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不動産投資は危険な投資方法?|安全に成功を目指す方法を4つのパターンで解説

『不動産投資は危なくて手を出せない』と考えている人は結構な割合で存在していることでしょう。

しかし、実際のところ不動産投資は危険なのでしょうか?

莫大な資金をねん出して大きな損益を出してしまうというイメージだけで、不動産投資を捉えている方が意外に多いのではないかと考えられます。

 

そういった人に向けて伝えたいことは『不動産投資は危険ではない』ということ。

大切なのは、その仕組みをしっかりと理解することです。

そうすればリスクの存在が明確になるため、正しく不動産投資を行えるようになるでしょう。

今回は、皆さんが不動産投資は危険だと感じているポイントについて考え、実のところそれらは回避できるものであることを述べてみたいと思います。

1. 不動産投資は危険ではない|誤解されてしまう理由とは

不動産投資を危険な投資法だと考えてしまう人の大きな特徴は『その仕組みを理解していない』といえるのではないでしょうか。

自身が仕組みの分かっていないものに、それなりの資金を掛けている人が存在しているという事実に脅威のような感覚を覚えているのです。

もちろん、不動産投資はあくまでも投資ですからリスクが存在しているのは言うまでもありません。

大切なのは、リスクを正しく把握し、回避するための手段としてリスクヘッジを行うことといえるでしょう。

そうすれば、不動産投資は危険な投資法ではありません。

2. 危険と言われるワケ①高額な物件を購入したのに回収できない!

自身の大切な資金を投入して高額物件を購入。

これで家賃収入で暮らしていけると思いきや、借り手が見つからず空室状況が続くといったパターンは、その物件を利回りだけで判断したために起こってしまった事例と言えます。

誰でも高い利回りの方が嬉しいはずですが、そのような物件にはリスクが含まれていると考えて良いでしょう。

結果として入居者がつかず、掛けた資金を回収できないのです。

何より注意しなければならないのは、その物件の立地です。

大きく都心と地方に分けることができますが、少子高齢化により地方は人口が減少していますから、高い利回りでも元手を回収できない可能性が出てきます。

処方箋:ターゲットを絞り込んで物件を選定しよう

立地を考える上で大切なのが、「ターゲットの選定」です。

例えば大都市エリアの駅から徒歩10分圏内の好立地において、単身者が多いのか、ファミリー向けの需要があるのかといった点を調べなくてはなりません。

好立地だからとよく調べずに、ファミリー向けの物件を買ったとしましょう。

そこは単身者が多く住む街だとしたら、長期間入居者が見つからない状況を迎えることになります。

このように、その立地が『どのような人に好まれているのか』という点を探り、ターゲットを選定した上でニーズに合った物件を購入するように心掛けましょう。

家賃収入があって初めて自身の収益となるのが不動産投資の特長ですから以上のことに注意し、空室率の低い物件を選ぶことが大切になるでしょう。

例え利回りが低くても、そこを重視せねばなりません。

危険エリアも忘れずチェックしよう

傷害事件や盗難が多発するような治安の悪いエリアは、入居者が避ける傾向があります。

そのようなエリアを調べるためには、警視庁の犯罪情報マップを用いると良いでしょう。

住所や目標施設を指定することで、「身近な犯罪の発生状況」や「女性や子供に対する声掛け事案」といった情報が地図上に表示されるので、ひと目で犯罪状況が分かります。

ぜひそのような情報を下調べしておき、危険なエリアを避けるように心掛けましょう。

参考:警視庁 犯罪情報マップ http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/

3. 危険と言われるワケ②節税ができると聞いたのに…

節税対策を理由に不動産投資をしている人がいますが、不動産投資はあくまで利益を得ていくためのものと覚えておかなくてはなりません。

それを前提に『やり方次第で節税になる』と認識しましょう。

不動産投資で得られた所得には税金が掛かってきます。

「総収入価格‐必要経費=不動産所得の金額」となりますから、細かいものでも経費をしっかりと計上することが大切です。

 

また購入した物件の建物部分には経年とともに、価値が目減りしないように対策をする減価償却という考え方が適用でき、

その費用を複数年に渡って経費として計上できることが大きな節税対策になっていました。

しかし、減価償却費の算出方法が定率法から定額法に変わったことにより、
多額の減価償却費を計上し所得税の還付制度を用いて節税する方法は取れなくなっています。
以前ほど減価償却による節税効果は見込めないことを覚えておきましょう。

処方箋:キャッシュフローとのバランスが重要

節税効果が見込めるからと、とにかくどんなものでも経費として計上することは、無駄な出費に繋がりかねませんし、キャッシュフローが少なくなってしまう可能性が出てきます。

仮に多額の税金を納めることになったとしても、上がった収益をしっかりと申告した方が、結果的には多くのキャッシュフローを残すことに繋がる場合もあるのです。

また節税対策に精を出すあまり、物件から得られる所得を少なく申請していると、その物件の価値はその程度であると見なされてしまいます。

そうなれば、いざ手放す時に思うような価格で売れません。

キャッシュフローとのバランスを考えて、物件に合わせた最適な節税対策を講じるようにしましょう。

事業規模なら青色申告での控除額も増える

貸家5棟・アパートやマンション10室以上という基準を満たせば「事業的規模」と見なされ、税務上の扱いが異なってきます。

不動産所得が事業的規模と認められると、青色申告による確定申告で65万円もの特別控除が受けられます。

つまり、必要経費を引いた不動産所得から、さらに65万円を差し引くことが可能になるのです。

青色申告は複式簿記による記帳を行う必要があるなど、面倒に感じられますが、それにより受けられるメリットも大きいことを覚えておきましょう。

関連記事不動産投資で節税できる税金とは|節税目的で投資する危険性を知ろう!

