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家賃収入を得る為の『仁義なき戦い』に挑んだ初心者サラリーマン大家の話

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府道三男(ふどう さんお)25歳独身。社会人4年目を迎え、大分貯金が貯まってきた彼は今の収入の片手間でできて尚且つ、堅実に安定した収入を得たいと思い、方法を探りました。
そこで辿り着いたのが「不動産投資」でした。

三男は聞きなじみのない単語にドギマギしつつも、知り合いに不動産業者の矢珍修二(やちん しゅうじ)がいるのを思い出し、話を聞くところから始めようと行動を起こしたのです。

1. 安定した家賃収入が得られる物件の選び方

修二に話を聞きにきた三男。ここに注意すれば収益物件、つまり安定して収入を得ることのできる物件に出会えるという以下の4つのポイントを教えてもらいました。

「まず前提として大事なのは、実際に口コミを調べたり、足を運んで実際に話を聞いたりして、信頼のおける不動産業者や管理会社を探すこと。まぁ、三男の場合は俺でいいと思うけど。実際の物件選びのコツを先に教えておくよ。」修二は自慢げに教えてくれました。

1-1. 立地

まず自分の目で見ること。ターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを判断することが重要です。

都心の物件は利回りは低いですが、家賃収入も多く物件価格自体も高いです。堅実な投資をしたい方にはおすすめエリア。

地方の物件は逆で、利回りは良いですが、家賃収入が少なく、物件価格も安め。とはいえ、空室率が高い地域もあるので経営の仕方にコツがいるやや上級者向きのエリア。

1-2 将来性

物件の近くの事業予定地・大きな空き地・駐車場を見てみましょう。将来的に大規模な施設が建設される可能性があります。それに伴い入居者需要が増えることも見込めるのでそういった物件を探すのも手。また、

 

  •  近所に地下鉄ができる
  •  敷地が計画道路にかかる
  •  区画整理にかかる

以上の物件は、将来建物の建て替え時期に新築価格の補償金が入っていたり、税金がほぼかからない等のメリットがあります。

1-3. 収益性

収益物件を購入する上で重要視しなければいけないのは、物件自体の価値よりも「収益が持続して入ってくるかどうか」です。

例えば広い道路ではなく狭い道路、RC造ではなく木造・・・というように見方を変えてみるのも1つの方法。

1-4. 設備や仕様

ワンルームマンションの場合、「ワンルームマンション建築規制」が出来る前は、部屋の広さが20㎡に満たない物件もありました。

しかし規制が実施されて最低占有面積が20㎡~30㎡になるなど、(23区)不動産の広さは年々拡大しています。それに比例するように借り手のニーズも広さが優先される傾向が強くなってきました。

2. 家賃収入に関する4つのリスク

「じゃあコツもわかったし一緒に物件を探してよ。」と意気込む三男。

しかし修二は「いや、これから不動産を持って収入を得るなら知っておかなければいけないこともあるんだ。リスクも見込んだうえで収支計算をしなきゃね。」と再び語り始めてくれました。

2-1. 空室のリスク

そもそも空室があるとその期間収入が入ってこないことになります。しかし、借主がいようがいまいが税金や管理費などの経費は発生します。なので、空室により家賃収入が入らない場合はいくらいい物件を持っていても収支がマイナスになってしまうのです。

2-2. 中途解約制度のリスク

不動産賃貸時に賃貸借の契約をする場合、通常2~3年の契約期間を定めます。しかし、契約期間中でも、一部例外を除き、借主からの事前予告(半年~1か月前)で中途解約することが可能です。

つまり、貸主にとって賃貸借契約書の契約期間は家賃収入が得られる見込みでしかありません。契約期間中でも常に解約されるリスクが伴ってくるのです。

2-3. 賃料の下落リスク

所有物件から入る賃料が、近隣の相場と比べて高い場合は、契約更新や借主が入れ替わるタイミングで近隣相場ぐらいに賃料を引き下げなければいけない可能性が高くなります。

物件購入時の利回りが高い場合でも、上記の理由によって賃料が引き下げられた場合、結果的に利回りが低下する可能性もあるので要注意です。

2-4. 家賃滞納のリスク

空室より扱いづらいのがこちらのリスク。賃料が滞納された場合は借主への督促、連帯保証人への督促が必要となります。

一連作業を不動産業者や弁護士に依頼した場合は追加で費用が発生します。

不動産投資をする場合は借主の信用力に加えて、連帯保証人の信用力についても十分な調査が必要となります。

3. 実際得られる家賃収入は?

三男と修二は実際に物件を購入したと仮定して、収支を計算してみました。まず修二が教えてくれた不動産所得の計算方法が以下の通りになります。

総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

※総収入金額・・・頭金、敷金(返還を要しない分)、保証金、共益費など

※必要経費・・・固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費

・シミュレーション

「たとえば、ローリスク・ローリターンでまずは堅実に都内ターミナル駅から徒歩10分以内・1R・築35年のマンションを1200万円で買うと仮定しよう。しかもオーナーチェンジ物件で現在6.9万円で賃貸中だ。自己資金が500万円、借入が700万円で15年ローン、金利が2%でざっと計算するとこんな感じかな。」修二はざっとメモに書いてくれました。

返済額 4.5万円/月(54万円/年)
返済総額 810万円
家賃収入(年額) 82万円
控除・諸経費(年額) 16万円
年間支出(返済額+控除・諸経費) 70万円
年間手取り 12万円

