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借地権は売買できる?|売却から購入まで必要な手続きと方法を解説します

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「借地権は地主に返還しないといけない」

「借地権をできれば売却したいけど条件がわからない」

このような悩みをお持ちではありませんか?

借地権の売却は可能です。しかし、売却をするためには地主との交渉が必要不可欠です。

地主の承諾を得ない限りは借地権を売却することは出来ないため、その際にトラブルになることが多いのです。

また、この条件を守らない場合には最悪裁判沙汰にも発展するため売却手順や必要項目の把握は必須です。
そこで当記事では、借地権の概要から売却時の注意事項、購入前の注意事項も解説していきます。借地権の売買でお困りの方はぜひ活用してみて下さい。

1. 借地権とは何か?

不動産の用語は難しいものが多く、聞き慣れない人も多いと思います。その中でも借地権は、相続の時に初めて聞いたという方が多いのではないでしょうか。借地権は土地を所有している人やこれから不動産投資を始めようと考えている人にとっては、無視できない法律のため、まずはこちらで概要を解説していきます。

借地権|現在は2種類が混在する

借地権とは簡単に言えば「他人の土地を借りて建物を建てる事ができる権利」のことです。

家を建てた場合に、借地権が必ず関係します。つまり、土地の所有者と建物の所有者が完全に分かれるという形になります。

この借地権のメリットは、土地と建物の所有者が別のため税金面で優遇されるということです。例えば固定資産税や都市計画税などの税金は土地の所有者が別のため建物の所有者にはかかりません。また借地権が前提の物件は相場よりも安い価格で売られていることがあります。

相場価格よりも安い理由としては、まず転売や譲渡の手続きが少し面倒だからです。借地権は「地上権」「賃借権」の2種類が存在しており、その多くが「賃借権」です。

「賃借権」は、建物を自由に売却や譲渡することが出来ません。売却する場合には地主の許可が必要になります。また建物の増改築にも地主を通す必要がありその際に必ず手数料が発生します。

また土地を借りている扱いになるため、土地の使用代金を払う必要があります。「地上権」の場合には土地の利用料は払いますが、建物は自由に売却や譲渡・改築が可能です。

このように土地に関する税金がない代わりに地主とのやり取りや手数料が増えるため、比較的安い相場で取引されています。この借地権がある建物を売却する場合には、土地の権利が無いため資産価値はどうしても低く算定されます。

この借地権は年代によって法律内容が変化しています。つまり現存している借地権は2種類存在し、平成4年8月以前に借りていた土地は旧法(借地法)の対象それ以降は新法(借地借家法)が適応されます。

まとめると借地権には新法と旧法が存在しておりその中に賃借権と地上権が入っている形です。

対象となる土地|建物の所有を目的とするもの

借地権の対象となる土地は、建物の所有を目的とした土地に限定されます。つまりは、マンションや一戸建て住宅を建設したあるいは建設予定の場合は、借地借家法の借地権が適応されます。

資材置き場や駐車場に利用されるもしくは予定の土地は、民法上の借地権が適応されるため、別の法律になるのです。

旧法|借地法

旧法である借地法は、戦後の混乱期に制定された法律で地主の権利よりも、借地権者つまりは建物を建てる人を守る意味合いが強い法律でした。そのため、期限はあるものの更新手続きを行えば、半永久的に土地を借りることが可能です。

  • 木造は契約期間30年 更新後は20年
  • S造,RC造は契約期間60年 更新後30年

このようにRC造などの場合は、更新を行っていれば現在も旧法の適応範囲で土地を借りている建物が存在するのです。そのため、借地権者の権利が強く地主は土地の返還請求が難しいケースが多いです。

