アパート経営を自己資金・頭金0円で始める方法は？｜フルローンのリスクも知っておこう！

アパート経営は十分な自己資金がないとできないと考えている人が多いかもしれません。

確かに自己資金が多いのは何かと安心ですが、実際には自己資金0・頭金0円でも不動産投資をスタートすることは可能。

フルローンを利用して、本当は手が届かないような理想的な物件を手に入れることもできます。こうなると物件選びの選択肢も広がりそうですよね。

しかしフルローンを組んだ時はデメリットに注意しなければなりません。

毎月の返済額が大きくなってしまい、それと同時に空室率が上がってしまうと、破産してしまうリスクがあります。

しっかりとした経営計画がないと、大失敗してしまうので、慎重にならなければなりません。

今回はフルローンでアパート経営を行った場合どうなるのかについてご説明いたします。

自己資金や頭金が0円でアパート経営を始める事はできるのか？

自己資金や頭金が0円での銀行の融資は難しい

銀行の不動産ローンを申し込む際、自己資金0でお金を貸してくれるようなところは、少ないでしょう。

頭金がない人は、アパート経営の素人だと思われ、そんな経験のない人がうまく賃貸経営を行えるとは思われないわけです。

しかし100％ダメかというとそうでもありません。たとえば市場価格に比べて格安な物件であれば、お金を貸してくれる可能性も十分あります。

それでも賃貸経営のど素人であるとバレると、厳しいかもしれないことは覚悟しておいて下さい。

いずれにせよ、銀行の審査はかなり厳しいものだと考えておきましょう。

自己資金や頭金なしで融資して貰える方法はあるのか？

自分の居住地として住宅ローンを利用する方法

住宅ローンはアパートローンよりも審査に通りやすい

自己資金0でローンを組もうとするなら、アパート経営のための「アパートローン」でなく、「住宅ローン」を利用するという方法も。「住宅ローン」というのは、自分が居住するための物件を購入するときに貸してくれるローンのこと。そのため「アパートローン」より低金利で、審査も比較的甘くなっています。

「住宅ローン」を利用すると、自分が居住することを示すため、登記の際に購入物件への住民票の異動が必要になります。この新しい住所地の住民票で登記を行うので、これが居住用であることの証明となっています。しかしその後で住民票を異動して、そこを賃貸物件として変えてしまえば、お得な「住宅ローン」で物件を手に入れることができるのです。

住宅ローンの審査基準とは？

「住宅ローン」の審査はアパートローンより甘く、たとえ自己資金0でも可能。居住用物件に対しては審査で何かと優遇されるので、とても魅力的なローンとなっています。「住宅ローン」では、アパート経営の収益性や担保評価などが必要ないので、本人の信用情報で融資の可否が決まります。具体的な「住宅ローン」の審査基準として、次のようなものがあります。

それぞれの融資基準は、銀行によって異なり、物件価格によっても違います。一般的な「住宅ローン」では、勤続年数3年以上、年収400万円以上となっていることが多いようです。

住宅ローンが組めないのはどんな時？

「住宅ローン」は居住用のため、原則1つしか利用できないことになっています。さらに申し込んだとしても、信用情報で過去のローン滞納といった事故情報があると、ローンは組めない可能性が。また事故情報がなくても、他社からの借り入れが多い場合も、債務超過でローンが組めないことも。ここにはクレジットカードも含まれます。

「住宅ローン」はアパート経営をしたい人が自己資金0で利用できるといっても、信用情報などの審査では「アパートローン」と同様になります。

ノンバンクで借り入れをして安いアパートを購入する方法

銀行でローンが組めない場合、審査が甘いノンバンクでの借り入れという手段もあります。ノンバンクなら自己資金0で、アパート経営の物件取得で融資を受けられるのですが、金利の高さがネックになります。銀行に比べるとどこも金利が高くなっています。しかし借入額が少なければ、早期に完済することで、支払う金利も少なく済ませられるかもしれませんね。

