相続登記って何？放置する7つのデメリット｜手続きや必要書類について解説！

不動産を相続する経験というのは、人生でそうはあるものではありません。

そのため、いざ不動産を相続するとなると、どのように手続きするべきか、何に気を付けるべきかが分からない人がほとんどだと思います。

不動産を相続するときの分配方法はたくさんあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。また、登記する方法も複数あり、それぞれに注意点があるのです。

さらに、相続登記せずに放置することも可能ですが、それには大きなデメリットが伴うということも忘れてはいけません。

今回は、不動産を相続した後の登記方法や手順、それぞれのメリット・デメリットや注意点などをまとめて解説していきます。

1. 不動産の相続登記って何？

まずは、基本中の基本である、相続登記の概要について解説します。

不動産を相続するときには必ず行う手続きなので、この相続登記から理解していきましょう。

1-1. 相続登記とは？

相続登記とは、被相続人（亡くなった人）から、相続人（相続を受ける人）へ名義変更をすることです。

不動産の所有者が亡くなったときに、自動的に名義が変更になるわけではないので、相続登記することで相続人の名義に変更しなければいけないということです。

1-2. 相続登記の申請に期限はあるの？

実は、相続登記には期限はありません。

つまり、相続した不動産を放置し続けても問題はないということです。「相続登記しなければいけない」という法律上の義務もありません。

しかし、その影響で日本では空き家が増え続け社会問題にまで発展しています。

また、詳細は後述しますが、相続登記をしないと不動産を売買・賃貸するなど、活用することができません。

そのため、相続登記をせずに放置するメリットは全くなく、デメリットしかないということです。

2.相続登記せずに放置しておくと起こりうる7つのデメリット

さて、先ほど少し触れましたが、相続登記せずに放置すると、具体的に7つのデメリットがあります。

そのデメリットは、将来的に手間が多くなるという面もありますし、金銭的な面もあるので、十分注意しましょう。

①所有の権利が複雑になってしまう

相続人がなくなってから相続登記するまでの期間は、相続した不動産は「相続人全員が共有している」という状態です。

そして、相続登記される前に相続人の誰かが亡くなると、さらにその子供などに相続されます。

そのため、相続人が変更になったり増えたりして、権利関係が複雑になるほど手続きが面倒になるというわけです。

②病気等により自分で申請が出来なくなり裁判所を通す必要が出てくる

仮に、相続人の誰かが認知症などになり、判断能力がなくなってしまうとします。

その場合は、裁判所を通して相続人の成年後見人を選任し、その後に遺産分割協議をするという流れです。

その成年後見人が選任されるまでは、申し立てから数カ月の期間が必要になります。

もちろん、成年後見人が選任されるまで相続協議はしませんし、不動産を売却するなどもできません。

つまり、相続登記を早くしておかないと、このような余計な手間がかかってしまう可能性があるということです。

③行方不明者がいる場合手続きに時間がかかってしまう

相続登記せずに、相続人が行方不明になった場合、そのままでは登記できません。

状況によって以下のパターンに分かれます。

• 連絡が取れない
• 生存しているはずだが居所がつかめない
• 7年以上居所がつかめない状態がつづいている

いずれにせよ、面倒な手続きが増えてしまい、いざ相続登記するときに時間がかかってしまいます。

連絡が取れない

連絡先が分からなければ、連絡先が分からなくなった人（行方不明者）の戸籍を追って、本籍地で発行している「戸籍の附表」という書類を取得します。

その書類で、行方不明者の現在住所を確認できます。

その後、その住所へ手紙を出したり訪問したりして、何とか遺産分割の交渉をするという流れです。

生存しているはずだが居所がつかめない

前項を行っても住所が分からない場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申し立て」を行います。

家庭裁判所の許可を得て、「不在者財産管理人」が行方不明者の代わりに、遺産分割協協議をするという流れです。

不在者財産管理人は、利害関係人（ほかの相続者など）や検察官が申し立てを行い、申し立てから3か月～半年程度時間がかかることもあります。そのため、相続登記をしようとしても、すぐに行うことはできないのです。

