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住宅ローンの金利の推移を解説!|今後、金利の変動はどうなるのか?

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家やマンションなど不動産を購入する際、ほとんどの人が銀行で住宅ローンを申し込みます。

住宅ローン選びで気になるのは金利。金利によって毎月の返済額が変わるので、できるだけ低い金利を提示する銀行で借りたいところ。住宅ローンであれば何千万円の借り入れですから、1%の金利の違いでも、かなりの差額が出てきます。

住宅ローンの金利は変動型か固定型かで比較されると思います。いずれも低水準で推移していますが、超低金利時代の今、変動型だと返済額が安いということで、どの銀行も変動型住宅ローンに力を入れています

 

とはいえ固定型がいいのか、それとも変動型がいいのかは悩みどころですよね。

いざ借り入れるという時、慌てて勉強していては間に合わないので、今回は住宅ローンの金利について簡単にご説明いたします。

将来住宅ローンを組むときのために、金利の推移と将来について考察してみました。

Index

1. 金利の決まり方について

1-1. 金利が変動する要因とは?

金利が動く要因は複雑。たとえば経済的な変化や物価の上昇など、様々な要因が複合して変動しています。

またアメリカの金利引き上げも影響します。日本はここ数年低金利で推移しており、日本以外の先進国でも低金利政策が目立っています。

ところがアメリカは金利引き上げに向かい始めたところでもあります

日本はこうした世界情勢や日本の国内事情を加味しながら、日銀総裁が慎重に見極めているといったところではないでしょうか。

1-2. 住宅ローン金利の推移について

住宅ローンの金利はそれぞれの銀行が毎月決定。各銀行は「無担保コール翌日物金利」や「10年国債の利回り」を参考にしながら決めています。

最近の住宅ローン金利は低水準で推移金利の底と言えるでしょう。

1-3. ここ数十年の金利の動きについて

1990年代まではバブル景気のおかげで高い金利が続きました。

しかしバブル崩壊後はゼロ金利政策もあり、現在まで金利はほぼ最低水準で推移。とはいえここ数年の変動金利型はほぼ横ばい。

一方で固定期間は少し金利が上下しています。フラット35の金利は、2016年8月に過去最低を記録した後、1%前半で推移しています。

1-4. これから金利はどうなっていくのか?

今後の金利はどう動くかを尋ねたアンケートでは、「変わらない」と考えた人が半数で、「上昇する」と考える人が約3割でした。さすがに「下がる」と考えているのはかなりの少数派。

今後の金利は、日銀が目標としている物価上昇率2%にどこまで近づくかによって変わってくると思われます。

当初日銀はこれを2018年度の目標としましたが、2019年に先送り。今のところデフレ脱却とは断言できない状況にもありますし、金利はまだ動かないのではないかという見方もあります。

1-5. 金利の状況の確認が必要

住宅ローンの返済は長きにわたるので、金利はとても重要。

特に変動金利型の住宅ローンを借りている人は、金利が上昇するのに備えて貯蓄が必要です。

また低金利のうちに住宅ローンの借り換えをした方がお得になることも。5年、10年と経つと、経済状況はめまぐるしく変わるため、金利の動向には注目しておきましょう。

2. プロが見る現在の住宅ローンの金利の動向について

2018年3月、住宅金融支援機構の主力商品の「融資率9割以下、借入期間21年以上」では、借入期間21年間以上の場合、1.36%に下がりました。借入期間20年以下では1.29%まで引き下げられました。

また民間金融機関では三井住友銀行が35年の全期間固定を1.73%まで引き下げ。ただ全体的に見て2018年月と比較してほぼ横ばいの水準になっています。

3. 住宅ローン金利推移について

3-1. 住宅ローン 変動金利推移について

メガバンクの住宅ローン変動金利は、2017年4月以降変動がありません

ネット銀行では少し金利が下がりましたが、金融業界全体としては、動きがなく低水準の推移です。

3-2. 住宅ローン 固定金利推移 (10年固定金利)について

住宅ローンの10年固定金利型は、国債10年固定金利の影響を受けます

国債10年固定金利は、ここ数年は小さな動きしかありません。

3-3. 住宅ローン 全期間固定金利推移 (35年固定金利)について

固定35年の金利はあまり大きく動いていません。少し金利が上昇していますが、メガバンクの金利は1%台の前半で推移し、ネット銀行にいたっては金利が1%以下が続いています。固定35年は各金融機関ごとに金利が大きく異なります