リフォームローンを組んでアパートを購入する方法

自己資金0でアパート経営を行う場合、リフォームローンも同時に申し込んで、借入額を増やすこともできます。リフォームローンを組めば、物件購入の際にかかる初期費用をまかなえることができるのです。特に築古物件の購入の場合は、水回りやお部屋の内装など、何かとリフォームが必要になるので、全部合わせてローンを組むと節約できます。

日本政策金融公庫を利用してアパートを購入する方法

銀行やノンバンクの他に、国が運営している日本政策金融公庫を利用するという手段もあります。日本政策金融公庫は、主に中小企業向けに融資を行う機関で、新しくアパート経営をはじめる人には積極的にお金を貸してくれます。自己資金0とはいきませんが、低金利で、保証人の必要もなくお金を貸してくれるのが魅力的。

両親や、信頼できる人から資金を調達して購入する方法

自己資金0のため、アパートローンが組めないといった場合、両親や親族から自己資金分を借りるという人も多いようです。その場合は、アパート経営の内容をしっかり説明し、理解を求めなければなりません。家族だからと言って適当にするのではなく、しっかり返済することを約束し、場合によっては契約書を作るのもいいでしょう。

資産価値のある物件を格安で手に入れると融資が通りやすくなる

アパートローンを組む場合、物件の評価はしっかり見られます。物件価格が適正であるかという調査は、金融機関の担当者が厳しく行っています。もし市場価格よりかなり格安物件であれば、審査が通りやすくなることがあります。

これは万が一アパート経営に失敗し、返済が滞って物件を差し押さえた時、市場価格より安い物件であれば、競売にかけても十分に元が取れる可能性があるからです。こうなると自己資金0でも融資が通る可能性も十分あるというわけですね。

フルローンが心配な場合はいくら自己資金を貯めればいいのか？

自己資金はいくら必要？

ローンを組む際の自己資金は頭金とも呼ばれていますが、一般的に「住宅ローン」の自己資金であれば、物件価格の2割程度といわれています。最近は1割でもいいというところもあり、自己資金0も可能なところも。一方、アパート経営のための「アパートローン」の場合、物件価格の2割程度は必要でしょう。

投資はやはり自己資金が多い方がいいのか？

ローンを組む時、自己資金は多ければ多いほど、借入額が少なくなるので、毎月の返済の負担が軽減します。自己資金0だと借入額が大きくなり、毎月の返済額も高くつきますからね。つまりアパート経営においては、借入額は少なくして、返済額が減るとキャッシュフローが増えるので、お得ということになります。

ただし手元の持ち金をはたいてまで、多額の自己資金を投入するというのは、良いことばかりではありません。たとえばアパート経営を行っていると、修繕費などの経費が必要な場面が出てきます。そうした時に、手持ちのお金が少ないと、さらに借金をする羽目になってしまいます。

やはり賃貸経営においては、どんなことが起こるかわからないので、不測の事態に備えてお金の準備もしておく必要があるんですね。

フルローンの危険性を知っておく必要がある

自己資金0とは、「物件価格＋諸費用」の全額ローンを組むということを意味しています。この諸費用が結構かかります。主な諸費用は次の通りです。

これらを合わせると、平均して物件価格の5％～10％の諸費用がかかります。その他、後から不動産取得税の納付書も届きます。目に見えない費用が結構必要になるので、自己資金0でアパートを購入してアパート経営を行うのは、かなり資金繰りが苦しくなることになります。

自己資金0円でも不動産投資はスタートできる！リスクも知った上で無理の無い投資を！

このように、物件を購入してアパート経営を行おうとする場合、自己資金0でもできないことはありません。しかし全額ローンとなると、借入額が大きくなるので、返済が苦しくなってしまいます。

そうは言っても自己資金がなくてアパート経営を完全に諦める必要はありません。たとえば安い中古物件で返済期間を短くすれば、それほど大きな負担にはなりません。これから初めてアパート経営を行おうとする方は、自己資金0で安い物件でスタートしてみてはいかがでしょうか。