滋賀県は不動産投資に向いている！投資の注意ポイントとおすすめのエリアを紹介

面積の6分の1を占める日本一大きな湖である琵琶湖を持ち、豊かな自然に囲まれた滋賀県。

延暦寺といった歴史のある寺院や戦国時代を感じさせる街並み、ひこにゃんで有名な彦根城や安土城など観光名所も多数あります。

元々、有名メーカーの工場が多く、昨今の景気回復に合わせて雇用は着実に上向き、県内経済は回復基調で平均所得も全国で7位、関西ではトップ。

雇用環境の良さは、やはり不動産投資にとって重要な要素であり、そう考えると現在の滋賀県は不動産投資に向いているエリアだと言えます。

又、滋賀県は15才以下の子どもの割合が全国で2番目、出生率も全国で2番目と子育て支援が充実している為、少子高齢化が進む他の地域と比較すると将来性が期待できます。

今回は、滋賀県で不動産投資をする際の注意点やおすすめのエリアをご紹介いたします。

1. 滋賀県の不動産投資情報を紹介！

滋賀県で不動産投資をおすすめする理由には、大手の企業のメーカーが多いので所得水準が高く、出生率が全国で2番目で将来性があるという点。

不動産投資において重要なのは、空室リスクや滞納リスクであり、そういったリスクは所得水準の高さや賃貸需要の多さなどが大きく影響することになります。

そのため、不動産投資をするにあたって、滋賀県は成功するための条件が整っていると言えます。

ここでは、不動産投資に必要な賃貸需要や利回り、エリアの状況など、滋賀県の不動産投資情報についてお話しします。

滋賀県の人口増減・賃貸需要・利回りについて

人口推移

滋賀県の人口は、2018年10月1日現在において1,410,014人ですが2045年には126万人となり、約10%程度減少すると予測されています。

全国では、2015年には1億2,709万人いる人口が2045年には2,000万人以上減少して1億642万人なので、全国平均が約16%程度の減少になることを考えると滋賀県の人口の減少は緩やか。

賃貸需要

賃貸需要においては、県庁所在地のある大津市が賃貸需要は一番多く、賃貸物件の掲載数も全体の30%程度。

大津市の賃貸状況を見てみると、大津市の空室状況は、5,470(賃貸住宅空家) / 38,540(借家)となっており、空室率は14.2%とそれ程高くはなく、入居者の検索条件では、1R・1K・1LDKなどの単身者向けが55%を占め、2LDK以上のファミリーは45%と単身者需要が多いエリアとなっています。

平均利回り

滋賀県内における不動産投資の利回りについては、区分マンションでは10%台を中心に20%以上の物件も多く、一棟新築アパートは7%~10%、一棟中古アパートは10%台、一棟新築マンションは7%~10%、一棟中古マンションは10%台。

（参照;LIFULL HOME’S 不動産投資  見える！賃貸経営　https://toushi.homes.co.jp/owner/）

滋賀県で不動産投資をおすすめする理由とは？

滋賀県で不動産投資をおすすめする理由は賃貸需要が安定している点。

滋賀県には大手の企業メーカーが多いため、所得水準、有効求人倍率も高水準で推移しており、ショッピングセンターなどの商業施設や子育て環境が整っているなど一定の賃貸需要が見込めます。

他にも、開発が進んでいるエリアであっても、大阪や京都と比較すると土地や建物など物件価格も安いなど、不動産投資を始めるにあたっての好条件が揃っていると言えます。

有効求人倍率は高水準になっている

滋賀県の雇用情勢は、全国的な景気の回復とともに大手の企業メーカーの業績も順調に推移しており、雇用は非常に良い状況と言えます。

雇用の指標となる有効求人倍率は9 か月連続で1.3 倍台をキープし、新規求人数も前年を上回るなど売り手市場となっています。

完全失業率（労働力人口のうち、職がなく求職活動をしている人が占める割合）も低水準で推移しており、県内の景気は上昇基調に。

雇用の改善に伴って、個人消費も前年と比べると緩やかな回復を見せています。

交通の便が良い

滋賀県は、自動車の保有台数が日本一と言われており、自動車で移動する為の道路の整備が進んでいます。

兵庫県と愛知県を結ぶ名神高速道路が縦断しており、大阪へも名古屋へも車での移動が非常に便利なエリア。

又、県庁所在市の大津市はJR湖西線を使えば京都まで9分の立地にあり、すぐに移動が可能。

住みやすく、ショッピング施設が多数ある

滋賀県は、ショッピング施設が多数あるので非常に住みやすいエリアが多いです。

県庁所在地である大津市だけでなく、草津市には「イオン草津」、守山市には「ピエリ守山」、近江八幡市には「イオン近江八幡」とショッピングセンターが多く、アルプラザ平和堂など地物と食品スーパーが多いので生活に便利です。

又、1994年に新駅として開設されたJR南草津駅にある駅直結のショッピングセンター「フェリエ南草津」は図書館があり、地域のコニュニティーの場として利用されているなど、新たなまちづくりも進んでいます。