7年以上居所がつかめない状態がつづいている

仮に、居所が分からない状態が7年つづいているのであれば、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てて、行方不明になったときから7年後に亡くなったものと見なすことも可能です。

この場合には、行方不明者に子供などの相続人がいれば、その相続者が相続します。

このように、相続登記を放置すると行方不明者が出る可能性もあり、そうなると余計な手間がかかってきます。

④相続登記ができない事態になる場合もある

また、相続登記を放置していると、相続登記に必要な書類を取得できない場合があります。

住民票の除票なら亡くなったときから5年、戸籍なら50年もしくは80年間の保存が役所の義務です。そのため、期限を過ぎれば、取得すらできない場合があります。

さらに、前項までで言ったように、相続登記を放置すればするほど、権利関係が複雑になり、行方不明者などが出ると余計厄介です。

そのため、遺産分割協議がまとまらないリスクが上がってしまいます。

⑤登記登録していないと不動産の売却や担保提供ができない

相続登記をしていないということは、以下のようなことができないということです。

• 不動産を担保に融資を受ける
• 不動産を売買や賃貸する

例外としては、相続人が生前に売買契約を結んでいて、物件を引き渡す前に亡くなっている場合には、相続登記は不要で引き渡すことはできます。

せっかく相続した財産を活用できないのは非常にもったいないと言えます。

⑥相続人の一人に借金がある場合等に差し押さえされる可能性がある

仮に、相続人の1人に借金があり、その借金返済が滞っているとします。この場合、その借金の債権者が判決などに基づき、相続財産を差し押さえることも可能なのです。

つまり、この場合には、全く知らない第三者が相続財産の所有権を持ってしまうというわけです。

当然、差し押さえ登記をしている債権者も所有者の一部になるので、その債権者を無視して売買や賃貸はできません。

⑦名義人しか不動産賠償を受ける事ができない

不動産賠償とは、契約違反・事故・不法行為などによって不動産が受けた損害を補填することです。

この賠償は、実際に住んでいる人を対象にしていますが、原則としては登記上の名義人が対象になります。

つまり、相続登記しないで不動産を放置していると、被相続人の名義になっているので、相続人は不動産賠償を原則として「受けられない」ということになります。

たとえば、先の震災による原発事故で、自宅に住めなくなった人が東京電力に不動産賠償をしようとしたものの、相続登記しておらずできなかったケースもあったようです。

3. 相続登記する際の3つの方法

では、実際に相続登記する方法を解説します。相続登記する場合には、以下３つのケースに分かれます。

• 相続者全員により遺産分割協議をする
• 遺言書の指示に従う
• 法定相続分で登記する

それぞれのパターンで手続き方法や注意点が異なるので、それぞれの違いを良く理解しておきましょう。

相続登記には手間がかかったり、専門知識が必要な場合もあります。場合によっては弁護士や司法書士に相談しましょう。

①相続者全員で遺産分割協議をする

遺言書などが特段ない場合や、遺言書があっても不満がある場合は、相続者全員で遺産分割協議を行います。

遺産分割の内容は自由なので、民法で定められた相続割合を守らなくても問題ありません。

その際、不動産を相続する方法としては、以下３つの方法があるので、いずれかの方法で遺産を分割します。

現物分割

現物分割とは、その不動産（現物）をそれぞれの相続人に分割することです。たとえば、持ち分割合が同じ相続人2人が、土地とマンションを相続したら、土地をAさん、マンションをBさんに相続するということです。

ただし、不動産価格には相場があるので、均等に公平な分配ができるケースは少ない点はデメリットと言えるでしょう。

言い換えると、別の不動産を相続するときにその不動産が同価値であることは、ほぼあり得ないということです。

代償分割

代償分割とは、別の財産を相続するという方法です。

たとえば、持ち分割合が同じA・Bさんがいるとして、Aさんは時価1,500万円のマンションを相続し、Bは1,500万円の現金を相続するようなイメージです。

ただし、不動産と現金では将来的に資産価値が変わることがあります。

仮に、その不動産のエリアが再開発されて不動産価格が高騰すれば、Bさんは不満に思うかもしれません。その逆の状況もあり得ます。そのため、将来的に不公平感が出るリスクがあるということです。