3-4. フラット35最低金利の推移について

今年に入ってからフラットは35は少し金利が上下しています。直近の2018年3月の金利は前月から下がっています。

借入期間15年~20年 借入期間21年~35年
2018年3月 1.09 1.16
2018年2月 1.12 1.20
2018年1月 1.10 1.16

4. 変動金利が約7年間変わっていない理由について

4-1. 変動型金利はH21年度以降の7年間も金利が変動していない

しばらく続いた固定型の最低金利ですが、少し金利上昇の兆候も見せています。

アメリカはトランプ大統領就任以降、長期金利が急上昇していますが、日本への影響は未知数です。

一方で、変動型の住宅ローン金利は平成21年以降、変動金利がずっと2.475%で推移しているという状態。

4-2. 変動金利が変動しない理由とは?

変動金利が変動しない理由に、短期プライムレートが動いていないことが挙げられます。

短期プライムレート(通称、短プラ)は銀行が企業融資向けに使っている金利のこと。住宅ローンの変動金利はこれを参考にしています。この短プラが変動していないことが住宅ローンに影響しているわけです。

短プラが下がらない背景には、銀行側の厳しい台所事情が。低金利が続く中、銀行の収益源も深刻なので、なかなか短プラを下げたくないのです。

そうはいっても変動金利の住宅ローンを選んだ人は、固定型よりは低い金利になっているため損していることにはなっていないでしょう。

今後の短プラと変動金利の動向は、しばらくはこのまま推移しそうだという見方が大半です。しかしいずれは上昇する可能性は否定できません。

4-3. トランプ大統領の発言や動向は金利に大きく影響してしまう可能性がある

アメリカの金利を決める連邦準備制度理事会(FRB)は、4年の任期を務めたイエレン議長が2月に退任。彼女は任期最後の2017年12月に長期金利の値上げに踏み切りました。

アメリカ経済は好調を維持しており、これまでインフレ率よりも雇用優先で金利の引き上げには慎重な姿勢を見せてきました。ところがイエレン議長の任期最後に急ピッチで金利が上がって、世界が注目しています。

後任のパウエル氏は長年FRBの理事を務め、共和党でありながらオバマ政権時代もFRBを支えてきた人物。これからのアメリカ経済を牽引していくことが期待されています。

ところがトランプ大統領においては、強硬な人事権の行使がニュースでも取り沙汰されています。トランプ大統領の歯に衣着せぬ発言に、FRBも少なからず影響を受けることは否定できません。

5. 今後の金利は3%を超えてくる事はあるのか?

5-1. 現在の金利は底だから今後は上がるしかないのか

現在の低金利の推移を底として、これから先は上がるしかないという話をよく耳にします。金利は様々な要素が絡み合って決まっていくものですが、下がっていく要素は今のところ見当たりません。

すると上昇する可能性は低くはありません。とりあえず3%を超えてくるかどうかがポイントになるでしょう。

ただ金利の動向を読み解くことは専門でも難しいものです。

5-2. 今後は低金利の圧力を跳ねのけることはできるのか?

日本は日銀のマイナス金利政策導入により、低金利で推移。

アメリカの金利引き上げは少なからず日本にも影響を与えるはずですが、バブル時代のような高金利になるかというと疑問が残ります。

専門家の今後の金利予想の大半は、しばらくは大きく上昇しないという見方。なぜなら中国などによる安価な製品が世界中に出回っている中、インフレが起こりにくいというものです。

つまり世界的デフレスパイラルからの脱却は難しいということ。そう考えると国内の金利上昇はまだ描きにくいところです。

5-3. 金利上昇が許容されない財政事情がある

さらに国の財政事情をみると、日本の公債残高は上昇し続け、国の借金はすでに1,000兆円を超えています。

国民一人あたりの借金は約850万円。この数字は世界でもトップクラス。こうした厳しい財政事情の中で金利上昇するというのは考えにくいです。

5-4. 資金の需要が増加していないのに金利だけ上げることはできるのか?