土地の返還が難しい影響もあり、地主と借地権者とのトラブルが頻発し取引自体も少なくなったため、地主の要望を汲み取ってできた新しい法律が借地借家法です。

新法|借地借家法

借地法は借地権者が優遇されている制度であったために地主からの不満の声が上がり、平成4年に誕生したのが借地借家法です。

以前よりも契約方法が増え両者に配慮がされている内容になっています。

主に借地借家法の種類は5種類あります。この5種類と旧法をあわせた6種類が、借地法で現在利用されています。それぞれの具体的な内容は以下の通りです。

借地権

普通借地権は以前の借地権と似ており、借地権者が希望すれば契約期間の延長が可能になります。存続期間は30年で、その後は20年間と契約期間が延長されます。

定期借地権

定期借地権は、決められた期間のみ土地を貸し出す契約です。

新しく契約する場合は、この定期借地権を採用しているケースが多いです。この契約の場合は、期間満了後に借地権者は建物を壊し土地を更地にして返還しなくてはなりません。

また、この定期借地権には3種類あり「一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権」の3種類があります。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、契約期間50年間で契約満了で更新はなし、借地権者は建物を壊し土地を更地にして返還します。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、借地権を設定してから30年以上が経過した契約の満了時に建物を地主が買い取る契約です。マンションなどを立てる場合はこの契約が多い傾向があります。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業用の建物を建てる際に結ぶ契約で契約期間が10~50年以上と幅があります。この契約期間満了後、借地権者負担で建物を壊して土地を返還します。主にコンビニなどが結ぶことが多い契約です。

2. 借地権の売買|借地権は売却できる

借地権は契約期間中でも売買は可能です。しかし、売却には必ず地主の許可が必要になります。

借地権の買取に相場はない

何かを売却するときには相場がどれくらいなのかを知りたいと思います。しかし、借地権の場合は特殊で買取価格に相場というものはありません。これは、人の関わる要素が多いために発生します。

借地権の売却をするには地主の許可が必要不可欠です。そもそも売却に踏み切れるかどうかも地主にかかってくるのです。地主が借地権を売ることを拒否した段階で売れなくなります。

また、借地権の契約内容や譲渡時の条件によっても価格は大きく変動します。つまり2つとして同じ条件の借地権は存在しないため、売買価格の相場がないのです。

相続税評価額は売買価格には関係ない

借地権割合などの相続税に関係する税務的な指標は、売買価格には一切関わりがありません。前述の通り地主との契約に価格が大きく依存するため、評価額などはあてにはならないのです。

