アパートを経営する上で業者選びは重要!これだけで騙されない4つのポイントとは?

アパート経営をするときに、最も重要なことは「建設業者選び」と言っても過言ではないでしょう。

アパート経営をする最も高いハードルは、実際にアパートを建築する費用だと思います。

というのも、アパート建築は当然1,000万円単位、高い場合は1億円を超えるケースもあるからです。

そんなアパートの建築は建設業者に依頼しますが、建設業者によって色々な点が異なってきます。

その「色々な点」によって、アパート経営から得られる収益が変わってくるので、アパート経営において建設業者選びは大切というわけです。

今回は、そんなアパート経営時の建設業者選びについて解説します。

そもそもどのような業者があり、何をポイントにすれば良いのか?

そして、悪徳業者に騙されない4つのポイントは何か?さらに、具体的におすすめする業者をピックアップし、それぞれの特徴まで解説していきます。

1. アパートを経営する上で建設業者選びは重要になる

冒頭でも言いましたが、アパートやマンション経営において、建設業者は非常に重要です。

というのも、建設業者によって間取りや内装、構造などの得手不得手があり、建築費費用も大きく異なるからです。

また、細かい点まで気の付く業者もいれば、目に見えない部分は手を抜くという悪質な業者もいます。

特に、アパートなどの不動産経営をする場合、アパートの建築費用が初期費用になり、そのアパートからどのくらいの収益が得られるかの「利回り」に大きく影響してきます。

また、内装や外観、間取りによって「空室リスク」などが異なり、人気の物件になれるかどうかが決まります。

つまり、アパート経営において業者選びは、そのアパートから得られる収益に直結しているのです。

2. 建設業者にも色々種類があるがそのメリットやデメリットとは?

さて、そんなアパート経営において大事な建設業者ですが、建設業者ごとにメリット・デメリットがあります。

以下のような、代表的な建設業者の種類である、大手ハウスメーカー、地域密着型の企業、工務店・デザイン事務所という3つの分野でそれぞれメリット・デメリットを解説していきます。

大手ハウスメーカーにお願いするメリットやデメリットとは?

大手ハウスメーカーのメリットとは、全国どこでも対応しており、税金対策や管理など、賃貸経営の部分もフォローしてくれる点です。

つまり、アパート建築後の管理を依頼することもでき、1社に全てを任せられるので手間も軽減しますし、やり取りも安心してできます。

一方、デメリットはある程度規格化されているので、建築プランに細かな要望などを入れると建築費用が高くなりがちな点です。

また、大企業は担当部署が多いので、プランや施工で担当者が異なるなど、建築過程で窓口が多くなる点もデメリットと言えます。

また、実際の工事は下請け業者に任せるケースも多いので、その下請け業者によって品質に差が出てきやすい点もデメリットです。

地域密着型の企業にお願いするメリットやデメリットとは?

地域密着型の企業のメリットは、地域に関するノウハウが豊富な点です。

たとえば、その地域の人の志向性が分かれば間取りに活かすことがでいますし、家賃相場を知っていれば予算提案にも反映してくれるでしょう。

さらに、大手ほど規格化されていないので、間取りなどに関しては比較的自由度も高いです。そして、自社で施工するケースが多いので、品質にばらつきが起こりにくい点もメリットと言えます。

一方、大手ほど施工実績はないので、過去事例が少ない点ではデメリットです。

過去事例が多いほど、実際の建築物がを観たり、写真で確認したりすることで、実際の建築イメージが沸きます。

また、大手ほど経営基盤がしっかりしていないので、アフターフォローは大手には劣る点もデメリットです。

工務店やデザイン事務所はどうなのか?