土地が広くて安い

滋賀県の開発が進むエリアは都心部が中心となっており、都市周辺部分ではまだ開発されていない土地も多く、広くて安い土地を手に入れやすいと言えます。

車が当たり前の地域なので、駅から少し離れていても駐車場を確保しておけば十分賃貸経営は可能。

土地が広くて安いので、初期費用を抑えることが出来ます。

大手の企業メーカーが多い

滋賀県は、パナソニック・オムロン・村田製作所など関西を代表する企業をはじめ、ダイハツやダイキンなど数え上げるとキリがないほど大手企業メーカーが多いです。

そのため、製造業を含む第2次産業の割合が全国第1位になっており、安定した雇用環境や高い所得水準を維持している要因になっています。

子育てがしやすい

滋賀県では、未就学児等を対象に医療保険の一部負担金等を援助してくれるなど子育てしやすい環境づくりに力を入れています。

その成果もあり、全国で少子高齢化が進む中、滋賀県では人口に占める15才以下の子どもの割合が全国で第二位、出生率も全国で第2位となっています。

2. 滋賀県はどんな町？おすすめの観光スポットとは？

滋賀県は、日本一大きな湖・琵琶湖があり、湖を囲むように緑溢れる山々や田園風景が広がる、アウトドア好きにはたまらないロケーション。

又、古くから交通の要所でもあり、特に滋賀県の東エリアには、歴史的に有名な寺社やお城も多く、戦国時代の名残りのある街並みなど多くの観光スポットがあります。

ここでは、おすすめの観光スポットを3つご紹介。

東京から滋賀へのアクセス方法

東京から滋賀県大津市へのアクセスは、やはり新幹線が一番です。

東京駅から京都駅まで新幹線で128分、京都駅から大津駅まで9分と乗り換えを入れて約2時間半。

滋賀県の東部、米原方面であれば名古屋でひかりに乗り換える方法もあります。

高速バスであれば、米原、草津、大津まで約9時間程度で到着します。

滋賀県おすすめの観光スポット3選を紹介

滋賀県には、琵琶湖を初め、天下の名城、国宝・彦根城やユネスコ世界文化遺産の「比叡山延暦寺」など世界的にも注目される観光スポットが多数あります。

他にも、安土城跡や歴史的建造物を活用した「黒壁スクエア」、昔のままの風情が味わえる「近江八幡水郷巡り」などの穴場スポットも人気。

滋賀県で観光するなら外せないおすすめスポット3選をご紹介します。

3位：安土城跡

安土城は、戦国時代に天下統一まで後一歩と迫った織田信長が、天正4年（1576年）から3年余りをかけて作った五層七重のわが国最初の天主閣のあるお城。

織田信長が本能寺の変で明智光秀によって倒された後、城下町と一緒に安土城も焼き払われ、天下の名城はわずか3年で廃城になりました。

現在、石垣のみとなっていますが、特別史跡にも指定されており、海外からの観光客も多く訪れています。

2位：彦根城

彦根城は、姫路城・犬山城・松本城・松江城と並んで国宝五城のひとつに数えられる名城。

今では殿堂入りしたゆるキャラの「ひこにゃん」でも有名ですよね。

琵琶湖の東に位置する彦根城は、江戸時代初期に建てられ井伊家の居城として使われていました。

その彦根城ですが、明治時代に入って各地方の城が壊される中、北陸巡幸ののちに彦根に立ち寄った明治天皇の勅命によって取り壊しを免れたという逸話もあります。

周囲を山々や湖で囲まれたその雄姿は、他の城と比べても別格の美しさです。

1位：比叡山延暦寺

「比叡山延暦寺」は、京都府と滋賀県の県境にある比叡山全域を境内とするお寺。

「古都京都の文化財」としてユネスコの世界遺産に登録されています。

全国に250以上ある天台宗寺院の総本山としても知られ、戦国時代には織田信長に焼き討ちにあったことでも有名。

比叡山には、山頂に『東塔』『西塔』『横川』の3つのエリアがあり、3つを総じて『延暦寺』と言います。

東塔エリアの『根本中堂』は、国宝に指定されており、絶対に外せない観光スポット。

又、延暦寺会館と居士林（こじりん）研修道場の2つの施設では修行体験が楽しめます。

3. 滋賀県の家賃の相場と人気の不動産投資エリアを紹介

滋賀県の人口は、県庁所在地である大津市が34万人で、2位の草津市が13万人。

そのため、滋賀県の賃貸需要の中心は大津市になりますが、シングル向けでは、最近開発の進んでいる草津市、滋賀大学のある彦根市も人気。

ファミリー向けでは、草津市の南草津駅の開発が進んでおり、若いファミリーの賃貸需要が高まっています。

では、滋賀県で不動産投資に向いているのはどのエリアなのでしょうか。

シングル向けの家賃の相場と人気エリア・駅

シングル向けに人気のエリアは、1位が草津市、2位が彦根市、3位が大津市ですが、

人気の駅は、1位は大津駅、2位は南草津駅、3位は石山駅と大津市内の駅が人気です。

家賃相場は、大津駅が4.68万円、南草津駅5.22万円、石山駅4.08万円となっており、新しい物件の多い南草津駅の家賃相場が高くなっています。

 

