練馬での不動産投資は全てにおいて最適！｜そのワケと投資のコツ

練馬区は都会にも近く、程よく自然の豊かな非常に住みやすいエリアです。

そんな練馬区は不動産投資にはもってこいの場所です。

ここではそんな練馬区の魅力を詰め込み、実際の物件の例を交えつつ本当に利益がでるのか？！を検証してみました。

1 練馬エリアの情報

http://www.city.nerima.tokyo.jp/annai/aramashi/chisei.html　練馬区HP

http://www.gis.city.nerima.tokyo.jp/Nerimacat5/Mapstart.aspx　練馬区HP

まず練馬エリアはどんなエリアなのかご紹介します。

練馬の交通アクセスや生活情報、観光スポットなどの情報を知って、投資物件選びのご参考にしてください。また、練馬エリアに興味を持った方は、ご自身で足を運んで実際に雰囲気を感じてみるのもおすすめです。

1-1 概要

東京23区では最も新しく誕生した区で板橋区・豊島区・中野区・杉並区に接している東京23区の北西部にあります。48.08㎢で23区の中では5番目にの面積を有しています。

犯罪発生率　23区中11位。1K、1DK/マンション・アパート・一戸建ての平均家賃は65500円と23区で4番目に安くなっています。

1-2 練馬エリアの地域情報

アニメの発祥の地として知られており、鉄腕アトムやジャングル大帝が生まれた街です。

さらに、漫画家の街でもあります。出版社の多い千代田区一ツ橋や神田神保町、文京区音羽などに程よく交通の便がよかった、画材を取り扱っている店や街に近かったこと、繁華街から少し離れていて落ち着いて作業ができるなどの利点から、手塚治虫さんや藤子不二雄さんをはじめ、多くの漫画家が住居や仕事場を構えました。

1-3 交通アクセス

西武新宿線、池袋線。豊島線・都営大江戸線・東武東上線・東京メトロ有楽町線・副都心線とたくさんの鉄道が通っており、交通の便も非常にいいです。

1-4 観光スポット

自然が豊かな練馬区。光が丘公園をはじめ石神井公園などの老若男女楽しめるスポットがたくさんあります。

まず誰もが知っているとしまえん。豊島園駅目の前にある、1984年に設立された歴史ある遊園地です。

雨が降ってもユナイテッドシネマとしまえん、Tジョイ大泉などの映画館やショッピング施設も豊富にあります。遊び疲れたら豊島園の庭の湯もいいでしょう。

他にも美術館が多数あり、練馬駅目の前の練馬区立美術館、いわさきちひろさん自宅の跡地に建てられたちひろ美術館（上井草駅徒歩7～8分）など、遊ぶもよし、見て楽しむもよしのスポットが豊富です。

1-5 練馬区住みたい場所ランキングベスト3

練馬区は交通の便が良いかつ、自然が豊富でファミリー層に人気です。では実際にどのエリアが人気なのでしょうか？ベスト3をまとめてみました。

人気No.1　光が丘

• 大きな光が丘公園に緑もたくさんあり空気がいい。野球・ランニング・テニス・バスケ・サッカー・ゲートボールができるので子供から大人まで楽しめる公園。
• 駅ビルにショッピングモールやスーパー、食品の専門店街もあり買い物がしやすい。
• 都営大江戸線で新宿や六本木に乗り換えなしで行ける。駅自体もとてもきれい。

人気No.2　石神井台

• 石神井公園駅前はにぎやかだが健全な店が多い。
• 駅から少し離れると自然が多く、石神井公園など子供が遊べる公園もたくさんある。
• 中高生も真面目そうな子が多く、子育てにオススメな街
• 「ど根性ガエル」の舞台は石神井台近辺。

人気No.3　西大泉

• 住宅地が多いので騒々しくなく、治安がよい。
• 歯医者・眼科・皮膚科・内科等の医療施設が充実している。
• 道が非常に狭いのが難点。歩道がほぼない上、バスまで通るため際は注意が必要。
• 鉄道の交通網もよく、バスも吉祥寺に直通があるので便利。

2 練馬駅付近の区分マンション収入例

では練馬区の中心地（区役所がある）練馬駅周辺での投資用マンション物件を例を使って説明していきます。

2-1 物件概要

• 西武池袋・豊島線・都営大江戸線　練馬駅　徒歩7分
• RC造　6階/8階建て　南向き
• 築年月：2001年11月（築16年）
• 総戸数：29戸

オートロック、外壁タイル貼り、バストイレ別、エレベーター住みやすい条件は揃っています。

• 物件価格：1380万円
• 想定年間収入：86.4万円（7.2万円/月）
• 表面利回り：6.26％
• 専有面積：21.31㎡
• 間取り：1K
• 管理費：20300円
• バルコニー面積：3.00㎡

