つくば市での不動産投資とそのコツ|学園都市の魅力再発見!

茨城県つくば市。どんなところでしょう?つくばエクスプレス!学園都市!というイメージが強いかもしれません。

今回はそんなつくば市の魅力とともに不動産投資する際のコツを物件例を交えてお伝えします。

1. つくば市の情報

まずつくば市はどんなエリアなのかご紹介します。
つくばの交通アクセスや生活情報、観光スポットなどの情報を知って、投資物件選びのご参考にしてください。また、つくば市に興味を持った方は、ご自身で足を運んで実際に雰囲気を感じてみるのもおすすめです。

1-1. 概要

茨城県つくば市は東京都心から約50km、成田国際空港から約40kmに位置する市です。

総面積は283.72㎢、総人口は約23万人。

1-2. つくば市の地域情報

★学園都市として知られるつくば市は国や大手企業の研究拠点が多数あり、約300の研究機関・企業と2万人を超える研究者を擁しています。そのため外国からの研究者や留学生が多く、総人口の約3.5%を占めています。

研究者や大学生が数多く住んでいるので、転勤や入学・卒業に伴い毎年3月末は人口が減少し4月に元に戻る現象が発生します。

★2014年にはつくば市長と土浦市長が両市の合併を視野に入れた勉強会を定期的に開くことが決められました。もし合併されればJR常磐線とつくばエクスプレス2つの鉄道を有し、圏央道が開通することで東京や成田へのアクセスも向上、財政規模も1200億円以上となります。茨城県の中核都市として他県との地域間競争にも有利になるでしょう。

★研究学園地区以外では農業も盛んで

筑波山麓で高級米「北条米」が栽培されていたり、東京都小平市・山梨県北杜市と並び「日本三大ブルーベリーの地」とされています。

1-3. 交通アクセス

★つくばエクスプレスのみどりの駅・万博記念公園駅・研究学園駅・つくば駅が乗り入れており、全線がつくば市内を走っている筑波観光鉄道もあります。

★バスはJR常磐線や関東鉄道常総線の各駅を結ぶ路線があったり、コミュニティーバスが交通不便地域をカバーしています。

★車でも「日本の道100選」に選ばれた学園東大通りをはじめとして、整備された大通りが複数ある他、市の南部から東部へは常磐自動車道も走っています。

1-4. 観光スポット

やはり学園都市というだけあってつくばエキスポセンター・宇宙航空研究開発機構筑波宇宙センター・地図と測量の科学館などの科学館や施設見学ができる場所があるので子連れにもおすすめ。

そしてやはりつくば市の観光スポットで外せないのは市の名前の由来にもなっている筑波山。日本百名山の一つでもあります。

つくば市は水戸に次ぐ県内第二の観光都市で、つくばエクスプレスの開通で東京からのアクセスも向上したので観光客数は年々増加しています。

2. つくば市の不動産投資物件例

ここでは一つの物件を用いて投資物件をシミュレーションしますが、つくば市の投資物件選びのコツを詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

2-1. 物件概要

★つくばエクスプレスつくば駅バス12分
★1棟アパート 木造 2階建て
★築年月:1983年1月(築34年)
★総戸数:8戸

利回り15%超えのアパート。風呂トイレ別。筑波大学が近いので学生ニーズもある物件。

・物件価格:1580万円
・想定年間収入:244万円(20万円/月)
・表面利回り:15.50%
・敷地面積:149㎡

・建物面積178㎡

・間取り:1K

2-2. 周辺環境

  • コンビニ徒歩3分
  • スーパー徒歩15分
  • 筑波大学徒歩20分

バスで12分でつくば駅に着きますが、つくば駅にはショッピングモールがいくつかあるので買い物は困らないでしょう。数キロ範囲内に病院からショッピング施設、公園まで色々な施設があるので車があったほうが便利かもしれません。

3. つくば市の家賃相場

基準は駅徒歩10分以内。下記価格より下がりますが物件価格自体かなり安いので、最大限の空室対策さえしていれば利益がのぞめる物件です。

間取り 家賃相場
1R 6.17万円
1K 5.68万円
1LDK 6.63万円
2DK 6.89万円
2LDK 8.40万円
3LDK 13.35万円

4. 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

年間家賃収入÷購入物件価格×100

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。
なので、実質利回りの計算式はこうなります。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

 ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。

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2018.09.14

都心のタワーマンションや高級分譲マンションは、物件価格だけではなく管理費も高いので、どうしても利回りが悪くなります。なので、自己資金で購入する、かつ入居率が高くない限り、まず収益は見込めません。

こちらの物件は利回りが15%を超えています。満室ならかなりの収益が見込めますが、ただ地方なのと駅から遠めの立地ということもあり、都心よりは空室リスクが高くなるでしょう。修繕をこまめに行い綺麗に保ったり、募集方法を変えるなど最大限の空室対策をすることで収益を上げましょう。

5. つくば市投資物件の出口戦略

つくば市は上記「地域情報」でも述べたように、将来合併して政令指定都市になることもあるかもしれません。茨城県の中核都市としてアクセスも向上などの将来性があります。その時に売却益を得られる可能性もあることも加味して良いでしょう。

他にも

  • つくばエクスプレスが通っている
  • 圏央道の開通(つくば市内につくば中央・矢田部・桜土浦・つくば牛久4つのIC)
  • 大手企業が分譲マンション建築やショッピングモールを作り、今後より発展していくことが期待されている

今後アクセス利便性がより向上していくことで需要も高まるかもしれません。

6. つくば市で不動産投資をするリスクと注意点

こちらはつくば市に限ったことではありませんが「地方なので都心よりは空室リスクが高い」。これは第一に挙げられることです。

田んぼや畑が多く夜道が暗いというのもあるので、駅から離れていてバス停もないなどの状況の場合は駐車場付きアパートなども需要があり、いいかもしれません。

また、つくば市は近年開発されたことで新しいアパートや戸建ての家が目立ってきています。古いアパートなどは前の持ち主が修繕をしたくがないために安く売っている場合もあります。表面利回りが良くても修繕で実質利回りが下がることもあるので注意が必要です。

7. つくば市の不動産投資はこれからに期待!

つくば市は茨城県の中核都市になろうとどんどん発展している市です。

観光スポットも多い、利便性も良い、そんなつくば市で不動産投資に挑戦してみませんか?

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