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水と森の都熊本市で不動産投資を始めよう|エリアの厳選がカギ

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熊本県熊本市。熊本城・熊本ラーメン・馬刺し・水道水がミネラルウォーターみたいにおいしい。魅力的なものがたくさん。

熊本地震で被害を受けた地域として記憶に新しいかと思いますが、熊本市で不動産投資をするなら?
おすすめの場所と熊本市を徹底解析していきます。

1. 熊本県熊本市とは

1-1. どんなところ?

熊本市は北区・中央区・西区・東区・南区から構成される熊本県の県庁所在地です。面積は389.54㎢(参考までに東京都が2188㎢)。日本全国の市町区村で300位以内に入る広さがあります。

人口は約74万人で47都道府県中18位。人口密度は1890人/㎢で250位以内にランクインしています。
http://uub.jp/rnk/cktv_j.html 全国の市町区村 人口・面積・人口密度ランキングより 2017年現在)

トマトとすいかとデコポンの生産量日本一・名水百選の数が4つもある水源日本一・献血率日本一などたくさんの日本一がある県。

5区の特徴を以下の表にまとめてみました。

特色
中央区 熊本城の城下町を中心に市街地が発展、現在も城下町の風情と県内一の商店街があり、
新旧のバランスがとれたエリア。
東区 5つの区の中で人口No1。熊本空港が一番近い。主要幹線が広がり、学校や福利施設も多い。
北には託麻三山、南には江津湖と利便性と自然のバランスが取れたエリア。
西区 熊本港と熊本駅があり、人や物の交流拠点。海苔やアサリ、ハマグリなどの養殖も盛ん。
南区 一級河川、公園、区の半分は農地の自然が豊かな区。
ナスやトマト、メロン、キュウリの栽培が盛ん。
工業団地があり、製造や運輸業を支えるエリアでもある。
北区 5つの区の中で面積No1。温泉が多く、宮本武蔵が眠る武蔵塚公園などの史跡など、
歴史・自然・温泉地に恵まれた住みやすいエリア。

1-2. 観光スポット

熊本城

やはりここは外せないでしょう。熊本駅から周遊バスで30分。
熊本のシンボルは加藤清正が建築した、日本三名城の一つです。現在は本丸には入ることはできませんが、二の丸広場や加藤神社から天守閣や櫓をみることができます。

水前寺成趣園

熊本市電水前寺公園駅から徒歩4分。
通称水前寺公園。桃山式の美しい回遊庭園です。中には出水神社も。

2. おすすめ・人気エリア

2-1. 人口の推移

熊本市は政令指定都市に指定されてから徐々に人口が増えてきています。

(総務統計局 国勢調査より)

熊本県全体の人口が176万6780人、71万741世帯
熊本市の人口は73万8827人、31万9370世帯(平成29年5月現在)です。

県人口の約4割が熊本市に住んでいる計算です。

日本全国の市町区村で18位の人口の多さです。(2017年現在)

 2-2. 家賃相場

熊本市の家賃相場は以下の通り。

間取り 家賃相場
1R~1K 3.79万円
1DK~2DK 5.18万円
2LDK~3DK 6.29万円
3LDK~4DK 9.48万円
4LDK以上 10.93万円

全体平均が5.69万円で5区を比較すると
北区  5.03万円
中央区 5.62万円
西区  5.8万円
東区  5.84万円
南区  6.2万円
となっています。(http://www.athome.co.jp/chintai/souba/kumamoto/kumamoto-locate/ at home参考)

2-3. ズバリ、おすすめの投資物件例2つとポイント

ワンルーム

健軍校前駅から徒歩2分
1K 築27年 198万円
利回り18.18%

ずばり熊本市の物件はワンルームなら100万円代で買うことができるものもあり、貯金があれば
キャッシュで手を出せるものが多い。家賃も安いので家賃収入もその分少な目になるが、
ローンの返済がない上、利息を払わなくていい=出費が大きく減るのは大きなポイント。

アパート1棟

熊本駅から車で3分(駐車場空き有)
1K8部屋 築16年のエアコン付き
2500万円 利回り8.25%
満室賃貸中のオーナーチェンジ物件

築浅、熊本の主要駅から割と近めのアパート。オーナーチェンジ物件を選ぶことでいきなりの空室を防ぐ。

アパート投資をするなら駐車場付きのものを選ぶのはマストになってくる。

2-4. 人気駅とエリア

熊本市で人気の駅は

1位 熊本駅(西区)

2位 上熊本駅(西区)

3位 新水前寺駅(中央区)

となっています。やはり西区中央区など交通が便利で、買い物にも困らない駅の近くは需要が高いでしょう。

3. 熊本市での不動産投資

3-1. そもそも賃貸需要はあるのか

熊本市は自然にあふれ、水もきれい、教育機関や福利施設も充実しているとあってファミリー層からの人気も高いですし、大学、工業団地があるので一人暮らしの需要もあるでしょう。

3-2. 熊本市で投資する際の注意点

・熊本市はやはり車社会。単身者や大学生を狙うなら駅近くか、駐車場が近いor駐車場付きアパートなどの配慮が必要でしょう。

・転勤者や学生狙いだと長くの居住はあまり見込めません。人が出ていくたびに修繕費やリフォーム代がかかることも覚えておきましょう。

・やはり地方なので場所を慎重に選ばなければ空室リスクが高まります。物件の選定は慎重にしましょう。

3-3. 交通事情

交通手段は車が多いので場所によっては車通りが多く、歩道が狭い場合も。電車をメインで使う場合は不便を感じる人も多いです。

市内の移動はバス、電車の他に路面電車が走っています。

3-4. 犯罪件数・治安の良し悪し

熊本市の犯罪発生率は8809件、約1.2%で県内で3番目に高くなっています。(2009年)
しかし、全国市町区村では1923位中539位と治安が非常に悪い!ということはありません。

http://area-info.jpn.org/CrimPerPopAll.html 全国・全地域の犯罪発生率番付より)

 4.  熊本市の不動産投資は人気エリアを見極めよう

熊本県の中心地である熊本市は熊本県内だったら一番不動産投資に向いている地です。

ただし、エリアによっては空室が高くなるエリアも多いです。

  • 熊本市内でもエリア調査を怠らない
  • 地震・火災対策として保険には必ず入っておく
  • 地元に詳しい不動産業者に募集や管理を依頼する

など不動産会社選び・空室リスク対策をして収益を得られるようにしましょう。

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