日本の人口減少問題を考えたら、住宅ローン市場規模は小さくなっていくと思われます。新築物件に対する資金需要は減少しますが、リフォームなどのローンは需要が増えそうです。

また最近では築古の中古物件に手を加えたリノベ物件も人気で、特に収入の少ない若い年齢層から支持を得ています。

昨今のサラリーマンの年収は低い水準を推移。こうした中、金利を高く設定するというのは難しい状況にあるのではないでしょうか。

6. 今後の変動金利がどう推移していくのか?

6-1. 金利の動きを予測するのはプロでも難しい

今後の金利の推移を予測する話はよく聞きますが、実際のところ金融の専門家であっても予測は難しいところ。

様々な要因が複雑に絡んで決められるのが金利なので、あらゆる情報を元に分析をするのは困難なものです。ましてや素人で予測するなんて到底できません。

6-2. 変動金利の推移はその後の金利に対する相対比較で変わってくる

現在の変動金利の推移が高いか低いかは、もっと長い目で見た時に初めてわかるもの。

短期で断片的な見方をすれば低い水準ではありますが、将来の金利と相対比較することで、解釈も変わってきます。

そうなると、たとえば3%の金利が高いと感じるか、低いと感じるかは、人それぞれ受け止め方も違うかもしれません。

結局は35年の住宅ローンを払い終えた後で振り返った時に、はじめて現在の金利推移について評価ができるものなのかもしれません。

6-3. 変動リスクを最小限に抑えるにはどうすればいいのか?

先ほども述べたように、当面金利は低水準を推移するだろうとの予測が多い一方で、眠ったマネーが爆発し、それによる金利上昇リスクも懸念されるところ。

どっちに向かうかはわからないとしても、住宅ローンを借りる人は変動リスクを念頭に置かなければなりません。

しかし住宅ローンの場合、借り換えという選択もあります。条件の良い方へ移ることもできますが、手数料を計算してどちらがお得かよく考えなければなりません。

また借り換えたからと言っても金利上昇はどこの銀行でもほぼ一斉に行われるので、どこへ転がっても大きな違いにはならないかもしれません。まずは余裕資金を蓄えて金利上昇リスクにそなえるしかありません

6-4. 住宅ローンの金利はまかせっきりにするのではなく自分で決める事が大事

今回ご説明したように、住宅ローンの金利が決まる背景には、日本国内から世界情勢まで、さまざまな要素が絡んでいます。

そのためプロでも今後の社会経済の予測は不可能。そうなると住宅ローンを借りようとする人は、銀行や不動産屋など他人の意見を鵜呑みにするのはとても危険になります。

他人任せでなく、自分で判断していかなければ、後で大きな損失を出してしまうかもしれません。何事においても最後は自己責任。また自分のことを最も考えてくれるのも自分です。楽観的な意見や、「今がチャンス」といった軽々な謳い文句の宣伝には、懐疑的な見方をするくらいでちょうどいいかもしれませんね。

住宅ローンの金利推移は読みにくいものですが、目先の利益ばかりに目を向けず、長期的な視点を持って金利を選びましょう。

7. 今後の住宅ローンの変動金利による金利の見極めが重要になる!

これから住宅ローンを申し込もうという人は、変動金利の動きを見極めることが重要になってきます。固定型の金利と比べて、変動金利の方が低い場合は選択肢としてはありだと思います。

ただし将来的にこれ以上の低金利の推移は期待できないことを理解しておいて下さい。

また現在変動型の住宅ローンを利用している人は、固定型よりは得をしているでしょう。

しかしこれ以上金利が下がらないことを考えると、今のうちに固定型へ借り換えるという選択肢もあります。手数料を計算したうえで、損のないように計算してみてはいかがでしょうか。

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