不動産の売買契約書の作成方法は？｜作成にあたっての注意ポイントを紹介！

土地や建物という不動産を取引する時には、売買契約を締結します。

その際、仲介業者の指示に従って言われるままに売買契約書にハンコを押す人が少なくありません。そのため、契約後に自分が合意した内容と異なっていてトラブルになることがあるようです。

ところが、売買契約書と合意した内容に違いがあれば、契約書にハンコを押す前に確認して訂正しなければなりません。

なぜなら、ハンコを押してしまうと、その内容に納得しているという意味になるからです。

不動産の売買契約書に記載されている内容は、専門用語が使用され一般の人には理解しにくいところもあります。

しかし、最低限チェックしなければならないポイントを覚えておけば、売買契約書の記載内容を理解することは、それほど難しいことではありません。

1. 不動産の売買契約書の作成方法について

不動産売買契約書の具体的な作成方法についてご紹介します。

土地や建物という高価な商品を取引する契約書のため、記載されている内容に十分納得してからハンコを押さなければなりません。内容の確認を欠かすことはできないのです。

1-1. 不動産の売買契約書とは？

不動産売買契約書を締結する理由は、不動産という高価な物件を取引する時に書面という形で証拠を残しておくためです。

口約束だけで取引すると、後で「言った、言わない」のトラブルになるかもしれません。

契約後のトラブルを避けるために売買契約書を締結するのです。

契約書にハンコが押してあれば、記載された内容に契約の当事者である売主も買主も納得して取引しているということになります。

1-2. 土地売買契約書を作成するのは誰？

土地売買契約書を作成するのは、土地の売買を仲介した不動産業者（仲介業者）です。

取引に関係している仲介業者が1社であれば、その業者が売買契約書を作成し、売主側と買主側の仲介業者が別の時は、仲介業者間で相談して作成する仲介業者を決めます。

一方売買契約書を作成していない仲介業者も、記載内容については責任があるので、事前に確認して誤りがあれば修正する義務が生じます。

1-3. 売主は土地売買契約書をよく確認する必要がある

土地売買契約書には、売買代金や支払いの仕方など売主にとって大切な内容が記載されています。

内容確認を怠ると、不利な内容で契約してしまうことが考えられます。「売ってしまう不動産だから適当でかまわない」と思っていると大変なことになるかもしれません。

売買契約書を確認して、記載されている内容と合意した内容が違っていないかを比べなければならないのです。

2. 不動産売買契約書を作成する簡単な流れについて

不動産売買契約書とは、どのような流れで作成されるのでしょうか？

売買契約書を詳しく知るためには、おおよその流れをつかむことがポイントになります。まず、全体像を確認しておきましょう。

2-1. 売買契約書を作成する業者を選ぶ

仲介業者が1社の場合は特に問題はないのですが、売主側と買主側に別の仲介業者が関係している時は、どちらかの仲介業者が売買契約書を作成します。

法律では、複数の業者が仲介している場合は、両方の仲介業者に契約書作成の義務を負わせています。

しかし、同じ不動産売買契約書を2つ作成しても意味がないので、実務的にはどちらか片方が契約書を作成し、両社が責任を負うというスタイルになります。

2-2. 売買契約書を作成する

不動産売買契約書を作成するには、一般的に1週間程度の期間が必要です。したがって、買主が購入の申込みをして売主が売却の同意をした後、おおよそ1週間程度で売買契約を締結することになります。

売買契約を締結する前には、買主に重要事項説明をして物件の内容などを説明しなければならないのですが、売買契約と同日に説明することが多いようです。

2-3. 売買契約書の内容の確認をしてもらう

仲介業者が2社である場合、不動産売買契約書を作成していないほうの仲介業者が契約書の内容を確認しなければなりません。「当社では、売買契約書を作成していないので知りません」は通用しないからです。

複数の仲介業者が関係している時でも売買契約書の作成は1つでかまわないのですが、その売買契約書は、関係したすべての仲介業者を代表して作成されていることになります。

2-4. 売買契約書の最終確認が完了して完成

不動産売買契約書を作成していない仲介業者が確認し、記載に誤りがあれば修正することになります。最終確認をして修正された売買契約書が完成版となり、契約当日の売買契約書として使用されるのです。

3. 土地売買契約書の書式について

土地売買契約書の書式については、「公益社団法人全日本不動産協会」や「一般財団法人不動産適正取引推進機構」が作成した契約書のひな形を利用するのが一般的です。

大手の不動産業者では独自の契約書を作成しているところもありますが、記載事項は法律により定められているので、記載されている内容はおおよそ同じになります。内容を記載しますので参考にしてください。

記載内容

1.売買の目的物の表示 2.売買代金や手付金の額および支払方法 3.土地の実測 4.土地代金の精算単価 5.所有権移転登記の日などの約定事項 6.融資利用の場合 7.契約条項 8.その他

