アパートを経営する上で必要になる資金はいくら必要か？｜資金調達計画の方法を紹介！

アパート経営で本業とは別に収益を上げたいと思う人が多くなっています。

目に見えた資産価値として残るためメリットが大きい投資といえます。

ですが、最初からゼロ円で経営ができません。収益物件として購入し、設備を整える過程で多額の資金が必要になります。

今回は、アパートを経営する上で必要な資金はいくら準備しておくことが望ましいのか。資金がない場合はどのようにしてスタートするのかを解説していきます。

アパート経営をするにはまずは2つの方法から考える

①土地を購入して、新しくアパートを建てる方法

新築でアパートを建設する方法です。自分で投資物件を建てるため、入居者のニーズなどを配慮した物件に仕上がり事業計画が立てやすいです。

②既にあるアパートを土地ごと購入する方法

既存のアパートを購入する方法です。

建築コストや時間はかかりませんが、物件の条件は変えられないため、自身の計画にあった物件ではない可能性があります。

アパートを経営するには資金はいくら必要になるのか？

アパートを準備する費用について

アパートの建物は本体工事費として表します。

建築するアパートの状況により変化しますが、部屋数から平均額を出してみます。1Kで2000万円前後、3DKで5000万円前後が目安になります。

既にあるアパートの購入費用について

すでにある物件は、不動産会社が管理していることが多いため、企業のHPなどで金額を確認しておくことが望ましいです。

その地域の不動産会社や全国規模の不動産会社でも大きく違うため、経営する以上どんな人に住んでもらいたいかを決めた上で実際に相談しにいくことが良いです。

アパート経営の資金が自己資金では足りない場合について

ほとんどの経営者は自己資金のみで不動産投資を行えません。

理由は投資金額が大きいからです。そのため、ローンを組み自己資金とプラスして購入予算とする場合が多いです。不動産投資などの事業用のローンで対応します。

建物にかかる費用について

アパートを建てる工事費の目安

アパートを建てる際の構造や規模、材質などで金額が大きく変わります。一般的な坪単価で計算すると3種類に分けられます。

• 木造：50万円前後
• 鉄骨：60万円～80万円
• RC：70万円～100万円

坪数×建ぺい率×階数×構造別坪単価で計算すると算出できます。

建物以外でかかる工事費について

主に設備費用が掛かります。各自治体で負担金と呼ばれる諸費用が決まっています。

下水道や光熱費設備などがあげられ、約本体工事費用の20％ほどの費用を負担することが多いです。

法規制でかかる費用について

防災設備や建物の安全性をより強固なものにする準備が必要になります。

日照関係や外観が周辺環境に適しているかも絡んでくるため、およそ本体工事費の20％前後を準備しておくとよいです。

アパートを経営するために必要な資金の調達計画を立てる方法について

ゼロ円で経営ができないため、事前に資金を用意する必要があります。重要なポイントはどのように資金を調達するかです。そのポイントを2つ紹介します。

自己資金は購入物件価格の1割は必要になる

自己資金は重要ポイントです。

元々用意している資金があれば、信用もありローンを組みやすくなりますし、返済金額も少なく済みます。

ですが、自己資金が少ない状態で不動産投資を検討している人もいます。そんなときは自己資金額を1割用意することをおすすめします。

10年で自己資金分を回収できる利回りを目指せるようにする

収益物件のほとんどが10年後に同じ資産価値を維持することはできません。そのため価値が下がる可能性が低い10年をめどに返済を終わらせる計画を立てることをおすすめします。

返済や税金が家賃収入として計上したお金から引かれることも見越してシミュレーションを行うことが重要です。

アパート経営の資金調達法｜アパートローンについて解説！

アパートローンって何？

一言でいうと不動産投資ローンのことです。

自分で住むための資金でなく、収益を得たいから投資するためのローンになります。計画性が求められるため、事業計画を立てやすい不動産などで利用されることが多いです。

アパートローンの金利の目安とは？

金利は、貸した金額を返す時に上乗せした部分のお金です。

金利は低いと支払い時に追加で払う金額が少なく、高いと金額が多くなります。
アパートローンの金利は銀行により変化しますが、おおむね3～5％となります。

アパートローンを組む場合は地銀がおすすめ

経営する物件は収益をあげることが目的です。

そのためメガバンクや信用金庫よりも地方銀行でローンを組むほうが融資の可能性が上がります。

地方銀行は、地域の活性化をベースに営業しています。

不動産投資などの事業が経済環境に影響を与えると判断しやすく、ローンを組みやすくなります。地域密着型を掲げている銀行ほど可能性があります。

 

