貸需要
  • 群馬県の利回り

上記の情報は、不動産投資をする上での空室リスクを図る材料や、収益性を図る材料として活用できます。

なお、今回紹介する情報はHOME’Sが提供する情報を元にしています。

※LIFULL HOME’S 不動産投資
https://toushi.homes.co.jp/owner/

群馬県の人口増減・賃貸の需要・利回りについて

では、具体的に群馬県での人口増減、賃貸需要、利回りを見ていきましょう。

人口増減

群馬県には、群と市を合計して19の地域があり、全体的に人口減の状況です。

最も人口減が大きい地域は多野郡であり、6年間で28.0%も人口が減っています。

一方、人口が最も増加しているのは北群馬郡であり、6年間で7.4%増という結果です。

人口増の地域はあるものの、群馬県の19地域中12もの地域が人口減なので、群馬県全体では人口減の傾向にあるというわけです。

賃貸需要

賃貸需要が高いかどうかは、賃貸物件の空室率を見るのが分かりやすいでしょう。群馬県の賃貸空室率は25.0%であり、ほかの関東圏の空室率を見ると以下の通りです。

  • 東京都:14.5%
  • 神奈川県:16.1%
  • 埼玉県:18.4%
  • 千葉県:20.5%
  • 茨城県:27.5%

このように、関東圏の中でも群馬県は比較的空室率は高い状態です。

ただし、関東圏は東京都や神奈川県などの首都圏の空室率が突出して低いため、全国にあるほかの地方と比べると群馬県の賃貸空室率は標準レベルと言えるでしょう。

利回り

群馬県の想定利回りは11.80%であり、ほかの関東圏の想定利回りを見ると以下の通りです。

  • 東京都:5.80%
  • 神奈川県:7.60%
  • 埼玉県:8.70%
  • 千葉県:8.90%
  • 茨城県:11.60%
  • 栃木県:11.80%

このように、群馬県での想定利回りは、関東圏では比較的高い方と言えます。

都心に近づくほど利回りが低いのは、都心は物件数が多く、極端に利回りの低い物件が全体の利回りを押し下げているものと思われます。

群馬県で不動産投資をおすすめするポイントについて

つづいて、群馬県で不動産投資をおすすめする、以下のポイントについて解説していきます。

  • 求人倍率が高水準である
  • 子育て支援が充実している
  • 行政から住宅のサポートもある

有効求人倍率と新規求人数が高水準になってきている

1つ目の理由は、財務省の資料※を見る限り、有効求人倍率と新規求人倍率が高水準になっている点になります。

求人倍率が高水準ということは、企業が「働き手」を求めているということです。

そのため、働き手が群馬県に集まって、そこに定着する可能性があり、そうなれば賃貸需要が上向くというわけです。

※財務省関東財務局 最近の県内経済情勢
https://www.jomo-news.co.jp/zaimu/pdf/201804josei.pdf

子育て支援が充実している

2つ目は、群馬県は子育て支援が充実しているという点です。

たとえば、群馬県桐生市は保育園の待機児童数はゼロであり、自然環境も身近にあり子育てしやすい環境が整えられています。

また、移住者には以下のようなメリットもあります。

  • 放課後児童クラブが開設している
  • 中学校卒業まで医療費がタダ
  • 小中学校の第三子以降の給食費がタダ
  • 第三子以降は保育料がタダ

そのほかにも、地域によっては行政から結婚祝い金や出産祝い金が出るなど、地域に移住し定住してもらうための施策が豊富なのです。

住宅のサポートもある

また、子育て支援以外にも、以下のように住宅サポートも充実しています。

  • 住宅取得応援助成(最大200万円の補助)
  • 住宅リフォーム助成(工事費用の補助)
  • 空き家利活用助成(最大で70万円の補助)
  • 空き家除却助成(最大50万の補助)

賃貸だけでなく、住宅を取得するときやリフォームするときにも助成金が出ます。

つまり、投資用の賃貸物件を取得するときや、賃貸物件を補修するためのリフォーム時にメリットがあるということです。

2. 群馬県はどんな場所?おすすめの観光地を3選紹介!