詳しくは…一般財団法人不動産適正取引推進機構「標準売買契約書」

4. 土地売買契約書を作成するにあたっての注意点

土地売買契約書は、売主と買主で締結する契約内容を記した大切なものなので、当事者が合意した内容が記載されていないとトラブルにつながります。

トラブル回避のために、契約締結時に特に注意しなければならないポイントをご紹介しましょう。

4-1. 売却する代金や支払いの内容を良く確認する

土地を売買するのであれば、ます土地の代金や支払い内容を確認しなければならないのは当然のことです。特に支払いが分割になっているような場合は、それぞれの支払額や支払日の確認が必要になります。

手付金についても一般的な額かどうかを確認しなければなりません。

手付金は買主が契約の解除を担保するため、契約時に売主に支払うものです。手付金を放棄することで、契約を解除することができます。相場としては、売買代金の1割程度です。

4-2. 土地面積と売却代金の整合性がとれているか？

土地売却の計算方法としては、実測面積により計算する場合と公簿面性により計算する場合があります。実測による場合は、登記簿上の面積との違いを精算できますが、公簿による場合は、実測面積との違いを精算することができません。

不動産売買の対象になる土地が、実測面積で計算されるのか、公簿面積で計算されるのかを確認する必要があるでしょう。

4-3. 不動産の所有権移転の時期や抵当権の抹消の取り決めをしておく

買主からすると所有権の移転時期や抵当権の抹消についての記載の有無は重要なポイントです。

所有権の移転がないと自分のものだと主張できないことがあり、抵当権が抹消されていないと購入した物件が競売される恐れもあります。

所有権移転に必要な書類の準備や抵当権抹消の段取りを明確にしておかないと、買主が売買契約書にハンコを押すことはないでしょう。

4-4. 土地の売買契約で確認しておきたい項目を紹介！

土地の売買契約で確認しなければならない内容は、チェクリストを利用することをおすすめします。

チェックリストに記載された内容の確認が済めばチェックを入れましょう。ポイントを見落とすことなく確認できます。

チェック項目

1.契約全体 2.売買する不動産の表示 3.売買代金や手付金の額および支払日 4.土地の実測および土地代金の精算 5.所有権の移転と引き渡し 6.負担の消除 7.危険負担 8.手付解除 9.契約違反による解除 10.瑕疵担保責任 11.付帯設備などの引継ぎ 12.公租公課の精算 13.ローン特約 14.その他

詳しくは…一般財団法人不動産適正取引推進機構「チェックリスト」

5. 売買契約を締結する時の注意ポイントについて

これまでは不動産売買契約を締結する時に確認しなければならない内容を記載しましたが、ここから、よりスムーズに確認するための注意ポイントをご紹介します。

5-1. 締結前に仲介業者へ事前に土地売買契約書を確認をしておく

不動産売買契約の当日に内容を詳しく確認する時間はありません。あらかじめ売買契約書に目を通しておく必要があります。売買契約を締結する前に仲介業者から売買契約書のコピーを入手しておいてください。

事前に売買契約書をチェックしておくのです。売買契約当日には、チェックした中で分かりにくかった内容を確認するというスタイルで進めるのが効率的に契約を進めるコツです。

5-2. 売主と買主の両者で再度、契約内容の最終確認をする

不動産売買契約の前には、買主に対して重要事項の説明があります。重要事項の説明を受けて購入を判断します。重要事項説明書も売買契約書と同じようにあらかじめコピーを用意してもらいましょう。

契約の当事者である売主と買主の両方が事前に内容確認をしておくことで、スムーズに取引を進めることができます。

5-3. 契約締結にかかる費用について知っておこう！

不動産売買契約の当日に準備しておかなければならない費用は、手付金・印紙代・仲介手数料になります。

まず第一に買主が負担する手付金は、現金ではなく振込や預金小切手の場合もあるので確認しておきましょう。手付金の額は、一般的に代金の1割程度です。

次に契約書に貼付する印紙代が必要です。契約により異なるのですが、売主と買主とで折半する場合もあります。印紙代は売買代金により異なり1,000万円超5,000万円以下であれば2万円です。

最後に契約の当事者である売主と買主のそれぞれが仲介業者に対して手数料を支払わなければなりません。仲介手数料の額は、「代金額×3％＋6万円」に消費税を加算した額が必要になります。支払方法などを事前に確認しておきましょう。

6. 土地売買契約書は租税特別措置法により印紙税の軽減措置がある

印紙税には、租税特別措置法により平成32年3月31日までに作成された売買契約書であれば軽減税率が適用されます。

たとえば、印紙税の額が2万円であれば、租税特別措置法が適用されると1万円に軽減されるのです。

詳しくは…国税庁「印紙税の軽減措置」

7. 不利な条件で売買契約しないためにも内容を良く確認しよう！

不動産の売買契約書とは、とても重要な書面です。ハンコを押してしまうと記載された内容に納得していることになります。

取引の証拠として、売主と買主が同意した内容が記載されていることになるので、後で知らなかったといっても通用しないのです。

売買契約が自分にとって不利な取引になるのを避けるためには、必ず契約前に記載されている内容を確認する必要があります。

理解が難しい内容があれば、遠慮せずに仲介業者に確認しながら契約を進めることも大切です。「分からないから」で済ませることのないようにしましょう。

不動産売買に関して何かご不明な点、ご不安な点があればお気軽にご質問ください。

 

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