アパートを建てる費用はいくら?不動産投資では新築と中古どちらを買うべきか検証

アパート経営をするとき、もし土地を持っている方であれば新築で建てようかと考えるのではないでしょうか。

しかしアパート経営は中古アパートを購入した方が儲かるのではないかとも思いますよね。

どちらも一長一短あります。新築は集客力が高いですが、初期費用が高くつきます。中古は物件価格は安いですが、空室リスクが高くなりがちに。

 

今回はどちらがいいのか迷っている方に、新築アパートと中古アパートについて比較し、メリットとデメリットをご説明いたします。

またアパートを建てる方のために、建築業者の選び方もご紹介。

どちらがいいかは、アパート経営をはじめようとするエリア・立地などによっても変わってきます。どちらが自分に向いているのか、こちらの記事を参考にしてみて下さい。

Index

1. アパートを建てるなら新築と中古どちらがいいのか?

1-1. 新築アパートにはどんなメリットやデメリットがある?

新築アパートのメリットといえば、何もかもが新しい状態で利用できること。

お部屋の設備も最新のものをとりつけていることも多く、住み心地はいいはずです。そのため家賃相場も、近隣物件より2割増くらいに設定できます。

そのため新築から住み始めた入居者には、長く居住してもらえると高い家賃を受け取れるのですが、すぐに退去されると、次に募集する際は新築時の家賃より低くなければなりません。

とはいえ、築2年とか築3年位の物件であればまだ新しい方なので、入居者も決まりやすくはなっています。

デメリットは、新築アパートを建てるには費用が高くつくところ。

中古アパートなら安く手に入れることもできますが、やはり新築は建築費が高い!たとえ家賃設定を高めにできるとしても、

それは最初だけ。その後はキャッシュフローが下がってしまうので、最初の初期費用に見合う物件かどうか、しっかり見極めなければなりません。

1-2. 中古アパートにはどんなメリットやデメリットがある?

メリット

中古アパートのメリットは、新築アパートの逆で、取得価格が安いところ。

一般的にアパートの坪単価は築年数に比例するので、中古ならお得に買うことができるでしょう。そうすると収益性も高くなるので、賃貸経営の面から見ると、かなり魅力的ですね。

やはり新築アパートを建てるとなると土地の確保に苦労します。

すでに土地を持っている人ならいいのですが、これから土地を購入してアパートを建てようという人なら、良い場所の土地は坪単価が高いので、条件に合う物件を見つけるのが至難の業となるかもしれません。

その点、すでに建っている中古アパートならこうした心配がありませんね。

デメリット

一方、中古アパートのデメリットとしては建物や設備の古さです。

築20年、築30年といった中古アパートでは見た目も古く、室内の設備も時代遅れのものに見えるかもしれません。

するとそのままにしておくと空室率も上がってしまうなど、賃貸経営も危ぶまれてしまう可能性があります。修繕やリフォームをすると、さらに余分な出費が必要です。

1-3. 新築と中古を比較するとどうなのか?

アパート経営において、新築と中古のどちらが収益性が高いかというと、やはり中古アパートでしょう。理想的なのは、築年数の浅い中古アパートを購入して賃貸経営すること。

やはり新築アパートを建てるとなると、土地取得費用や建築費で、かなりの初期費用がかかってしまいます。

その点、比較的新しい中古アパートであれば、新築と中古の両方のメリットをいいとこ取りできるかもしれませんね。

2. 新たにアパートを建てる場合の建築費用にはどんなものがかかるのか?

2-1. アパートの建築費用に含まれているいるものとは?

