和歌山で不動産投資をするならどこ?|ニュータウン事業と市街地再開発が進む和歌山市!

和歌山県は、近畿地方の最南端に位置しておりみかんや南高梅などの特産品が有名ですが、山間部には熊野古道など歴史的建造物も多く、白浜など別荘地としても人気のエリアです。

和歌山県の経済状況は低迷しており、地価も下落傾向にある中で、現在の景気は全体的に落ち着きつつありますが、一方で2017年には94万人いる人口が2060年には50万人に減少し少子高齢化が進むと予想されています。

また和歌山県では、現在開発が進んでいる北部のふじと台ニュータウンをはじめ、市内の中心部の開発に力を入れており、都市部への人口集中が進めば、都市部と周辺地域において人口の2極化が進むことになります。

そのため、和歌山県で不動産投資を行うなら人口集中が進む都市部への投資が魅力的。

今回は、和歌山県で不動産投資をするのにおすすめのエリアはどこかについてお話いたします。

1. 和歌山の不動産投資情報

和歌山県で不動産投資をするには、やはりエリア選定は非常に重要です。

少子高齢化で人口が減少するのは和歌山県でも例外ではなく、ニュータウン事業など都市部へ医療・福祉・商業等の生活機能を集めるコンパクトシティ化が進んでいます。

そのため、都市部と周辺部の2極化が進むことが予想され、過疎化が進む周辺部よりも今後開発が進む都市部への投資が和歌山県で不動産投資を成功させるポイントになるでしょう。

基本データ|人口・賃貸需要・利回り

和歌山県の人口は、2018年4月1日現在の人口は、22年連続減少の938,107人です。

その後2045年には67万人、2060年には52万人と年間1万人のペースで減少すると予測されています。

賃貸需要においては、県庁所在地のある和歌山市が賃貸需要は一番多く、賃貸物件の掲載数も全体の75%程度を占めています。

和歌山市の賃貸状況を見てみると、和歌山市の空室状況は、17,690(賃貸住宅空家) / 68,530(借家)となっており、空室率は25.8%と高く、入居者の検索条件では、1R,1K,1LDKなどの単身者向けが55%を占め、2LDK以上のファミリーは45%と単身者需要が多いエリアとなっています。

和歌山県内における不動産投資の利回りについては、区分マンションでは20%以上、一棟新築アパートは7%~10%、一棟中古アパートは10%~20%程度、一棟新築マンションは7%~10%、一棟中古マンションは10%~20%程度です。

(参照;LIFULL HOME’S 不動産投資  見える!賃貸経営 https://toushi.homes.co.jp/owner/)

和歌山での不動産投資をおすすめできるワケ3つ

人口減少が著しい和歌山県だからこそ、今後開発が進む都市部への不動産投資がおすすめ。

自治体も少ない財源を有効に活用するため、ふじと台ニュータウン事業などに集中して投資を行うので、そのエリアは今後資産価値の上昇が予想されます。

今ならまだ不動産価格も大きく上昇しておらず競合相手も少ないため、開発されるエリアへの不動産投資は競合相手も少なく非常にねらい目と言えるでしょう。

①和歌山市北部|ふじと台ニュータウン事業

ふじと台ニュータウンは、和歌山県の北部に位置し、イタリアやドイツなどの昔の街並みを見本とした城郭都市を目指して開発されており、和歌山市街や大阪にも通勤や通学ができる街がコンセプトとなっています。

将来的な人口の目標は6,500世帯・3万人以上を目指しており、2012年9月現在では約1,400世帯に。

和歌山県では多くの地区で人口が減少する中、ふじと台ニュータウンのある貴志地区は毎年人口が増加しています。

ふじと台ニュータウンを中心とした開発は、「イオンモール和歌山」が2014年3月にオープンしたことに始まり、2015年9月には第二阪和国道平井ランプが開通するなど着実に進んでいます。

他にも、2014年10月には、南海電鉄の和歌山大学前(ふじと台)が特急サザンの停車駅となり、大阪のなんば駅まで55分と1時間を切ったことで、大阪が通勤・通学圏内になりました。