換価分割

換価分割とは、その不動産を売却して現金に換え、その現金を分配するという相続方法です。

現金で分配すると、上述した不公平感などがないため、この「換価分割」で相続する方法が将来的に揉めるリスクが最も小さいと言えるでしょう。

換価分割をするときは、相続人全員の名義で一旦相続登記をしてから売却活動に移ります。

②遺言書の指示に従う

被相続人の遺言書がある場合は、遺産分割協議は基本的に不要です。

ただ、遺言書の内容通りに必ず分割するというルールはありません。

先ほど言ったように、遺言書の内容に不満があれば遺産分割協議をすることもできます。

しかし、遺言書があれば、「遺言書の内容に従わない」ということを相続人全員で同意しない限り、遺言書に従って遺産は分割されます。

言い換えると、誰か1人でも「遺言書に従う」と主張すれば、遺言書の内容通りに遺産は分割されるということです。

③法定相続分で登記する

民法で決まっている割合で相続（法定相続）する場合は、相続人単独で申請することができます。

ただし、揉めている状態では、単独で勝手に法定相続の申請はしない方が良いでしょう。なぜなら、法定相続割合で相続されるので、不動産は共有になるからです。

不動産を共有で持つのは、上述したような「賃貸・売買時に同意が必要」になるため、相続人で揉めているならば尚更面倒なことになります。

遺言書もなく、民法で決まっている相続割合で問題ない場合には、この法定相続を利用し単独で申請するのも良いでしょう。

4. 相続登記に必要な書類9種と取得方法を解説

では、次に相続登記する際に必要な書類と、それぞれの書類の取得方法を解説します。

書類は9種類あり、取得が面倒な書類もあるので気を付けましょう。

また、以下一連の作業を司法書士などに依頼することも可能です。

①登記申請書

登記申請書は、法務局のホームページからダウンロード（http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）できます。

ただし、上述した「遺産分割協議で登記」「遺言書の内容で登記」「法定相続で登記」という3種類によって様式が異なるので注意しましょう。

この登記申請書を記入できるということは、遺産分割の方法が決まったということです。

遺産分割の方法や割合を決めるのが最も手間がかかるため、申請書が作成できれば半分は終わったようなものです。

②不動産の登記事項証明書

不動産登記事項証明書とは、いわゆる「登記簿謄本」といわれるものです。

この登記簿謄本は、不動産の所在地を管轄する法務居での取得になります。

地番情報さえあれば誰でも取得できますが、そもそも登記簿謄本は家で保管していることが多いので、まずは探してみましょう。

③亡くなった人の本籍が記載された「住民票の除票」

住民票の除票は、相続人が亡くなった方の最終住所の役所に行けば取得することができます。

④亡くなった人の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式

戸籍謄本一式は、法定相続人に漏れがないかを確認する重要な書類です。仮に、遺産分割協議などを終えた後に、新たに相続人の存在が発覚すれば、もう一度遺産分割協議をすることになります。

戸籍謄本一式は、まず亡くなった方の最終本籍地の役場で、原戸籍謄本および除籍謄本を取得します。過去に、本籍地の移転があれば該当地を遡りながら、現戸籍謄本を取得します。

仮に、被相続人が本籍地を何度も移動している場合は非常に手間がかかる作業です。ただ、相続人の確定のためには必ず必要になるので、時間がかかるようであれば司法書士などに依頼すると良いでしょう。