アパートを建てる時の建築費用の中には、建物だけでなく室内のキッチン・バスルーム・トイレなどといった設備も含まれています。

ただし実際にはこれら全てを建築費用に含める建築業者と、そうでない業者があります。アパートを建てる時には、この辺りを業者と確認しておく必要があるでしょう

2-2. 建築費用は坪単価で計算される

アパートを建てる時の建築費用は、坪単価の価格によって決まります。この坪単価と、アパートの床面積に応じて計算していきます。

2-3. 構造別による坪単価の目安について

アパートを建てる場合は坪単価によって計算されますが、建物の構造によって坪単価も変わってきます。

一般的に木造が最も安く、鉄筋コンクリートが最も高くなっています。以下に挙げた坪単価の相場をご参考にしてみて下さい。

  • 木造:坪単価50万円前後
  • 軽量鉄骨:坪単価50万円~70万円
  • 鉄筋コンクリート:坪単価70万円~100万円

2階か3階建のアパートでは、一般的に木造か軽量鉄骨が多くみられるので、坪単価50万円~70万円位で計算してみましょう。

2-4. 標準的なアパートの建築費用の目安

アパートを建てる時の標準的な建築費用を見てみましょう。

たとえばアパート戸数が6戸、床面積60坪を木造で建てる場合、建築費用は次のようになります。

60坪×坪単価50万円=3,000万円

よってアパート建築費用はおよそ3,000万円です。

2-5. アパートの建築費用は利回りに影響してくる

アパートを建てる時の建築費用が高くつくと、賃貸物件の利回りが下がってしまいます。

この建築費用がいくらかかるかによって、今後の収益性が決定されてしまうため、とても慎重に検討しなければなりません。

たとえばアパート6室で、各部屋の家賃を6万円とすると、年間家賃は次のようになります。

6万円×6戸×12ヵ月=432万円(年間家賃)

このアパートを建てるのにかかった建築費用が違うと、利回りも次のように変わってきます。

432万円÷建築費用3,000万円×100=14.4%

432万円÷建築費用3,500万円×100=12.3%

432万円÷建築費用4,000万円×100=10.8%

このように3,000万円の建築費用で利回り14.4%というのは、賃貸経営としては特に問題ないでしょう。しかしもし土地も購入する方は、利回りは大きく下がってしまうので、注意して下さい。

2-6. アパート経営をする上では出口戦略を考えておく必要がある

アパート経営は一生続ける方もいますが、途中で終わらせるという方が多いようです。

いずれ訪れるであろうアパート経営の終わりについても、時期尚早と思われるかもしれませんが、アパート経営のスタート時に考えておく必要があります。

たとえばアパートを建てる計画の方は、その時に物件を手放すことを考える必要が。そうすることで、不動産投資を成功に導くことになるので、出口戦略はとても重要です。

アパート経営の終わりというのは、物件を手放すことになるので売却です。その売却の時期をいつに設定しておくのかが難しいところですね。

たとえば新築アパートであれば、大規模修繕が必要になる前、たとえば10年位してから売却するという方もおられます。出口戦略はその物件ごとに慎重に検討しましょう。

3. アパートを建てる上で、建築業者の選び方がポイントになる

3-1. 建築業者にはどんな種類があるのか

アパートを建てる時には、まずどこの建設業者に依頼するのか迷われると思います。

建設業者選びはアパート経営の命運を左右すると言っても過言ではない位重要なので、慎重に選びましょう。

①工務店のメリットとデメリットとは?

工務店というと、一戸建てを立てるイメージがありますが、アパートを建てるのが専門の「アパート建築工務店」も。

工務店は大手建設会社と比較すると規模が小さく、地元密着型のところが多いです。地域の情報を持ち、お客のニーズに柔軟に応えてくれるという点で、親しみやすさがあるかもしれません。

デメリットとしては、アパートを建てることだけで終わり、それ以外のサービス提供が期待できないところ。大手ほどノウハウを持っていないということと、他社との連携も少ないところが多いようです。

②ハウスメーカーのメリットとデメリットとは?

ハウスメーカーの場合は、テレビやCMなどの宣伝広告のおかげで知名度は抜群。全国展開しているので、地方にも営業所があります。

工務店と違って、アパートを建てる以外のさまざまな便利なサービスも持っているので、アパート経営のトータルサポートを受けられるというメリットがあります。

デメリットは建築費用が工務店より高くなりがちなところ。またサービスを受けても何かと手数料がかかってしまい、そのおかげで収益性が下がるということもあります。

3-2. 見積は1社ではなく複数にだして比較しよう

アパートを建てる時の見積もりは、できるだけ2社以上に出してみましょう。

複数の見積もりを比較することで、建築費用の相場を知ることができます。見積もり自体は無料となっているところが多いので、いろいろ依頼してみることをおすすめします。

3-3. 良い建築業者を選ぶポイントとは?

