競売物件で中古アパート経営は成り立つのか？メリットデメリットを徹底比較

不動産投資を考える人にとって、物件を選ぶなら競売物件も視野に入れている人も多いかもしれません。

物件を手に入れる際に相場より安く手に入れられる「競売」は人によっては魅力的に映るかもしれません。

ですが、基本的な知識として競売物件がどのような性質を持ち、不動産投資をするにあたってどのようなメリットデメリットあるかを把握しなければ思いもよらない落とし穴に巻き込まれることもあります。

今回は不動産投資における競売物件自体のメリットデメリットや、物件そのものが中古アパート経営として成立するのかを説明します。

1. 競売物件とはどんなもの？

競売物件とは、一言で表すと元の所有者がお金を払わなかったので支払いを受ける人に権利が移った物件です。

住宅ローンの滞納で物件に残れる経済状況でないとなった際に裁判所が一定期間後に退去するように命じることで権利が移ります。

普通の不動産売買との違い比較表

買受人にある権利	普通の不動産売買	競売
立ち退き対応	〇	×
設備点検や修繕	〇	×
家具家電の残った備品撤去	〇	×
抵当権・貸借権の削除	〇	△
鍵の引き渡し	〇	×
確認できなかった不具合の保証	△	×
住宅ローン担保対応	〇	△

権利として明確な次に住む際の下準備は競売の場合はすべてないため、費用は買受人が負担することになります。

2. 中古アパートを競売で買うメリットとデメリット比較

2-1. メリット

市場価格より約30%購入できる

競売物件は市場価値よりも30％ほど低く売られていることがほとんどです。

それは、不動産物件自体を評価した金額から「競売市場修正」と呼ばれる評価が入るからです。

競売物件は売買時に交わされる権利そのものがないため、その権利がない分資産価値を低くしますというものです。そのため、市場相場よりも安く購入することができます。

普通では手に入りづらい物件が手に入る

競売物件は支払い滞納などで強制的に退去を命じられているためどんな建物が出てくるかわかりません。

交通利便性や都心などの立地条件が良いなど関係なく競売にかけられます。そのため、不動産投資の際に好条件な物件が見つかる可能性があります。

また、郊外の物件も競売にかけられるため、広大な土地と物件が見つかることもあります。

中古アパートはもともと建てられている条件もあり経営していく際に必要な条件がそろっていないことが多いです。そうした部分を競売物件は解消してくれるため、メリットとして挙げられます。

2-2. デメリット

売主がいない

不動産会社が本来売主として介入しますが、競売物件には売主が存在しません。裁判所が関わっているように見えますが、取引でなく紹介をしているだけです。

売買する際には本来、売った側も買う側も保護する権利が備わっています。

買う側には、元々の入居者が残した家具や備品などの撤去依頼、設備点検実施、鍵の交換などの次に入居する上での必要な対応はすべて売った側が持ちます。

ですが、競売物件はそうした権利の一切がありません。購入後は自分ですべての対応をする必要性があります。

その部分を、よく理解しないと安く購入できたはずが多額の修繕費や処分費を負担する可能性が出てきます。

ローンの借り入れが非常にしづらい

競売物件は「競売市場修正」を受けているため資産価値が大幅に落ちています。

そのため物件を購入する際に住宅ローン申請をしても売主が不在のため審査が通りにくくなります。

また、たとえ借りたとして競売物件を購入できたとしてもローンを組む際に競売物件は不動産資産としての価値が低く見積もられているためローンが組めない可能性があります。

誰も瑕疵担保責任を負ってくれない

瑕疵担保責任とは売った人が購入者へ引き渡した後でも住み始めてから発覚した問題が売った側が知らない・見つからない・わからなかった内容でも責任を負うことです。

本来の物件は不動産会社を通じて購入しているため、宅地建物取引法により手厚い保護を受けています。

瑕疵担保責任は非常に長期間購入者を守るもので、問題発覚から3年は不動産会社から購入した場合には適応されます。買ってから10年後にわかっても不動産会社の責任となります。

ですが、競売物件では売主自体が存在しません。競売管理が裁判所となりますが、あくまで紹介をしているだけで売買はしていません。購入後はすべて自己責任となるため不具合などの保全も全て買主側となります。競売物件の資産価値を下げているのは瑕疵担保責任がないことも理由の一つです。

3. 競売物件を手に入れる手順と方法

3-1. 競売物件を検索する

基本は裁判所が管理しているため、競売物件の情報を見る方法は2種類あります。

一つ目が直接裁判所に行き閲覧室で資料を確認することです。

二つ目が最高裁判所が運営する競売のみのサイトで情報を仕入れるかです。

最高裁判所のサイトは「BIT」（http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/）と呼ばれネット環境なので自由に閲覧可能です。

閲覧できる情報は3つあります。

1. 物件証明書
2. 現状調査報告書
3. 評価書

3-2. 入札と開札

競売物件は期間入札と呼ばれる一定期間内で入札書を提出する方法です。

開札と呼ばれる指定日が来たら関係者や入札者が立会う中で書類が開示され金額が一番高い人が落札する。その後に登記関係の資料が作成されたら正式に取引成立となります。

入札時の必要書類

必要な書類は3つあります。

1. 入札書
2. 入札保証金振込証明書
3. 法人は代表者事項証明書、個人は住民票

保証金の振り込みが必要だが、金額は物件の売却基準額の20％以上が必要になります。

開札で最高買値がついたら売却許可決定

開札で購入が確定した場合は、売却許可決定から10日前後で通知されます。

入札時に振り込んだ保証金を差し引いた金額を一定期間以内に全額現金で振り込みをする。その際の期間はおおむね1か月程度とされます。

一か月以内に支払いが確認できない場合は、事前に振り込んだ代金は返還されません。

3-3. 立ち退き交渉

競売物件は基本住居人がいますが、明け渡してもらうための交渉を行う必要があります。

現時点では所有権は落札者にはありません。したがって物件を強制的に引き渡してもらうなどのことはできません。

また、入居者が次の住まいが決まってなかったり、居座る意向を示した場合は、事前に退去してもらう交渉が可能ですので、様々な対応ができます。

3-4. 代金を納付したら引き渡し命令を出せる

代金を納めた後は所有権は落札者が持ちます。

そのため、元の所有者に対して命令処置を行うことが可能です。権利なので場合によっては強制執行という強引な対応をやぬを得ませんが行えます。

4. 競売物件を購入してアパート経営を行うのは上級者向け

競売物件は、初めて不動産投資をする人には初期投資を抑えられる面がメリットとして大きく映ります。

よい立地の物件も探し出すことができれば、大きなアドバンテージになります。

ですが、その分デメリットが購入後に影響してくる可能性も考慮しなければなりません。

購入した時には気づかなかった内部の修繕関係。入居者がいる場合が多いため、写真などでしか建物を確認できず購入後に問題発覚するケースが多数確認されています。

また、取引時の権利がほとんどないため不動産の知識を持たない人にとってはリスクが大きいかもしれません。

何度か中古アパート経営などを経験している上級者向けの策としては競売物件での経営はおすすめできますので、十分理解した上で取り組むとよいです。
 

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