やはり、シングル向けの場合は家賃相場も安定している人気の高い大津駅周辺が手堅いですが、現在開発の進んでいる南草津駅は高い家賃が取れ、今後も土地の価格が上がることが予想されるので狙い目と言えるでしょう。

ファミリー向けの家賃の相場と人気のエリア・駅

ファミリー向けに人気のエリアは、1位が大津市、2位が彦根市、3位が草津市となっており、人気の駅も、1位は南滋賀駅、2位は南彦根駅、3位は比叡山坂本駅と大津市内の駅が人気。

家賃相場は、南滋賀駅が6.44万円、南彦根駅5.73万円、比叡山坂本駅6.59万円となっています。

ファミリー向けの場合は、南滋賀駅、比叡山坂本駅や唐崎駅が人気の駅となっており、大津市へアクセスの良いJR湖西線沿いが狙い目です。

（参照：不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S>賃貸>滋賀県>>滋賀県の家賃相場　https://www.homes.co.jp/chintai/shiga/price/）

4. 滋賀県で不動産投資をする注意点と今後の見通しについて

では、実際に滋賀県で不動産投資をする際に、どういった点に注意すればいいのでしょうか。

不動産投資で失敗しない為には、やはりエリア選び、物件選びが重要。

資産価値や家賃の下がらないエリアかどうか、将来売却できる物件かなど購入前には必ず確認が必要です。

又、滋賀県では、15歳以下の人口が全国で第2位に入るなど、他の都道府県と比べると人口減少は緩やかですが、やはり少子高齢化の波には逆らえません。

滋賀県の少子高齢化対策にも注目する必要がありますね。

滋賀県で不動産投資をする時の注意ポイント

滋賀県で不動産投資を行う際に注意したいのがエリア選び。

2045年には、滋賀県全体の人口は、2015年と比較して10.6%減少すると予想されていますが、人気のエリアでもある大津市は8.1%減少、草津市6.2%増加、彦根市は5.8%減少。

やはり、不動産投資は需要があってこそ成り立ちますので、減少幅の少ない大津市、彦根市や人口の増加が予測される草津市は狙いたいエリアになります。

シングル向けであれば、大津駅から東エリア、ファミリー向けであれば、JR湖西線沿線と対象物件によっても投資するエリアを考える必要があります。

又、売却を考えると人口も増え、開発が進んでいる草津市が将来的な価格上昇を期待できるエリアと言えます。

しかし、草津市内の物件は人気が上昇しており、利回りが低下しているので収益の確保が課題になります。

滋賀県の見通しについて

滋賀県は、大手の企業メーカーが多いことから足元の景気は安定しており、高い所得、安定した雇用が今後も期待できます。

又、滋賀県にはショッピングセンターや食品スーパーも多く、子育てしやすい環境が整っていることもあり、他の都道府県と比べると人口の減少は比較的緩やか。

しかし、そんな滋賀県も少子高齢化による人口減少は避けることができません。

そのため、滋賀県では人口減少に歯止めをかける為に様々な取り組みを行っています。

少子高齢化が懸念される

滋賀県では他の都道府県と比べると人口減少率は低いと言えますが、それでも2015年の140万人をピークに人口は2045年には126万人まで減少します。

特に、都心周辺部での人口減少が大きく、高島市では2015年に50,025人いる人口が2045年には32,555人と34.9%も減少することに。

滋賀県でもやはり少子高齢化による人口減少が懸念されています。

滋賀県の今後の取り組みについて

滋賀県では、人口減少を見据えた豊かな滋賀づくりのために色々な政策が検討されています。

一つは、人口減少を緩和し、魅力・活力を高める滋賀づくり。

この中の人口の自然増政策として結婚・妊娠・出産・育児・教育支援の強化を行い、子育て世帯の所得を増加させるために若者の雇用支援や女性が活躍しやすい環境づくり、 多子世帯への支援などの政策が検討されています。

もう一つは、人口減少・超高齢社会における持続可能な滋賀づくり。

地域コミュニティの活性化や自主防災組織作りや防犯組織の強化を行い、人々が生活しやすいまちづくりのための政策が検討されています。

5. 安定した経営基盤のある滋賀県は不動産投資におすすめのエリア

不動産投資で一番重要なのは、やはり賃貸需要。

いくら場所が良く、設備も素晴らしい物件でも、借りる人がいなければ不動産投資は成り立ちません。

そのため、少子高齢化が進む日本で不動産投資を行うにあたっては、人口減少による賃貸需要の減少が懸念されます。

その点、滋賀県は、大手の企業メーカーの工場が多いことから、雇用が安定していて所得も高く、全国的な懸念材料である人口減少も他の都道府県と比較すると緩やかで不動産投資に向いているエリアと言えます。

中でも、、県庁所在地の大津市はもちろんのこと、将来人口が増える草津市は資産価値の上昇も期待できるので特におすすめです。

不動産投資で成功するための様々な条件が揃っている滋賀県は不動産投資に向いていると言えますね。
 

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