それでは建築業者はどうやって選べばいいのでしょうか。ここでは次の3つのポイントをご紹介します。

①収支シミュレーションの計算額が正しい

アパートを建てる時、建築業者はアパート経営の収支シミュレーションを出してきます。

ところが業者によっては少しでも利回りをよく見せるため、家賃を高めに設定したり、空室率を低く見積もったりするところがあります。

こうした数字に対しては、なぜこういう計算になるのかという説明を業者に求めましょう。そこで業者の信頼性が伺えます。

②オーナーの事を考えた提案がされている

アパートを建てる業者は、それぞれに得意分野を持っています。たとえば木造が得意な業者もあれば、軽量鉄骨が得意な業者も。

どういうアパートを建てるかは、大家の意思になるので、あまり押しつけがましい業者はやめた方がいいでしょう。オーナーの意思を尊重しながら、助言を与えてくれるような業者が優良業者と言えるでしょう。

③長い付き合いになるので一緒に仕事をしたいと思える相手である

アパートを建てるとなると、建築業者とは打ち合わせなどで何度も顔を合わせます。またその後も修繕などでお願いすることを考えると、長期的なお付き合いになる可能性がありますよね。

そうなると会社の担当者が信頼できるかどうかは重要。やはり、「何となく話しにくい」「少し不親切かも」などと不安要素があるような業者はやめておきましょう。

3-4. 少しでも建築費用を抑えたい場合は?

①建築費用に不要な費用が入っていないか確認する

アパートを建てるとなると、かなりの費用がかかるので、少しでも節約したいものですよね。

そのためには見積書を見て、不当に高くなっている項目はないか、細かくチェックしましょう。他社との見積もりを比較して、単価が高いものは要注意です。

②建築費用が安い形のアパートを建てる

アパートを建てるとなると、「おしゃれな外観にしたい」など夢が膨らむものですが、建築費用が高くなることは避けましょう。

基本的にアパートは造りが単純なので、あまり凝ったことをしなければ、安くすみます。まずは見た目よりも、価格重視で選びましょう

③将来アパートをどうするのかによって建築費用を決める

先ほども説明した通り、アパート経営の出口をどうするかによって、建築費用の設定も変えることをおすすめします。

もし10年程度で手放そうと思うのであれば、アパートを建てるのにそれほど費用をかけることはありませんね。逆に30年以上はやりたいとお考えであれば、大規模修繕のことも考慮し、強いアパートを建てましょう。

4. アパートの建築費用はどうやって調達すればよいのか?

4-1. 不動産投資ローンとは?

アパートを建てるとなると、「不動産投資ローン」を利用することをおすすめします。なかには「アパートローン」という名称の商品もあるでしょう。

このローンは一般的な住宅ローンとは別物で、賃貸経営といった事業性に特化したローンです。金利は少し高めではありますが、多くの人が利用しています。

4-2. 建築費用として利用できるローンとは?

銀行ごとにローン商品の詳細が異なりますが、アパートを建てる費用として利用できるローンを提供している銀行はたくさんあります。

4-3. ローンの審査の基準とは?

①本人の情報を確認される

アパートを建てるときの不動産投資ローンの審査は、申込人の信用情報が確認されます。審査内容は、普通の住宅ローンと同様だと思ってください。

②アパートの収益性の見込み

一般的な住宅ローンでは本人の信用情報がメインですが、アパートを建てるときの不動産投資ローンであれば、それに加えてアパートの収益性がチェックされます。

しっかり利回りが出る物件であるかが審査対象となります。

③アパートの資産価値がどれぐらいあるのか

アパートを建てる時の不動産投資ローンでは、物件評価も厳しくされます。資産価値がどれくらいあるかによって、融資額が大きく変わってきます。

5. アパートを新たに建てるには、建築業者選びがポイントになる!

アパートを建てるとなると、まずは建築業者選びが重要ポイントになります。

こちらが黙っていると、どんどん建築費用が高くなっていくということもあるので、必ず複数の業者と話をしてみましょう。そして追加料金は発生しないことを、契約や念書に盛り込むなど、あとでトラブルが起こらないように注意しましょう。

 

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