不動産の名義変更が必要になる場合とは？｜手続きの流れと必要な書類について解説！

今回は、土地や建物などの名義変更についてご紹介します。

そもそも、名義を変更する理由をご存知ですか？不動産を売買するときには、売買契約のときに物件の所有者の名前が売主から買主に変更されることがほとんどです。

実務的には、司法書士という不動産登記のプロが手続きします。

しかし、名義を変更しなければならない理由を知らないまま手続きを済ませてしまうのでは、多額の報酬を支払う意味が分かりません。万が一、名義変更が自分にとってそれほど重要でなかったとしたら、もったいない話でしょう。

名義変更は物件を売買したときだけではなく、不動産を相続や贈与により譲渡されたときにも必要になります。

さらに、離婚により別れた夫婦間で財産を分けなければならないときにも登記しなければなりません。

1. 不動産の名義変更について

まずは、名義変更がどのような意味を持ち、自分で登記することができるかどうかの確認から始めましょう。

1-1. 不動産の名義変更って何？

不動産の名義変更とは、法務局にある登記簿に記載されている所有者の名前を変更することです。

自分の名前にすることで、第三者に対して物件の所有権を主張することができます。誰の物なのかをはっきりさせるのです。

1-2. 名義変更は自分でできるのか？

名義変更を自分ですることはできます。

しかし、さまざまな添付書類が必要であり、手続きをするのにも一定の知識が必要です。

名義変更の種類によっては、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的となっています。知識のあるプロに任せることで安心できます。

2. 不動産の名義変更が必要になる場合はどんな時？

不動産の名義変更が必要な状況としては、

• 「遺産相続のとき」
• 「生前贈与のとき」
• 「財産分与のとき」
• 「不動産売買のとき」

があります。それぞれのケースについて具体的にご紹介しましょう。

2-1. 遺産相続をする時に名義変更が必要になる

被相続人（亡くなった人）から不動産を相続した場合、登記をしておかないと相続財産である物件を自分のものだと主張することができません。

売却したり、担保を設定して銀行からお金を借りたりすることが難しくなります。

売却や担保の設定をするためには、所有者を特定しなければなりません。

しかし、名義変更がされていなければ、登記簿上の所有者が亡くなった人から変わっていないということになります。

そうなれば、売主の物かどうか分からない物件を購入しようとは誰も思わないでしょう。

遺産相続の登記の流れについて

遺産相続の名義変更をするためには、不動産の所有者を特定する必要があります。そのために「登記簿謄本」を取得します。相続人の特定も必要なので、戸籍や住居を確認しなければなりません。

所有者と相続人が特定できれば、「相続登記申請書」を作成して申請書類や添付書類を管轄の法務局に提出し申請します。

物件が現在誰の物で、今後誰の物になるのかを信頼できる書類により確認するのです。

遺産相続の登記に必要な書類とは？

遺産相続の登記には、さまざまな書類の提出が必要です。一般的に必要となる書類をご紹介します。

必要な書類
被相続人	戸籍謄本・除籍謄本・住民票の除票
相続人	戸籍謄本・住民票
その他必要な書類	相続登記申請書・登記原因証明情報・固定資産評価証明書

遺産相続の登記はいつまでにしないといけないのか？

名義変更は義務ではないので、いつまでにしなければならないと期限が設けられているわけではありません。

遺産相続の名義変更は、相続した不動産が自分の物であることを第三者に主張するためにするものなので強制ではないのです。

したがって、他人に権利を主張する気がなければ、あえて登記しなくてもかまいません。しかし、登記をしないことで、さまざまな不利益を受ける可能性があります。

不動産の名義変更にかかる費用はいくら？

不動産の名義変更には、一定の費用がかかります。一般的に必要となる費用についてご紹介します。

必要な費用
登記事項証明書	600円程度
戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書等	数千円程度
登録免許税（税金）	固定資産税の1,000分の4

2-2. 生前贈与をする時に名義変更が必要になる

生前贈与とは、亡くなる前に自分の財産を譲ることです。相続と同じように名義変更をしておかないと自分のものだと主張できないので、財産を売却したり、担保を設定して銀行からお金を借りたりすることができません。

売却や担保の設定ができないのも相続の場合と同じで、登記簿上の所有者が贈与した人から変更されていないのです。

生前贈与の名義変更の流れについて

生前贈与の名義変更をするためには、不動産の所有者を特定する必要があります。そのために「登記簿謄本」を取得します。受贈者の特定も必要なので、戸籍や住居を確認しなければなりません。