つづいて、東京から群馬県へのアクセス、そしておすすめの観光地を紹介していきます。

東京から群馬へのアクセス方法

東京から群馬までのアクセスは、下記の通り新幹線とバスがあります。

新幹線であれば、2時間かからず高崎駅まで行くことが可能です。

  • 新幹線:東京駅~高崎駅まで1時間56分(JR上野東京ライン 前橋行き)
  • 新幹線:東京駅~高崎駅まで1時間46分(JR快速アーバン 高崎行き)
  • バス:バスタ新宿~前橋バスセンターまで2時間50分(日本中央グループ)

群馬県のおすすめの観光地を3選紹介!

つづいて、群馬県のおすすめ観光地を紹介していきます。

人気のある観光地があれば、それだけ群馬県に人が集まるということであり、その集客性は不動産投資を有利にする材料になります。

3位:富岡製糸場

群馬県の観光地「第3位」は、群馬県が誇る世界遺産である「富岡製糸場」です。

富岡製糸場は、2014年6月に世界遺産登録され、国内だけでなく国外からも多くの観光客がやってきます。

富岡製糸場の歴史は古く、明治5年(1872年)に誕生し140年を超える歴史があるのです。

 

元々、富岡製糸場ができたのは明治のはじまりという歴史背景から、近代産業の育成・経済発展を目的に作られた場所です。

フランス技師の下でつくられた製糸市場は、世界最大規模といわれており、レンガ造りの建物が象徴的な建物になっています。

富岡製糸場に行けば、そのノスタルジックな外観はもちろん、昔ながらの繭を紡ぐ機材を見ることができます。

2位:鬼押出し園(おにおしだしえん)

群馬県の観光地「第2位」は溶岩の絶景が見られる「鬼押出し園(おにおしだしえん)」です。

鬼押出し園は、岩だらけの光景で何とも不思議な風景を楽しめる絶景スポットです。

元々は鬼押出し園がある場所は溶岩の海であり、1783年に起こった浅間山の大噴火で流れ出た溶岩が固まったものになります。

「鬼押出し」の名前の由来は、火口から溶岩が噴き出す光景が、鬼が暴れて岩を押し出しているように見えたからだそうです。

園内を散歩していると、ゴリラ岩やカエル岩など、偶然の産物で面白い形になった岩を見ることができます。

1位:草津温泉

群馬県の観光地「第1位」は、言わずと知れた「草津温泉」です。

草津温泉は日本でも有数の温泉であり、行ったことがない人でも名前を聞いたことがある人はほとんどでしょう。

草津温泉のシンボルは「湯畑」とよばれるものであり、夜はライトアップされて綺麗な光景が広がります。

また、草津節を歌いながら温泉を楽しめたり、男性が豪快に湯もみをする光景を楽しめたりと、温泉に付随した名所はたくさんあるのです。

3. 群馬県の家賃の相場と人気のエリア・駅を紹介!

次に、群馬県の家賃相場と人気エリア・駅を紹介します。以下の情報は、上述したHOME’Sの情報源と同じです。

シングル向けの家賃の相場と人気のエリア・駅

まずは、シングル向けのエリアと家賃相場を見ていきましょう。以下は人気の駅と家賃相場です。

1位:高崎駅(5.6万円)
2位:前橋大島駅(4.69万円)
3位:前橋駅(4.14万円)
4位:北高崎駅(2.94万円)
5位:新前橋駅(4.03万円)

つづいて、駅ではなく市で見ていきましょう。

1位:高崎市(4.4万円)
2位:前橋市(4.07万円)
3位:太田市(3.71万円)
4位:伊勢崎市(3.5万円)
5位:館林市(3.95万円)

このように、やはり高崎エリアと前橋エリアが強いことが分かります。

高崎線や上野東京ラインを利用すれば都心方面へも行きやすいですし、高崎駅は上越新幹線の停車駅、前橋は県庁所在地である点が大きいでしょう。

ファミリー向けの家賃の相場と人気のエリア・駅

次に、ファミリー向けのエリアと家賃相場を見ていきましょう。まずは、駅別の人気と賃料相場からです。

1位:太田駅(8.89万円)
2位:群馬総社駅(5.29万円)
3位:高崎問屋町駅(7.17万円)
4位:前橋大島駅(6.51万円)