⑤相続人全員の現在の戸籍謄本

相続人も、それぞれの本籍がある役所に行き、戸籍謄本を取得します。前項のように遡る必要はなく、最終本籍地の戸籍謄本のみの取得です。

⑥遺言書又は相続人全員の遺産分割協議書

遺言書はそのままの意味です。

遺産分割協議書は、遺産分割協議の結果を記載した書類になります。

遺言書に従うケースや、相続人が1人の場合を除いて、遺産分割協議書は必ず必要になる書類です。

遺産分割協議書はネットでひな形をダウンロードすることもでき誰でも作成できます。

ただ、将来的にトラブルがないように作成したいなら、司法書士か行政書士に依頼すると良いでしょう。

また、遺産分割協議書を作成したら、相続人全員が実印で押印の上、印鑑証明書を添付する必要があります。

遺言書で遺産分割する場合には、遺言書を法務局へ提出するという流れです。

⑦相続人全員の印鑑証明書

印鑑証明書は、実印を証明する書類です。印鑑証明書は、印鑑登録をした役所にて取得できます。

仮に、印鑑登録をしていない場合は、何でも良いので印鑑を実印として登録しなければいけません。なお、法定相続や相続人が1人の場合は、印鑑証明書は必要ありません。

⑧不動産を相続する人の住民票

住民票を取得するのは、不動産を相続する人のみで良いです。住民票は、役所にて取得します。

⑨相続する不動産の固定資産評価証明書

不動産が存在する市区町村役所で取得することができます。これら一連の書類が相続登記には必要になるので覚えておきましょう。

5. 相続登記するには費用はいくらかかるのか？

相続登記にかかる費用は、上述した必要書類の取得費のほかに、登録免許税と司法書士に支払う報酬になります。

5-1. 相続登記をする際に必要な登録免許税について

登録免許税とは、登記に関してかかる税金のことです。

登録免許税の計算方法は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で計算されます。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円であれば、0.4％を掛けて8万円が登録免許税になるということです。

登録免許税の納め方は印紙を利用します。郵便局などで収入印紙を購入し、登記申請書に貼付して提出することで納税するという流れです。

5-2. 専門家に依頼して相続登記する際の司法書士報酬について

登記することができる人は、相続人か司法書士になります。

ただし、上述した書類作成や法務局での手続きは煩雑になるので、司法書士に依頼することが一般的です。

司法書士報酬に特に規定はなく司法書士事務所によって金額は異なりますが、相場としては1物件の相続登記で5万円～10万円程度でしょう。

たとえば、複数の物件があり、それぞれの所在地が離れていれば、報酬は高くなりやすいです。

6. 相続登記の申請方法には3パターンある

さて、そんな相続登記をするには

1. 法務局で直線申請する方法
2. 郵送で申請する方法
3. オンラインで申請する方法

の3種類があります。それぞれの申請方法を確認していきましょう。

①法務局で直接申請する方法

まずは、法務局へ行き、直接登記する方法です。

直接法務局で申請すると、窓口で相談することができるので、仮に誤りがあってもその場で対応できます。そのため、特に司法書士に依頼せず、自ら登記する人は直接法務局で申請した方が良いでしょう。

ただ、法務局の営業時間は基本的に平日8：30～17：15なので、その時間内に行かなければいけない点はデメリットと言えます。法務局には「不動産登記係」があるので、そこで申請するという流れです。

