中古住宅の瑕疵担保責任には注意が必要！契約内容の確認は重要になる

住宅を購入するにあたり、新築を選ばずに中古物件を選ぶ人がいます。中古住宅は以前に使っていた人が手入れや修繕を行ってくれます。

次に住む人に気持ちよく新しい住宅を利用してもらいたいからです。

ですが、全ての住宅で次の人を思って準備をするとも限りません。人が住むことが出来ない重大な問題点を見過ごす人もいます。

そんなときに、買った側が購入後に発覚した問題から保証される法律があります。それは「瑕疵担保責任」と呼ばれる買い手に寄り添った法律です。

今回、中古住宅購入時に知っておくべき瑕疵担保責任について簡単に解説していきます。

1. 中古住宅を購入する時に知っておきたい瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、売る側が住宅として機能出来ないレベルの構造上の欠陥などを、故意もしくは認知していなくても、損害賠償や修繕費用を買う側が請求出来る法律です。その種類は2つあり、

1. 住宅の品質確保の促進等に関する法律
2. 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

以上が該当します。

買う側が購入した後で発覚するため、今後の生活に大きな影響を与えてしまいます。住める状況でないため、不用意な負債を抱えて生活することになります。そうならないために、問題発覚時に売った側が、その物件の責任を持つことを定めたものが瑕疵担保責任となります。

2. 中古住宅の瑕疵担保責任には注意が必要！

新築物件の購入では、構造上の欠陥などの責任は建築後10年間は売る側、ほとんどの場合不動産会社が持ちます。

建築したので終わりという訳にはいかず、10年以上構造や柱の状況が悪化しないように務める必要があります。

一方、中古住宅の場合は一度建築され住まいとして利用された物件のため、10年という縛りはありません。しかし、購入者を守るために瑕疵担保責任を設置しています。

売主が個人である場合と不動産業者である場合とは異なるポイントがあることを確認していきましょう。

個人から中古住宅を購入する場合の注意するポイント

個人購入の場合は、責任の所在を明らかにするために仲介的な役割の「検査事業者」を介して確認します。

「既存住宅個人間売買瑕疵保険」というものがあります。この保険を適用するためには、4つの過程を通過しないといけません。

1. 検査事業者が中古住宅の検査を実施します。
2. 保険会社が定めた一定基準を検査結果が上回っているかをチェックする
3. 上回る場合は、保険への加入と保証が約束される
4. 下回る場合は、修繕などを行い基準を超えられれば保険への加入が認められる

検査事業者は、専門家として物件に瑕疵担保責任を適用するか否かをチェックするため、検査は慎重に行われます。

もしも、検査後に問題が発覚した場合は、その検査事業者が責任を負うことになります。事業者が倒産している場合は保険会社が責任を持つため厳しい基準を設けて対応することになります。

不動産業者から中古住宅を購入する場合の注意するポイント

意識しておく必要があるポイントは、不動産業者であっても建物細部の欠陥を100%見抜くことが出来ない点です。理由は2つあります。

1. 建物細部の柱や構造などは壊したり表面化しないと把握出来ない場合がある
2. 個人取引以上に業者の場合には厳しい基準があるが、人が確認する以上人的ミスはありえる

以上のことが挙げられます。
瑕疵担保責任は売る側に圧倒的に不利な責任です。把握してなかったことは問題にはならず、購入者が認識してから一定期間内の申告であれば売る側が責任を負います。

業者はその期間が最低でも2年あるため、信用に関わるリスクは負いたがりません。中古住宅を安易に安価で販売している業者については慎重な目で確認することをおすすめします。

アフターサービスがあるかどうか確認しよう

新築物件や中古住宅のアフターサービスとは、物件売買の際に売る側が認識した問題箇所などを修繕する対応を任意で行うことを言います。

売る側が金額を負担するため、不動産業者によって実施していない場合があります。また問題箇所の内容により実施期間やサービスの幅なども決めている業者が多いことも特徴です。

アフターサービスと瑕疵担保責任との違いとは何か？

アフターサービスはあくまで任意です。不動産業者が信頼やサービス向上を目的に施工している内容です。

]そのため、法律上の瑕疵担保責任の範囲や効果と違うことを事前に理解することが大切なです。わざと黙っていた重大な欠陥だけでなく、分かっていた欠陥についても保証されているケースがあります。混在しないように注意が必要です。

契約書類の内容確認は必ずしよう！

中古住宅の契約書は瑕疵担保責任の保険などを適用して売買することが多いです。

しかし、実際の契約書で細部まで確認しないことを逆手にしたケースもあります。保証を無くし、責任逃れをするケースも確認されています。

契約後に発覚しても、公的文書による契約のため覆ることが少ないため、事前に情報を把握しておくことがトラブルを引き起こさない方法です。

3. 土地のみの取引でも瑕疵担保責任はある

建物と違い住まないと認識出来ない表面的な内容ではありません。土地の場合は、地盤や地下の状況が瑕疵担保責任の対象になります。
どのような状況が当てはまるかは次の通りです。

1. 土地活用による地盤弱化
2. 過去に地下に埋没させた不要物
3. 工事跡などによる汚染
4. 事故などの人的問題

以上の内容は今後の土地活用に影響を与える恐れがあるため、瑕疵担保責任の対象になります。

4. 瑕疵担保責任に時効はあるのか？

瑕疵担保責任の法律には明確な時効は明記されておりません。

ですが、過去の裁判所の判例で10年の期間を認める判決が出ているため、10年が目安とされています。

何故明確出ないかと言うと、瑕疵担保責任を追求するためには、売主が欠陥をわざともしくは把握出来なかった場合も含めて、状況により変化するからです。

問題発覚が購入から5年後なら、その時点から確認や調査が入ります。

もし仮に購入から5年の間に起きた欠陥ならば売る側に責任はありません。

あくまで、売る時点での欠陥と認識出来る内容に限るため慎重に調査をしなければならないことが時効を明確にできない理由となっています。

5. 中古住宅を購入する時は瑕疵担保責任の内容を良く確認した上で購入をしよう！

中古住宅とはいえ、これから住まいとして利用する建物です。その建物に元々欠陥がある場合買う意味が無くなってしまいます。

金額が大きい分、被害や負担も大きくなるため、瑕疵担保責任の知識は買う側の強みになります。

中古住宅は、瑕疵担保責任の内容を決めた形で契約するため、事前に情報を整理して購入後に後悔しない準備が必要です。

住宅購入に際して、何か不安な点やご不明点があれば弊社へお気軽にお問い合わせください。