所有者と受贈者が特定できれば、名義変更の申請書類を作成して申請書類や添付書類を管轄する法務局に提出し申請します。

生前贈与による名義変更に必要な書類とは？

生前贈与の登記には、さまざまな書類の提出が必要です。一般的に必要となる書類をご紹介しましょう。

必要な書類
贈与者	登記済権利証、印鑑証明書（3カ月以内のもの）
受贈者	住民票
その他必要な書類	贈与契約書、贈与による所有権移転登記申請書、固定資産評価証明書

生前贈与による名義変更はいつまでにしないといけないのか？

生前贈与も相続と同じく、名義変更は義務ではないので、いつまでにしなければならないと期限が設けられてはいません。

しかし、生前贈与に関しても不動産が自分のものであることを第三者に主張するためには名義変更する必要があります。

不動産の名義変更にかかる費用はいくら？

不動産の名義変更には、一定の費用がかかります。一般的に必要となる費用についてご紹介します。

必要な費用
登記事項証明書	600円程度
戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書等	数千円程度
登録免許税（税金）	固定資産税の1,000分の20

2-3. 財産分与をする時に名義変更が必要になる

離婚するときに、財産分与をすることがあります。不動産の分与を受けた場合、名義変更をしておかないと、相続や生前贈与と同じように分与された財産である物件を自分のものだと主張できません。

また売却や担保の設定ができないのも相続や生前贈与と同じで、登記簿上の所有者が分与した人から変更されていないことが原因です。

財産分与の名義変更の流れについて

財産分与の名義変更をするためには、所有者を特定する必要があります。そのために「登記簿謄本」を取得します。分与された人の特定も必要なので、戸籍や住居を確認しなければなりません。

所有者と分与された人が特定できれば、名義変更の申請書類を作成して申請書類や添付書類を管轄する法務局に提出し申請します。

財産分与による名義変更に必要な書類とは？

財産分与の登記には、さまざまな書類の提出が必要です。一般的に必要となる書類をご紹介します。

必要な書類
分与する人	登記済権利証、印鑑証明書（3カ月以内のもの）
分与される人	住民票
その他必要な書類	離婚協議書、財産分与契約書、離婚を証する書類（戸籍謄本等）、財産分与による所有権移転登記申請書、固定資産評価証明書

財産分与による名義変更はいつまでにしないといけないのか？

財産分与も相続や生前贈与と同じく名義変更は義務ではないので、いつまでにしなければならないと定められてはいません。分与された不動産が自分の物であることを第三者に主張するための手続きです。

住宅ローンが残っていても名義変更はできるのか？

住宅ローンが残っていても名義変更に影響はありません。しかし、一般的にローン契約では名義変更するときに銀行の承諾が必要とされていることが多いです。名義を変更するときには、ローン契約書を確認しておきましょう。

不動産の名義変更にかかる費用はいくら？

不動産の名義変更には、一定の費用がかかります。一般的に必要となる費用についてご紹介します。

必要な費用
登記事項証明書	600円程度
戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書等	数千円程度
登録免許税（税金）	固定資産税の1,000分の20

2-4. 不動産を売買する時に名義変更が必要になる

不動産を売却するときには、売主から買主へ物件の名義を変更することになります。名義変更の登記がされていないと買主が新しい所有者になったことを第三者に主張することができません。

売却や担保の設定ができないのも相続・生前贈与・財産分与と同じで、登記簿上の所有者が売却した人から変更されていないからです。

不動産売買の名義変更の流れについて

不動産売買の名義変更をするためには、物件の売主を特定する必要があります。そのために「登記簿謄本」を取得します。買主の特定も必要なので、戸籍や住居を確認しなければなりません。

売主と買主が特定できれば、名義変更の申請書類を作成して申請書類や添付書類を管轄する法務局に提出し申請します。

不動産売買による名義変更に必要な書類とは？

不動産売買の登記には、さまざまな書類の提出が必要です。一般的に必要となる書類をご紹介します。

必要な書類
売主	登記済権利証、印鑑証明書（3カ月以内のもの）
買主	住民票
その他必要な書類	売買契約書、抵当権設定登記申請書、固定資産評価証明書

不動産売買による名義変更はいつまでにしないといけないのか？

不動産売買による名義変更は、売買契約の決済日に管轄の法務局で手続きをします。一般的に売買契約のときには、売主・買主・仲介業者・司法書士などが顔を合わせるので、一連の流れとして名義が変更されるのです。