つづいて、駅ではなく市で見ていきましょう。

1位:伊勢崎市(6.5万円)
2位:太田市(5.83万円)
3位:前橋市(6.12万円)
4位:高崎市(8.2万円)
5位:藤岡市(5.35万円)

このように、シングル向けでも上位にランクインしていた高崎と前橋エリアを抜いて、伊勢崎・太田エリアが新たに上位に踊り出ています。

伊勢崎市は、大型ショッピングモールがあったり、北関東自動車のインターがあります。

また、花蔵寺公園という遊園地もある点からファミリーに評価されているのでしょう。

また、太田エリアも大型ショッピング施設が多く、群馬県東部や埼玉県北部に行きやすい点が評価されているようです。

4. 群馬県で不動産投資をする時の注意ポイントと今後の見通しについて

次に、群馬県で不動産投資をするときの注意点と、今後の見通しについて解説していきます。

これらは、群馬県で不動産投資をする上での将来リスクになるので気を付けましょう。

群馬県で不動産投資をする注意ポイント

群馬県で不動産投資をするときには、融資を受ける金融機関に注意しましょう。

というのも、地方だとメガバンクをはじめとした大手銀行からの融資が受けにくいからです。そのため、地方銀行や信用金庫からの融資がメインになります。

そうなると、担当者との信頼関係や実績が大事になるので、たとえば群馬県の地銀で定期預金口座を開設しておくなどが効果的でしょう。

また、地銀の場合はエリアによって融資の可否や金利が変わる場合もあるので、地銀に足しげく通い、それらの点をチェックすることが重要と言えます。

群馬県の今後の見通しについて

次に、群馬県の今後の見通しを解説します。結論からいうと、群馬県では都心以上に、人口減に注意したエリア選定が重要になってきます。

今後益々少子高齢化が進む

群馬経済研究所※のデータによると、群馬県の人口は2025年時点で184万人ほどまで減少するとされています。

2005年には202万人ほどの人口がいたので、20年で8.8%人口が減少するという計算です。

また、日本全体で起こっている少子高齢化は、当然ながら群馬県にも当てはまり、若年層がどんどん減っていくと予測されているのです。

特に、市ではなく「町」や「群」といったような小規模な自治体の人口流出は激しく、群馬県で不動産投資をするなら、なるべく人口減が起こらない需要のあるエリア選定が重要です。

上述した人気の駅やエリアを参考に、エリアの吟味は都内で不動産投資を行うよりも慎重にしましょう。

※群馬経済研究所・ぐんま経済
http://www.gunma-eri.or.jp/monthly/pdf/gd200903.pdf

今後の群馬の取り組みについて

前項のように人口減が懸念される群馬県ですが、群馬県としても以下の取り組みを実施しています。

  • 県税収の確保
  • 男女ともが活躍できる地域づくり
  • 地元で育ち、学び、働く仕組み

街が発展するためには、インフラ整備など税金を投下する事業は欠かせません。

そのため、群馬県では企業誘致や定着、安定経営のための支援を行い、県の税収確保に努めています。

また、人口減に向けて男女がともに活躍できる地域づくりをすることで、県民の満足度を高めます。

これによって、群馬県からの人口流出や、企業からの退職を防ごうというわけです。

具体的には、女性や若者の雇用を支援するコンベンションセンター「Gメッセ群馬」の建設や、保育の充実、子育て環境の整備を積極的に行っています。

このような取り組みは、不動産投資をするときに逐一チェックしなければいけません。

支援が増加したり、もしくは中止になったりすることもあり、それらの政策は今後も群馬県の人口増減に影響してくるからです。

5. 群馬県での不動産投資はエリア選定が重要

今回は、群馬県で不動産投資をするために知っておくべきことを解説しました。そこで見えてきたのは、地方ならではの「人口減」という課題です。

もちろん、人口減は日本全体で起きていることですが、東京都内などよりも地方の方が深刻と言えるでしょう。

人口減は不動産需要減につながるので、特に群馬県などの地方で投資するときは、なるべく人口・需要が安定しているエリア選定を行いましょう。

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