2019.05.20

4. 危険と言われるワケ③計画なしにフルローンを組んでしまった

不動産投資を考えている人の中には「レバレッジ効果」に魅力を感じている人もいるでしょう。

これは少ない自己資金で多額の融資を受け、自身の資金力以上の規模で投資ができるといったものです。

また、自己資金ゼロで不動産投資ができるフルローンというものがありますが、これを自己資金が少ない人のためのローンだと考えるのは間違いです。

フルローンは自己資金を温存し、新たな投資物件に活用したい人に向いています。

そういう人はリスクが分かった上で、計画を練っているためです。

しかし無計画に自己資金ゼロで不動産投資に手を出すと、毎月の返済額に苦しむ状況になりかねません。その点はしっかりと頭に入れておきましょう。

処方箋:収支計画はしっかりと練ろう

毎月の家賃が収益になる訳ですから、その中からローンの返済をし、それでもなお手元にお金が残る状況を作り出さなくてはなりません。

そのため不動産投資をする際には計画性を持って、月々の返済に充てるお金の額などを算出しておく必要があります。

その計画がしっかりとしたものであるのならば、フルローンを組んでも大丈夫でしょう。

多額のローンを組めばそれだけ返済額が大きくなります。

それを補填できるだけの家賃収入が得られる、空室率の少ない物件を選び出すことが肝心です。

変動金利の上昇リスクに注意!

金利のタイプには「変動金利」「固定金利」の2種類が存在していることを覚えておきましょう。

ローンをする際にはどちらかを選択しなくてはなりません。

マイナス金利が導入されて以降、住宅ローン金利は低金利で推移しているため、現時点においては固定金利より金利が低めに設定されている変動金利を選んでも良いかも知れません。

しかし、将来金利が上昇するリスクがない訳ではありません。

金利が上昇すれば返済額も膨れ上がることに注意しましょう。

5. 危険と言われるワケ④:副業でしていたのに会社にバレてしまった!

会社を経営する側の立場からすれば、社員として雇っている以上、自社の仕事に全力を上げて取り組んでほしいと思うのが心情といえるでしょう。

そのため、副業を禁止している企業が多数存在していることも事実です。

しかし、政府が主導した「働き方改革」では、全面的に副業が解禁されています。

就業規則に『副業禁止』を掲げている企業に勤める人は、不動産投資で一定の収入を確保することは難しくなってしまいます。

そういった人たちはどうすれば良いのでしょうか。会社にバレないための方法を以下に述べてみたいと思います。

処方箋:サラリーマンの副業は確定申告に注意

副業をしていることが分かってしまうのは、住民税の納税額が原因です。

支払った給料に比べて不自然に住民税の額が高ければ、会社の給料以外に収入を得ていることが分かってしまいます。

また確定申告で工夫すれば大丈夫と考えている人もいるかと思いますが、確定申告は所得税額を決めるためのものであり、住民税額の算出には関係ありません。

ではどのようにすれば良いかというと、住民税を特別徴収ではなく普通徴収にすれば良いのです。

副業の確定申告や住民税の申告をする際に、住民税の徴収方法で「自分で納付」を選択しましょう。

それが受け入れられると、住民税の納付書があなた宛に役所から送られてきます。

給与手渡しも安全ではない

『副業の給与は手渡しでもらってるし、誰にも分からない』と思っているかも知れませんが、それは間違いです。

副業がバレる・バレないといった点に給料の支払い方法は関係ありません。

どのような支払い形式でも、毎年1月頃になると会社は誰にいくらの給料を支払ったのかという情報を役所へ届け出るためです。

会社の就業規則はきちんと確認した上で、不動産投資を始めましょう。

6. リスクヘッジさえすれば不動産投資は危険ではない!

以上、不動産投資が危険だと感じられる理由を大きく4点挙げ、その対処法を述べてきました。

不動産投資も投資である以上、ある程度のリスクを含んでいることは、いわば当然のことです。

しかし、そのリスクの内実をしっかりと把握すれば、回避する方法はいくらでもあります。

危険なのは、リスクをリスクとして認識できないことでしょう。

しっかりとした知識を持ってリスクヘッジさえすれば、不動産投資は危険でも何でもありません。

必要ならば、セミナーなどに参加して不動産投資のプロに直接教えを乞うことも良いかも知れません。

そうすることで、より視界がクリアになることでしょう。

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