また、売却先をどこにするかでも売買価格は変化しますので、相続税評価額は売買価格には直接の影響はありません。

3. 第三者へ売却する|地主の承諾と打ち合わせが必要

承諾されたら|譲渡承諾料を支払う

第三者へ借地権を売却する場合には、地主の承諾が必要になります。

ちなみにこの時地主の承諾が必要なのは、借地権の一種である賃借権のみであり地上権で契約をしている場合には地主の許可は必要ありません。

売却について地主に許可をもらった後は譲渡承諾料が発生します。

この承諾料は次の住人が土地使用料を支払わないなどの場合に備えたリスクヘッジのために、地主に支払うことが多いです。

譲渡承諾料の相場|借地権価格の10%

一般的な相場としては借地権価格の10%が相場ですが、ここに個別の事情が考慮されて価格が増減します。

【用語】借地権価格

借地権価格は、借主の借地権の評価額のことを指します。この借地権価格の決定には借地権割合を使用します。

土地は借地権と底地権の2種類に分けられその中でどれだけ借地権が含まれるかが借地権割合です。

借地権割合は全国の土地によって異なる割合が設定されており、東京都の場合は60%~70%が住宅の借地権割合です。

この借地権割合を土地評価額にかけたものが、借地権価格になります。
例えば、土地評価額1,000万円×借地権割合70%の場合の借地権価格は700万円になります。

4. 地主へ売却する|地主には介入権がある

借地権を売却する先としてはまず、地主への売却が一番自然な流れになります。もともと貸主である関係上特に問題がなければ売買がスムーズに行きます。

しかし、場合によっては買い取りが難しいケースも存在するため注意が必要です。

介入権|借地権買取の順は地主→第三者

借地権の買い取りには決められた順番が存在します。これを守らないと後に面倒な裁判沙汰になる可能性があるので気をつけましょう。

地主は借地権売買に関して介入権という権利を持っています。

介入権とは、借地権者が第三者に借地権を売却しようとした場合にその交渉に介入することができる権利です。つまり売買の優先順位は地主にあるのです。

だからこそ事前に地主に話を付けておかないと第三者に借地権は売却できないことになります。

地主が第三者への売却を認めて初めて売却がスタートします。この手順を飛ばしてしまうと介入権で売買交渉が流れてしまうので注意が必要です。

5. 第三者へ借地権と底地を同時売却する|所有権の不動産を売却

借地権は権利としては強い効果を持っていますが、借地権単体の場合は中々買い手がつかない場合があります。それは、借地権のみだと地主に売却時に確認を取る必要がある点や各種手数料を支払うことになるため、買い手がつきにくいのです。

そのため、売却価格を高くするためには第三者へ底地をセットにして売却することが最も高く売れる方法です。ただしこの場合も地主の許可が必要なため、タイミングが肝心です。

この底地と借地権を一緒に売却するタイミングは中々ありません。まず借地権の契約期間中は地主側もリスクが高いため売却はしません。では、どのタイミングが最適かというと相続もしくは契約更新時に地主と交渉し売却するのが最善のタイミングです。

相続時は権利関係が複雑化するので、可能ならば契約更新時に売却し双方のメリットの高い状態の時に売却交渉をしましょう。

【用語】底地

底地とは、土地の所有者が自分の土地を賃貸として貸した際に発生する権利です。これは底地権と呼ばれ借地権から土地の権利を抜いたものです。つまり底地は貸主である地主が所有している土地とその権利のことです。

6. 等価交換後に売却する|土地の所有権を分かつ

借地権と底地は地主の了承が得られる場合に限り、等価交換をすることができます。つまりは、借地権者の持っている借地権と地主の持っている底地権を一部ずつ交換するのです。

この一部交換を行ったことにより、土地そのものの所有面積は半分になりますが、両者が分割された土地の完全所有者になったことになります。これにより、それぞれの土地は独立したものとみなされるので売却が可能です。

この方法は、分割できるだけの免責が必要となり、地主との綿密な打ち合わせや交渉をして初めて分割・売却をすることができます。

7. 第三者に借地非訟手続きで売却する|地主の承諾が得られない場合

前述の通り借地権の売却には地主の許可がどうしても必要になります。しかし、地主が売却に対して必ず許可を出すとは限りません。中には借地権の売却を認めてくれないケースもあります。

この場合には、借地非公裁判を起こして譲渡承諾の代わりの許可を得る必要があります。ただしこの方法を取ると地主と借地権者の関係が悪いという判断で買い取り価格は大幅に下がります。

また、この裁判を個人で行うのは難しく、弁護士などの専門家への依頼が必須条件となり時間もかかります。あくまでも最終手段にとどめておきましょう。

【用語】借地非公裁判

借地非公裁判は、地主から借地権に関する許可を得られなかった場合に行う裁判のことです。種類は4種類あり、構造変更や用途変更に対する承諾が得られなかった場合の「借地条件変更申立」

次に建物の増築に対する承諾がされない場合の「増改築許可申立」、3つ目は第三者に借地権を譲渡する際の「賃借権譲渡・土地転貸許可申立」そして借地権購入トラブルに対しての「競(公)売に伴う土地賃借権譲渡許可申立」があります。

これらの裁判には期間として半年から1年間ほど時間がかかります。

8. 借地権の購入|借地権付き建物を購入する場合

借地権付きの建物を購入する際には確認するべきことがあります。底地を同時に購入しているわけではないため、自身のタイミングで売ることは出来ないので通常の住宅を買うよりも注意が必要です。

購入前に確かめておくこと3つ

借地権付きの建物を購入する前には、この3つの点に注意して確認しておきましょう。

旧法か新法か

まずは借地権がそもそも旧法なのか新法なのかを確認する必要があります。旧法の場合は、建物が存続する限り半永久的に借りることが可能です。

しかし、新法の場合は契約期間が満了になった場合には借地権の延長が認められないケースも存在します。その場合は建物を取り壊して土地を更地にして返還しなくてはなりません。