また、窓口に持って行っても登記は完了ではなく、1週間～10日後を目安に登記が完了します。

申請時に登記完了予定日が言い渡されるので、その日になったら法務局に書類を受け取って、手続きは全て完了です。

登記完了予定日に法務局へ持っていくもの

登記完了予定日には、以下を持って法務局へ向かいましょう。

• 登記申請したときに利用した印鑑
• 身分証明書
• 受付番号が分かる用紙
• 法務局から指示があった用紙

受付番号の用紙と法務局から指示があった用紙は、もしなければ持っていなかなくても問題ありません。

登記完了予定日に受け取るもの

反対に、登記完了予定日に受け取ることができる書類は以下の通りです。

• 登記識別情報通知書
• 登記完了証
• 原本還付書類

登記識別情報通知書とは、昔でいう権利書のことです。

登記識別情報通知書を所有している人がその不動産を所有しているというわけではなく、将来的に登記するときに必要な書類です。

ほかには、登記完了した証明書と、提出した書類の中で原本が返還される書類を受け取ります。

②準備した書類を法務局に郵送する方法

次に、郵送で登記の申請をする方法で、法務局まで訪ねる手間を省けます。

ただ、重要な書類になるので、普通郵便ではなく、書留郵便で送るようにしましょう。

郵送で申請すると、誤りがあってもその場で訂正することはできません。

そのため、不備があったときのために、申請書に申請者全員の捨て印を押しておくと、修正するときにスムーズです。また、登記完了予定日に関しては、法務局のホームページで確認することができます。

また、完了書類に関しても法務局に取りにいかず、郵送で対応してもらうことができます。

登記申請書にその旨を記入し、返信用封筒と切手を同封すると、法務局が郵送対応してくれます。

③法務局のHPからオンラインで申請する方法

最後に、オンラインで相続登記する方法を解説します。

法務局のホームページにオンライン申請についてのページがあるので、そのページの手順に沿ってオンライン申請をしましょう。

オンライン申請は自宅やオフィスから申請できるので、手間がかからない点がメリットと言えます。また、書面で申請するよりも、手数料が低額になる項目がある点もメリットです。

※法務局　不動産登記の電子申請（オンライン申請）について
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji72.html

7. 共有登記をするとどんな事が起きるのか？

さて、最後に共有登記について解説します。

今までも少し触れた部分ではありますが、改めて不動産を相続するときには、共有持ち分で登記しない方が良いです。そのデメリットの詳細を具体的に解説します。

7-1. 登記を共有にしてしまうと制限がかかり管理しにくくなる

不動産を共有にするということは、不動産を活用するときに色々と面倒です。

というのも、たとえばその不動産をリフォームしたいと思っても、共有者のうち過半数の合意が必要になります。また、賃貸や売買時も同じ扱いになるので、不動産を活用するのが難しいです。

7-2. 共有不動産は面倒な事が多いので放置される事が多い

前項の理由で、仮に共有で登記すると、その不動産は放置されてしまうことが多いです。

しかし、放置していても固定資産税・都市計画税という税金は支払い続けることになるので、全くメリットがないのです。

また、土地に建物がある場合、従来でしたら固定資産税が軽減されていましたが、空き家の場合は軽減措置がないので税金が高くなります。

※NPO法人　空室・空き地管理センター
https://www.akiya-akichi.or.jp/kanri/tax/

7-3. 次に相続が起きた場合にさらに持分が更に細分化される

上述した相続登記せずに放置する7つのデメリット「①所有の権利が複雑になってしまう」でも解説しましたが、仮に相続するはずだった人が亡くなれば、その持ち分は子供など相続人に引き継がれます。

そうなると、共有にしなければ名義人が1人というシンプルな構図になるのに、持ち分が細分化されて権利関係が複雑になってしますのです。

権利関係が複雑になると、「共有者の同意が必要」という理由で、元々不動産活用がしにくい共有状態が、更に活用するのが難しいくなるということです。

このように、共有登記にするとその瞬間は問題ないかもしれませんが、将来的に面倒なことになるリスクが上がります。

そのため、共有登記するとしたら、その後すぐに売却して売却益を分配する換価分割のときだけにしましょう。

8. 不動産の相続登記は早めに忘れず申請しておこう！

上述した点を一言でまとめると、「相続した不動産の相続登記は遅滞なく行う」ということです。ただし、共有名義での相続は避け、できるだけ換価分割がおすすめです。また、遺言があるパターンや法定相続するパターンなど、パターンごとに注意点が異なるので良く理解しておきましょう。

いずにしろ、相続が発生したら、相続人の選定や財産の確定などを早めに行い、まずはどのように相続するかを決めましょう。その後は、司法書士などを交えて、登記手続きに移るとスムーズです。

また、相続登記すると相続税がかかってくるので、念頭に入れておきましょう。