アパートローンに必要となる書類とは？

主に、2つ必要です。その中身は「融資を受ける本人の詳細記載の書類」と「収益物件の資料」です。

①本人の詳細記載の書類

本人確認や返済可能な状況かを審査するときに必要なものです。

• 本人確認書類
• 収入証明書類
• 職務経歴書
• 所持している資産一覧

②収益物件の資料

物件の価値情報を確認するときに必要なものです。

• 事業計画書
• 建築図面
• レントロール
• 登記簿

アパートローンの審査に通りやすくなる条件について

ローンは返済が必須です。銀行側も考えもなしに融資は行いません。そのために必要な準備は事前に武器になるポイントを作ることです。

収益が見込める物件を選定したり、物件自体の資産価値が下がりにくいものを選ぶとよいです。返済する際に収益が予定よりも多ければ、返済スピードもあがります。

また、収益が多いことは資産価値も高まります。そういった物件は、周辺環境を見越した立地を計画している場合が多く、資産価値が下がりにくくなります。

アパートローンに落ちる場合に多い理由について

基本事項として返済能力を審査されます。

そのため、過去に滞納、消費者金融の利用、税金や公共料金未払いなどは資金に余裕がなく返済出来るかが不安定とみなされます。

過去に心当たりがある場合は、事前に審査基準の確認を銀行などに行っておくことが良いです。

自己資金や頭金なしでもアパートの経営はできるのか？

貯金などで資金、頭金の確保ができていない人はアパート経営はできるのか。結論から言うとできます。

自己資金や頭金なしで融資を受けるには？

過去に物件を利用して収入を得た経験者であれば別ですが、会社員勤めでしたら経験なしの人がほとんどです。

ですが、事前に資金確保ができていない場合でも銀行から融資を得られる方法があります。それは、住宅ローンを利用することです。

住宅ローンだと融資が甘い理由とは？

住宅ローンは、今後住まいとして考えている物件購入の際の資金として融資をしてくれます。

アパート経営などで利用する物件は、収入を得るための購入資金として考えられるため、銀行側も融資した金額が返ってこない危険性を考慮し慎重に審査をします。

ですが、住宅ローンは住む家のために融資してもらうことが前提です。銀行側も住まいのためなら審査を緩和してくれるため、融資を受けやすくなります。

住宅ローンを受ける基準について

ローンを組む際は2つのポイントがあります。

①勤務年数の長さ

勤務年数が長いことで社会的信用が高くなります。

1年以内でやめる実績があると安定した収入が見込めず融資金回収が不安定だと思われます。

また、会社が支払っている給料が計算できるため、毎月の返済額のシミュレーションも可能となり銀行側が管理しやすくなります。

②勤務先の信用性

勤務先が一般企業であれば審査時にマイナスの影響は少ないです。

名の知れた大企業や公務員といった安定感があれば、融資金額を引き上げてくれたり、金利を優遇してくれるなどの対応をしてくれます。銀行としては融資する価値があるとみるからです。

ですが、個人事業主では仕事の状況が不安定とみなされます。

業績が良い部分よりも最終的な回収見込みで判断するため先行きが不透明な個人事業主は、社会的信用が低く見られやすいです。

住宅ローンを組めない理由は？

組めない理由は主に3つあります。

①ローンの滞納歴がある

滞納したデータは履歴として残ります。過去5年以内を見られることが多いため、注意が必要です。

ローンは今まで借りたすべてが対象となるため確認しておくことが望ましいです。

②住宅ローンをすでに組んでいる

住宅ローンは2つ以上組めません。自己物件としてローンを組んでいる場合には新たな住宅ローンは組めなくなっています。

③自己破産をしている

過去のローン返済対応が困難で自己破産している場合は、金銭関係で制限をかけられます。ローンを組むことも制限として挙げられます。

アパートに必要な自己資金の額は物件によって決まる！

アパート経営をする上で余剰資金をあらかじめ準備しておくことが優先事項になります。

自己資金が少なくても経営をスタートすることはできますが、ローンは借金です。安易に収益を得たいと思うだけではうまくいきません。

収益物件にかけた投資金を回収し、その後は収益として計算するための計画を念入り立てて初めて達成できます。十分な下準備と予測を徹底し、収益を上げる仕組みを作ることで有益なアパート経営ができます。