今後も交通網の整備や周辺の開発が進めば、更なる世帯数の増加が見込めます。

②南海電鉄和歌山市駅周辺|第一種市街地再開発事業

和歌山市駅前地区の第一種市街地再開発事業は、南海電鉄が中心となって行われ、南海和歌山市駅に、図書館・商業・業務・ホテルなどの公益施設を含めた生活・商業圏の集積が行われる一大プロジェクトとなっています。

2019年秋には公共施設棟の供用が開始、2020年3月に全体の完成を計画しており、延床面積約31,070平方メートル、建物の階数は地上12階 地下1階の施設が建設されることになります。

これまではJR和歌山駅が和歌山市の中心でしたが、南海和歌山市駅周辺の開発も進み、新たな生活圏が作られることになるのです。

③マンション投資|初期費用も安く、競合物件も少ない

和歌山県は、他の地域と比べても人口の少ないエリアで、賃料も安く、不動産投資向きとは言えないかもしれません。

しかし、不動産投資をすることを考えると、和歌山県下のアパート・マンションは価格が安いので初期費用を抑えることができ、競合物件も少ないため、工夫次第では十分戦えるエリアと言えます。

また、大阪や京都であれば土地が高く、小さな土地に1棟のアパートを建てるのが精いっぱいですが、和歌山県では土地が安いので広い土地を購入し一気に規模を拡大することも可能です。

とは言え、賃貸需要は大阪や京都に比べて少ないので空室リスクを考えると、ふじと台ニュータウンや和歌山市駅周辺など開発が進むエリアを狙う必要があります。

2. 和歌山はこんなところ|観光データ

和歌山県は、近畿エリアの最南端にあり、温暖な気候が特徴でみかんや紀州梅の生産地としても有名。

熊野や高野山を中心とした自然に満ち溢れた山々や太平洋に面した沿岸部は、多くの観光スポットを有しています。

不動産投資においては、レジャー施設などの観光スポットは、そこで働く人の賃貸需要もあるのでチェックが必要です。

ここでは、和歌山県の観光スポットをご紹介します。

東京からのアクセス

和歌山は、本土のほぼ中心部に位置しており、東京からは電車、飛行機、高速バスなどでアクセスできます。

電車の場合は、東京駅から新幹線で新大阪まで150分、新大阪からJRの特急くろしおで60分と移動時間などをいれると約4時間。

飛行機の場合は、東京駅から羽田空港まで20分、羽田空港から南紀白浜空港まで1時間15分、白浜駅までバスで20分、和歌山駅まで90分と待ち時間などを入れると約4時間半。

しかし、南紀白浜空港へ行く便が一日2便程度しかないので、関西国際空港を利用する方が便利でおすすめです。その場合は待ち時間を入れて約4時間で着きます。

高速バスは、東京駅、新宿駅から約9時間~10時間。

和歌山の観光スポット3選

和歌山県の観光スポットは、熊野や高野山などの雄大な山々や別荘地としても有名な白浜のある沿岸部といった自然が中心。

最近では、ジブリ映画の「天空の城ラピュタ」の世界観そのままだと言われる友ケ島なども注目されています。

他にも、自然を有効に使ったアドベンチャーワールドやアメリカの映画会社のエンターテイメントノウハウを使って作られた「ポルトヨーロッパ」といったテーマパークも人気ですね。

①アドベンチャーワールド

やはり和歌山県の観光スポットで外せないのは、南紀白浜のアドベンチャーワールド。

動物園・水族館・遊園地の3つの施設が同じ敷地内にあるという全国でも珍しいテーマパークです。

動物園では、サファリパークが有名ですが、アドベンチャーワールドは古くからジャイアントパンダの飼育に力を入れており、2018年8月現在までに15頭の赤ちゃんパンダを誕生させた実績もあります。