借地借家法が制定された平成4年以前は旧法が適応されるため、必ず借地権がどの法律に適応しているかを確認してから契約することが肝心です。

妥当な価格か

この点は通常の物件と比べても判断が難しい部分でしょう。借地権が付いている建物が取引対象のため、明確な価格を算出しにくいのです。借地権割合と路線価を参考にして価格を算出する方法はありますが、確実とは言えません。

したがって地主との交渉次第による面が大きいです。しかし、ある程度ならば自身での価格算出も可能です。参考にするのは「地代・名義書換料・地主への増改築、売却する場合の承諾料」です。これらの価格を算出し地主と交渉しましょう。

融資が受けられるか

購入を検討する際に融資が可能かどうかも銀行に確認しましょう。銀行もどの土地でもローンを組ませてくれる訳ではありません。基本的に借地権付き物件には融資は行いません。

担保が建物のみのため、ローンを組むにも土地が無いことで担保が足りないと判断されます。また借地権も地主との交渉によっては、契約打ち切りもあり得る関係上銀行としては融資に踏み切れないのです。

しかし、近年はローンのハードルも下がりつつあるため、まずは銀行に相談してみることが最善でしょう。

購入時|地主と借地契約書を取り交わす

借地権付きの建物を購入する際には必ず、地主と契約書を取り交わすことをおすすめします。もしも地主との契約に関する認識に齟齬が生じた場合、契約書を交わしていなければ突然に契約を解除されることもありえます。

トラブルを抱えないためにも、地主との契約はきっちり借地契約書を取り交わしておきましょう。

借地契約書の内容|賃貸借期間や更新について

借地契約書の内容は以下のことを中心に確認するとトラブルが起こりにくいです。

賃貸借期間

最も重要な部分と言っても良い項目が賃貸借期間です。まず賃貸期間の考え方は2種類存在し、前の借地権者の賃貸期間を引き継ぐのか、地主と新たに契約をするのかで変わります。

後者の場合はそこまで問題ではありませんが、賃貸借期間を引き継いだ場合は残存期間に応じて更新料を支払う必要があります。これは建物の対応年数などは関係なく、地主が定めた期間で更新が行われます。

各種承諾事項について

賃貸借期間に地主とのトラブルになりやすい項目として、承諾事項が必要な建物の増改築・立て替え、第三者への譲渡が挙げられます。

これらの項目は地主の許可が必要になるため、事前に承諾の有無と承諾料の算出方法などを決めておきましょう。

契約の解除条件

借地権者が地代を一定期間滞納した場合などは、土地の賃貸借契約を解除される場合があります。また契約解除に伴い損害金の請求が発生する可能性があるため、これも事前に金額等を明記しておきましょう。

当事者の変更事項について

長い賃貸借期間の場合は、地主及び借地権者の両者に相続が発生することがあります。相続発生後には借地権者は名義を変えて契約書を作成することになります。

この場合、契約の条件は以前の契約書の内容を引き継ぐことが一般的です。また、借地権者の名義が変更になった場合に名義変更料を求める地主も中にはいますので、記述内容はしっかりと確認したほうがよいでしょう。

9. 借地権は売買可能|交渉が不安な時は不動産業者に頼もう!

ここまで借地権の売却とそれに伴う注意点について解説してきました。借地権は売却に条件はあるものの売却自体は可能です。

しかしどの場合においても地主の許可が必要になるため、まずは契約前に地主と契約書の確認を行いましょう。

売却や増改築が不可になっていた場合には、地主と裁判になるケースも珍しくないため注意が必要です。

借地権を売却する場合複雑な工程手順を踏む必要があります。

地主との交渉から底地の獲得、売却価格の安定に至るまで様々な工程があります。

自分たちで全て行うのは難しいため、交渉に不安要素がある人や慣れていない人はまずは専門家に相談してみることをおすすめします。

 

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