不動産の名義変更にかかる費用はいくら？

不動産の名義変更には、一定の費用がかかります。一般的に必要となる費用についてご紹介しましょう。

必要な費用
登記事項証明書	600円程度
戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書等	数千円程度
登録免許税（税金）	固定資産税の1,000分の20

3. 名義変更を司法書士に依頼する場合について

一般の人が不動産登記の名義変更をするのは、手間や時間がかかります。多くの書類の収集や面倒な申請の手続きが必要だからです。しかし、不動産登記専門のプロである司法書士に依頼すれば、名義をスムーズに変更することができるのです。

3-1. 司法書士に依頼する費用の相場

司法書士に支払わなければならない報酬の額は、依頼した司法書士や名義変更の種類により異なります。相場としては、売買による不動産の名義変更の場合で、少なくても5万円程度は必要でしょう。その他の名義変更では、10万円を超えることもあります。

3-2. 司法書士を探すには？

司法書士を探すためには、インターネットを利用すると効果的です。「司法書士事務所」等で検索すれば、たくさんの情報が掲載されており相談することもできます。具体的に報酬額を掲載している事務所もあるので参考になるでしょう。

4. 不動産を遺産相続した時に名義変更は必要なのか？

不動産を遺産相続した場合、必ず名義変更をしなければならないという義務はありません。しかし、名義を変更しないことにより、さまざまな不利益が生じる可能性があります。名義変更の必要性を確認しておきましょう。

4-1. 不動産を遺産相続した時に名義変更しないとどうなるのか？

不動産を遺産相続したのに名義変更をしなければ、「この不動産は自分のものだ」と主張できません。不動産を売却したり、抵当権を設定してお金を借りたりするためには、まずその物件が自分のものであることを証明しなければなりません。

不動産の登記簿に所有者と記載されていることで、自分のものだと証明することができるのです。したがって、自分名義に変更しないと、その不動産に対するすべての取引が難しくなります。

4-2. 不動産を遺産相続する時は、相続人全員で話し合う必要がある

相続のときには、すべての相続人の話合いにより、誰が何を相続するのかを決めなければなりません。この話合いを「遺産分割協議」といいます。不動産を相続した場合、遺産分割協議により、誰が相続するかを決めます。

遺産分割協議の一連の流れを経て、相続した不動産が誰の所有になるのかが決まれば、名義変更をすることで所有者を確定することができます。

しかし、名義変更しておかないと、後々相続人の間でトラブルになる可能性があります。

4-3. 遺産分割協議書を作成が必要になる

遺産分割協議は、相続人の話合いが成立したことを証明する作業なので、書面で残さなければ意味がありません。口頭では、「言った、言わない」の話になるからです。相続人全員が実印を押して完成です。その際印鑑証明の添付が必要になります。

5. 不動産登記の名義変更にかかる時間は？

不動産登記の名義変更が重要な意味を持つことは理解できたでしょう。ところで、名義変更には、どれくらいの時間が必要なのでしょうか？時間がかかるなら、それなりの準備も必要でしょう。

5-1. 登記申請後手続きが完了するまでにどれくらいかかるのか？

不動産登記の名義変更には、提出した書類に問題がないとしても1～2週間は必要でしょう。

まず提出しなければならない書類を集めるのに時間がかかります。戸籍謄本・住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書など、さまざまな書類が必要だからです。

5-2. 登記申請前の準備に時間がかかる場合もある

名義変更は管轄の法務局に申請して、登記官の審査により問題がなければOKです。しかし、添付書類の不備などがあれば審査は長引きます。複雑な場合であれば、書類集めに時間がかかり、なかなか申請できないことも少なくありません。

6. 不動産の名義変更は自分ですると費用を抑えられるが時間と手間がかかる

司法書士に不動産の名義変更を相談したり依頼したりすると費用が発生します。ところが、不動産の名義変更を自分で申請すると費用を抑えることが可能です。

司法書士に払う報酬は、少なくない額ではないので考えてみる価値があるでしょう。

自分で名義変更の申請をするには、書類の収集や手続きなどの時間や手間が必要です。

忙しい人にとっては時間や手間がかからないに越したことはないでしょう。一方で時間に余裕があり、ちょっと登記を勉強してみたいという人であれば自分で申請することをおすすめします。

 

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