さらに水族館のイルカショーやアシカショーも充実しており、最近ではナイトアトラクションに力を入れるなど、いつ行っても楽しめるテーマパークとして人気です。

②那智の滝

日本最大の半島である紀伊半島の南端部にある那智川の中流にある滝。

落差133メートルは一段の滝としては落差日本1位で、華厳滝、袋田の滝と共に日本三名瀑と言われています。

木々の間から流れ落ちる落差のある滝の流れは圧巻で見る人を一瞬で魅了します。

2004年にユネスコの世界遺産に選ばれた『紀伊山地の霊場と参詣道』の構成資産の一部としても有名な熊野那智大社もあります。

③白浜海水浴場

夏の海水浴シーズンには、約60万人が訪れるという関西有数の海水浴場です。

白浜の砂は、他の海水浴場とは違い、石英砂と言われる珪酸の割合が非常に高い砂なので色が白くサラサラなのが特徴です。

この白い砂と青い海のコントラストは本当に絶景で、ヤシの木などもあり、日本に居ながら南国の雰囲気が味わえるとして人気が高いです。

砂浜のすぐ横にある水着着用の混浴露天風呂「しらすな」では温泉が楽しめ、冬場は足湯として利用できます。

夏には白浜花火大会、冬にはイルミネーションのイベント「白砂のプロムナード」を行うなど一日中楽しむことが出来ます。

3. 和歌山の賃貸データ|賃貸需要を知って投資に役立てる

和歌山県で不動産投資を行うには、賃貸データを確認することが重要です。

人口減少が進む和歌山県では、エリア選びを間違えると不動産投資は失敗してしまいます。

どのエリアが賃貸需要が多いのか、単身者向け、ファミリー向けに人気のエリアはどこかを理解した上で不動産投資を行わないといけません。

和歌山県の賃貸需要をきちんと理解し、投資に役立てましょう。

家賃相場

和歌山県の賃貸需要の比較的多い主要都市を3市ピックアップして、家賃相場を比較してみましょう。

各市の人口は、和歌山市360,000人、橋本市62,310人、海南市50,351人(2018年4月1日現在)

家賃については、マンション・アパート・一戸建てのすべてを対象とし、平均を出しています。

単身者向けの家賃は、3市とも大きな差はありませんが、1LDK以上となると和歌山市の家賃相場が断トツで高くなっていますね。

ワンルーム・1K・1DK 1LDK・2K・2DK 2LDK・3K・3DK 3LDK・4K・4DK
和歌山市 3.59万円 5.32万円 5.9万円 7.51万円
橋本市 3.61万円 4.18万円 4.67万円
海南市 3.52万円 4.74万円 4.97万円 5.97万円

(参照:不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S>賃貸>和歌山県>和歌山県の地域から家賃相場を調べる https://www.homes.co.jp/chintai/wakayama/city/price/

単身者向け人気エリア

単身者に人気のエリアは、やはり開発の進んでいる都市部の和歌山市。

その中でも人気の駅は、1位は南海和歌山市駅、2位は宮前駅、3位は紀三井寺駅となっています。

家賃相場は、南海和歌山市駅が3.45万円、JR宮前駅3.79万円、JR紀三井寺駅4.82万円となっており、紀三井寺駅が突出して高い。

やはり、単身者の場合は家賃相場も比較的安く、和歌山市にも行きやすく大阪にも近い南海和歌山市駅が一番人気なので賃貸需要も多く不動産投資に適していると言えますが、収益性を考えると家賃の高いJR紀三井寺駅周辺は狙い目ですね。

(参照:不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S>賃貸>和歌山県>和歌山県の地域から家賃相場を調べる https://www.homes.co.jp/chintai/wakayama/city/price/

ファミリー向け人気エリア

ファミリー向けの人気エリアは、ふじと台ニュータウンもある和歌山市。

その中でも人気の駅は、1位はJR布施屋駅、2位はJR紀ノ川駅、3位はJR和歌山駅となっています。

家賃相場は、JR布施屋駅が4.81万円、JR紀ノ川駅5.26万円、JR和歌山駅7.62万円となっており、和歌山駅が突出して高いです。

JR布施屋駅は和歌山駅まで11分とアクセスも良く、家賃相場も安いため人気の駅となっています。

和歌山駅周辺は都心部のため、家賃相場が高いのが影響して3位となっていますが、不動産投資で考えると賃貸需要も多く資産価値の下がりにくい和歌山駅周辺への投資をおすすめします。

(参照:不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S>賃貸>和歌山県>和歌山県の地域から家賃相場を調べる https://www.homes.co.jp/chintai/wakayama/city/price/