2-2 周辺環境

池袋まで急行で一駅、池袋線と大江戸線が利用できるアクセス抜群の練馬駅から徒歩7分です。スーパーやコンビニも近く、買い物で困ることはないでしょう。

• まいばすけっと（スーパー）まで徒歩6分
• セブンイレブン（コンビニ）まで徒歩3分
• ウェルシア（ドラッグストア）まで徒歩4分
• バーミヤン（飲食店）まで徒歩2分
• ゲオ（レンタルビデオ店）まで徒歩5分
• ドイト（ホームセンター）まで徒歩5分

3 練馬駅の家賃相場

練馬駅周辺は区役所の所在地でもあり、練馬の中心であるため、家賃相場が1Kで7.06万円。練馬区全体の+0.23万円となっています。練馬駅の南側（より栄えている方）だともう少し高く設定してもいいかもしれません。さらに、オートロックや防犯カメラなどの防犯設備を整えればもう少し高く設定できるでしょう。

練馬区全体の家賃相場は以下の通りです。

間取り	家賃相場
1R	6.06万円
1K	6.83万円
1DK	7.90万円
1LDK	10.48万円
2K	8.03万円
2DK	9.29万円
2LDK	11.84万円
3LDK	13.69万円

間取りにもよりますが、23区内でも家賃の安さランキング5位以下になっています。

4 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

年間家賃収入÷購入物件価格×100

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。

なので、実質利回りの計算式はこうなります。

（年間収入－年間支出）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100

ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。（利回りについて詳しくはこちらの記事あなたの不動産投資を左右する。利回り８％の本当の姿を見極めようを参考にしてください。）

都心のタワーマンションや高級分譲マンションは、物件価格だけではなく管理費も高いので、どうしても利回りが悪くなります。なので、自己資金で購入する、かつ入居率が高くない限り、まず収益は見込めません。

上記物件は築年数も浅めで管理費も妥当ですし、練馬駅という

• アクセスの抜群な駅の近く
• オートロックで防犯設備も整っている

という条件の良さから空室リスクも低めであることが仮定できますし、高い家賃収入も見込めます。

では次に、上記の物件の出口戦略について検証してみましょう。

5 練馬区区分マンションの出口戦略

上記の例で述べた物件の出口戦略を表でまとめました。

ローン期間	30年
総支払額（概算）	¥17,535,060
頭金	¥2,000,000

 

購入価格：¥ 13,800,000	トータル借入金額（諸費用込）：¥16,714,000
売却予定時期	8年
キャシュフロー（インカムゲイン累計）	¥882,117
ローン残債	¥12,571,317
元手回収売却価格（仲介手数料含む）	¥12,948,457
上記売買価格に仲介手数料	¥414,000
想定売却価格	¥13,248,000
実質売却価格（仲介手数料を差引した金額）	¥12,850,560
売却益（キャピタルゲイン）	¥279,243
所有・売却に夜トータル収益額	¥4,981,323

 

家賃収入	¥75,900
ローン支払	¥43,153
修繕・管理費	¥20,300
その他
インカムゲイン	¥12,447
諸費用	¥2,914,000
固定資産税	¥32,200
都市計画税	¥6,900
年間キャッシュフロー	¥110,2645

売却益自体、単純計算だとマイナスにはなっていますが、このマンションの立地・築年数の浅さ・オートロックがついているなど設備がよいことからから、もう少し高い金額で賃貸・売却することも可能です。

トータル収益額は会社選びさえ慎重に行えば、例えば8年後の売却だと仮定すると100万超えにすることもできるのではないでしょうか。

プラスして、借入を少なくして自己資金の割合を増やせば、収益額はもうすこし増やすことができます。

6 練馬区の物件に投資するリスク

練馬区は「THE住宅街」。こんなリスクも潜んでいます。

• 古い家が密集しているので大地震などの災害が起きた場合、火災の危険度が高い。
• 自転車やバス移動がメインの地域なので細い道が多く、駐車スペースが少ない。自動車を運転したい人には不向き。
• 駅を少しでも離れると人通りが少ないので、女性の入居者をターゲットにするなら大通り沿いがベスト。

「閑静な密集した住宅街」ならではのリスクですね。こちらも物件選びの際は考慮に入れてみてください。

7 バランスの良い街練馬区で不動産投資をしよう

練馬区は東京都で5番目に広い面積を誇っているので、投資物件も選ぶ余地がたくさんあります。住みたい場所ランキングを参考にするもよし、上記で説明した最も平均家賃が高い練馬駅周辺を狙うもよし。

楽しめる場所も多く、アクセスもいいので、物件を選ぶ前にご自身で足を運んでみてはいかがでしょうか？？