工務店やデザイン事務所は、建築に関するプロなので、品質や細かな要望は最も聞いてくれる業者と言えます。

しかし、工務店やデザイン事務所は賃貸経営に関与しません。そのため、競合を加味した間取り提案やデザイン提案という観点は弱いと言えます。

3. 建設業者を選ぶ3つのポイントについて

そんな建設業者を選ぶポイントは、以下3点になります。

・数字や、内容に信憑性がある提案をしてくれる
・営業マンとの相性が良く、親身になってくれる
・希望の建築構造を得意としている会社を選ぶ

①数字や、内容に信憑性がある提案をしてくれる

建築費用の見積もり提案をするときに、その金額を提示した根拠を事例などを交えて提案してくれることは大事なポイントになります。

逆に、「絶対に」「間違いなく」という言葉を使う業者は怪しいと言えるでしょう。

なぜなら、建築費用に「絶対」はなく、将来上昇したとしてもその金額を支払うのはオーナーなので、軽はずみに「絶対」という業者は信用できないのです。

そのため、建築費用はもちろん、家賃予測と合わせて提示された利回りの根拠もきちんとヒアリングしましょう。

たとえば、最寄り駅の傾向からターゲットを絞ったり、多くの事例から家賃予測を算出していたりする場合は、その数字は信ぴょう性が高いと言えるでしょう。

②営業マンとの相性が良く、親身になってくれる

また、営業マンとの相性は大切です。営業マンもプロとはいえ一人の人間なので、相性が合わないとアパート経営に関するリレーションが取りにくくなります。

そのため、担当者との相性が悪く会話がかみ合わない場合などは、担当者を交代してもらうか、最悪の場合には業者を変えた方良いでしょう。

アパート経営は何十年にも渡り行う投資なので、きちんと安心し納得して建築する必要があります。

そのため、営業マンの話を100%納得して建築しないと、将来的にマイナスなことが起これば「あのとき営業マンが…」と後悔してしまうこともあるのです。

一方、「何でも言うことを聞く営業マン」が良い営業マンというわけではありません。

きちんと線引きをしてくれ、予算やニーズなどを考えた上で、ときには「NO」と言えるような営業マンが理想でしょう。

③希望の建築構造を得意としている会社を選ぶ

上述したように、建設業者によって得手不得手があり、それは建築構造にも言えることです。

アパートは、その規模によって木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3種類に分かれ、業者ごとに得意な構造は異なります。

たとえば、軽量鉄骨の施工実績が多く、木造や鉄筋コンクリートの施工はそこまで多くない施工会社などに、木造や鉄筋コンクリート造のアパートの建築依頼は避けた方が良いでしょう。

もちろん、欠陥住宅になるわけではありませんが、得意な構造にマッチするほど細かい箇所も満足できる仕上がりになります。

それは、「結果的に建物が長持ちする」など、プラスの要素につながってくるのです。

4. 建設業者に騙されないための4つの確認ポイント

さて、建設業者を選ぶポイントが分かったところで、次は建設業に騙されないための以下4つのポイントを解説していきます。

①実際に建設業者が建てた物件を確認しにいく
建設業者のHPの内容をよく確認する
建設業者の評判を調べる
住宅診断をしてもらう

①実際に建設業者が建てた物件を確認しにいく

まず、実際に建設業者が建築した物件を見てみましょう。実際の物件を見れば、CGパースで提案されるよりもイメージが沸きます。

また、デザインや内装、施工状態などの細かな点も確認できるので、きちんと隅々まで丁寧に施工しているか?などのチェックができます。

②建設業者のHPの内容をよく確認する

次に、依頼する建設業者のホームページをチェックしましょう。ホームページには、会社概要に会社の歴史や資本金など、色々な情報を見ることができます。

また、施工実績はもちろん、建設業者ならではの「ポリシー」や「理念」なども確認できるので、建設業者選びに役立つ要素がチェックできるということです。

③建設業者の評判を調べる

たとえば、仲介業者や賃貸管理業者などに、建設業者の評判を聞くというのも、業者に騙されないためには良い方法です。

特に、中小規模の業者は中々情報がないので、ホームページなどをチェックする以外にも、地元の不動産業者などにヒアリングした方が良い情報を得られることは多いです。

④住宅診断をしてもらう

ホームインスペクションという、住宅の内部や外部をチェックしてもらえる「住宅診断」するサービスがあります。

施工過程で不安があれば、施工後にホームインスペクションを実施してみましょう。

もちろん、全ての箇所をチェックできるわけではありませんが、少なくとも目視できる部分で不備があれば見つけることは可能です。

5. アパート建設業者で人気のあるTOP5ランキング

では、最後にアパート建設業者で人気のあるTOP5を紹介します。それぞれの特徴を解説するので、業者選びの参考にしてみてください。

5位:パナホーム

パナホームは大手ハウスメーカーです。

パナホームは元々パナソニック系列の住宅メーカーであり、住宅の設備を充実しているという特徴がありました。

また、家電は主婦目線の発想なので、その文化を受け継ぎ、間取りなども主婦目線で提案する点にも定評があります。

4位:大和ハウス

大和ハウスも大手ハウスメーカーです。

大和ハウスはシンプルなデザインを信条としており、大企業ならではのアフターサービスも魅力です。

さらに、一戸建てやマンションなど、幅広い不動産を手掛けているので、不動産全般のノウハウは豊富と言えるでしょう。

3位:アイダ設計

アイダ設計は埼玉県に強い建設業者です。「BRAVO-Assist」という商品は、本体価格888万円から提供している賃貸住宅であり、このような低価格の住宅を得意としています。

上述した建設業者よりも品質では劣るかもしれませんが、低価格による高利回りが売りの建設業者です。

2位:積水ハウス

積水ハウスは、大手ハウスメーカーの中でも筆頭と呼べるほどの建設業者です。

積水ハウスはノウハウが豊富なため、木造でも鉄筋コンクリート造でも幅広い建築に対応できます。

また、断熱性や外壁タイルの素材などのこだわりが高く、品質の高い住宅が売りの建設業者です。

1位:大東建託

大東建託は、一般的な建設業者とは違い、住宅をトータルに管理できる業者です。

住宅の施工はもちろおん、賃貸管理なども行ってくれ、空室保証サービスなども充実しています。

そのため、大東建託に依頼すれば、施工から管理まで一元管理してくれる点は強みと言えるでしょう。

6. アパートを経営する上で業者選びは重要!騙されない為にも細かく確認を!

さて、アパート経営において建設業者を大事であり、見極めるポイントや騙されないポイント解説してきました。

とにかく、アパート経営をする場合には、建築を依頼する建設業者は慎重に選びましょう。

多少時間がかかってでも、アパート経営から得られる収益に直結するので、自分の足を使って調べることが大切です。

 

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