4. 和歌山での不動産投資戦略と今後の展望

では、和歌山県で不動産投資をするためにはどういった点に注意すれば良いでしょうか。

和歌山県は、他県と比較しても人口減少率が高く、2060年には52万人に激減すると予想されています。

そのため、和歌山県では和歌山市を中心としたふじと台ニュータウン事業や南海電鉄和歌山市駅周辺再開発事を進めています。

今後は事業開発の進むエリアに人口の集中が予想され、生活や交通の利便性により都市部と郊外の二極化が進むことになるでしょう。

やはり、和歌山県で不動産投資を成功させるには、賃貸需要の見込める再開発の進むエリアで投資することがポイントとなります。

和歌山での不動産投資の注意ポイント

和歌山県で不動産投資を行う上で注意するポイントはどのエリアに投資するかです。

不動産投資を行う場合、短期間で儲けようと利回りの良い郊外の物件を購入する人もいますが、余程のノウハウがなければ賃貸需要が少ない郊外では空室に悩むことなりかねません。

やはり、不動産投資は長期の投資となるので、将来的にも賃貸需要が見込め、空室リスクの少ないエリアに投資しなければ失敗してしまいます。

利便性により二極化|不便な郊外では下落傾向も

和歌山県では、都市機能の中心はやはり県庁所在地でもある和歌山市に集中しています。

市の今後の少子高齢化による人口減少への対策も、ふじと台ニュータウン事業や和歌山市駅再開発などの開発推進地域である和歌山市北部を中心に開発を進めています。

それに合わせて、平成29年4月1日には「第二阪和国道」が全線開通するなど交通網も整備され、大阪へも通勤・通学圏になりました。

そのため、開発が進む都市部は地価は上昇傾向にありますが、一方の不便な郊外では下落傾向になるなど、利便性により二極化が進んでいます。

和歌山で不動産投資をするなら|和歌山市

和歌山県では、特に和歌山市へ再開発事業は集中し、利便の悪い郊外は資産価値が下がることが予想されます。

そのため、和歌山市内、特に開発事業が進むエリアへの不動産投資がおすすめ。

 和歌山市以外は人口の減少が大きく、今後賃貸需要は少なくなるため、不動産投資は難しくなるでしょう。

今後の和歌山はどうなっていく?|課題と取り組み

今後の和歌山県はどうなっていくのでしょうか。

やはり、最大の課題は人口の減少で、超高齢化が進む和歌山県では特に過疎化が進む郊外の極端な人口減少が予想されています。

ただ、和歌山県もこの状況を放置しているわけではなく、長期総合計画を作成し、人口減少問題に取り組んでいます。

超高齢化と人口減少|2060年に52万人にまで激減

2018年4月1日現在の和歌山県の人口は94万人ですが、このまま対策を講じなければ2060年には52万人にまで激減することになります。

その原因は、生産人口である若い世代が大阪など都市部へ移り住む傾向にあり、高齢者率が上昇傾向にあることが挙げられます。

2015年には65歳以上の高齢者比率は全体の30%程度ですが、2045年には40%を超えると予想されており、和歌山県でも長期総合計画を作成し、人口減少問題に取り組んでいます。

取り組み|和歌山県長期総合計画

全国に先駆けて高齢化を迎える和歌山県では、2008年3月に「和歌山県長期総合計画」を作成し、2015年6月に2060年には70万人程度とする目標を掲げていましたが、2017年に新たな長期総合計画を策定しました。

対策の内容は、交通ネットワークの充実、増加する観光客への取組み、企業へのサポート強化、出産・子育てしやすい環境づくり、先進的な防災対策など多岐に渡ります。

若者からお年寄りまで、みんなが住みやすい環境づくりを行うことで人口減少に歯止めをかけようとしています。

5. 和歌山県で投資をするならズバリ和歌山市内

和歌山県は、少子高齢化による人口の減少が全国に先駆けて進んでおり、対策として、和歌山市北部を中心とした都市部のニュータウン事業や再開発事業を進めています。

今後、都市部の開発が進めば、都市部へ医療・福祉・商業等の生活機能が集まるため、郊外は過疎化が起こり、開発事業の進む都市部への人口集中が起こります。

そうなると、郊外ではエリアによっては賃貸需要が少なくなってしまうので不動産投資は成り立たなくなります。逆に、都市部は利便性が高まることでこれまで以上に賃貸需要が増えることになります。

和歌山県で不動産投資をするなら、将来的に人口の集中することが予想される都市部、和歌山市内で行うべきです。

今なら、まだまだ初期投資も少なくて済みますし、競合物件も少ない状況にあります。

この機会を逃さないように、和歌山市内で不動産投資を始めましょう。

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