修二

「まあ、空室が発生したらこの限りではないけどね。」

三男

「月収一万か・・・」

肩を落とす三男。修二はそんな三男にたいして、
修二

「あくまで一例で、利益が出ているだけいいよ。物件選びからローンの組み方、自己資金の割合組み合わせを変えるだけで赤字にもなるし黒字にもなるんだから。」

と、なだめました。
三男

「じゃあ、しっかり知識を付けることと物件をよくよく選ぶことが大事だね。」

4.アパート、マンションオーナーの家賃収入

一般的なマンションオーナーや、1棟管理のアパートオーナーの収入はどのぐらいなのでしょうか?気になった三男は修二に尋ねてみました。

4-1. アパートオーナー

アパートオーナーの年収はいくらくらいになるのでしょうか。平均家賃が8万円、10部屋あるアパートのオーナーで考えてみましょう。

単純計算だと満室時はで月80万円、年間で960万円の収入になります。同じ家賃・部屋数のアパートを2つ、3つと経営すれば、年収も2倍、3倍と増えます。

所有物件数が多く、空室リスクを防ぐ等対策を練り、その経営が安定しているほどより多くの収入を得られることになります。

しかし、もちろん支出もあるのでローンを組んで物件を購入した場合は、その返済をしなければなりません。例えば家賃8万円からローン返済分や税金、各種費用を除いた1部屋当たりの平均収益が月4万円だったとすると、10部屋のアパート1棟であれば月収40万円、年収480万円ということになります。

4-2. マンションオーナー

次はマンションオーナーの年収についてです。最近は、初期投資費用を比較的安く抑えることができるワンルームマンション投資に挑戦するサラリーマンやOLの方が増えてきているようです。

ワンルームマンションの場合、家賃設定は立地や部屋のグレードによって大きく異なりますが5~15万円の家賃が可能でしょう。

仮に家賃10万円の部屋のオーナーであれば、単純計算すると年収120万円です。ローンを組んでいる場合は、その返済が発生します。その他の費用や税金も考えると、月間の収入は多くて数万円、年収も最大で数十万円になります。もちろん、保有物件数が増えれば、年収も増えることになるでしょう。

5. 家賃収入を得れば、脱サラも夢じゃない?ブログ紹介

修二に紹介してもらった投資用物件で堅実に家賃収入を得ている三男。

収益物件を購入してを繰り返していずれかは脱サラ。想像しながらうっとりする彼の様子を見て、修二は「ブログも参考にするといいよ。」と3つのブログを教えてくれました。

・20代不動産投資から不動産王への道程
http://jun-corporation.info/

海外赴任をしつつ不動産投資をしているサラリーマンの方のブログ。

売主との交渉術や物件管理のノウハウなどが書かれています。

・赤井誠のゼロからの不動産投資 —元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ−
http://akachan626.blog.fc2.com/

元サラリーマンの方が、サラリーマンの時代から現在までのアパートやマンション経営に伴う勉強や活動内容を記したブログ。

めざせ!不動産投資で月々20万のキャッシュフロー!
http://investment-it.com/index.htm

こちらもサラリーマンの方のブログ。何度もメディアに取り上げられている人気ブログです。実際の物件例などが詳細にかかれていたりと、大変分かりやすいブログになっています。

6. 家賃収入を得たときの税金と確定申告

三男が不動産投資を始めて、収入が入り始めた頃、修二がまた教えてくれました。「投資で収入を得たら当然税金がかかるから、確定申告をしなきゃいけない。税金にはたくさん種類があるから、忘れた頃に課税されるものもあるんだ。これを読んでおきなよ。」

これさえあれば大丈夫!家賃収入にかかる税率と税金の種類

6-1.不動産における消費税は・・・?

家賃収入税金に関する豆知識。不動産経営での消費税は課税になるものと非課税になるものがあります。

課税される収入

  • 駐車場
  • 貸店舗
  • 貸事務所
  • 貸倉庫
  • 下宿
  • 貸別荘
  • 貸看板の広告など

非課税の収入

  • 住宅用家屋の家賃(礼金、更新料、共益費収入等)
  • 土地の貸付(駐車場を除く)
  • 借地権底地の地代等

※返還される保証金や敷金は対象外です。

6-2.ちなみに確定申告をしないと?

「というか確定申告って必ずしなきゃいけないの?」三男はずっとサラリーマンだったので確定申告というものをしたことがありませんでした。修二は「必ずしなきゃいけないものだよ!」と声を荒げました。

確定申告は家賃収入が20万以上あったらしなければいけないものです。確定申告の期間は2/16~3/15となっています。忘れたり、申告内容に漏れがあった場合はプラスで税金が発生します。

  • 無申告加算税:期限内申告をしなかったペナルティ
  • 過少申告加算税:収める税金が少ない、還付される税金が多すぎたペナルティ
  • 重加算税:隠ぺいなどの悪質な行為に対するペナルティ
  • 延滞税:期限内に納税しなかったペナルティ

課税だけで済むならまだしも、一歩間違えると脱税、ほ税などの犯罪になる場合もあるので家賃収入を得ている人は確定申告には必ず行くようにしましょう。

※ほ税・・・納税の義務がある者が不正な手段によって各種の納税義務を免れること。

7. 家賃収入を得るためには知識と準備が必要!

家賃収入を得るために

  • 信頼のおける不動産会社を探す
  • 自身で足を運んで物件を見定める
  • 不動産に関する知識を付ける

家賃収入を得た後も

  • 税金はきちんと納める

「準備を入念にして、やることをやって初めて家賃収入を得ることができるんだ。楽をするのは全て終わった後だよ。」

「本当に色々ありがとう、修二。でもこれなら今の仕事の片手間にできそうだ。知識も収入が増やせたらいつかは脱サラ大家になりたいな!」

三男の不動産投資の戦いはまだまだ始まったばかりです。

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