不動産投資にある様々な闇とは？｜知識を身につけて成功する投資家を目指そう！

不動産投資とは、不動産を活用して利益を生み出すことです。「稼ぎたい」という意思の上に成り立つと言えます。

悪く言うと、ある種の「欲」が動機になるかもしれません。

「欲に目がくらむ」というコトバがありますが、この意味は稼ぎたいという意識が強すぎると、正常な判断力を失ってしまうということです。

高額なお金が動く不動産取引では、荒稼ぎしようとその「欲」に付け込む人たちが存在します。

 

不動産投資では、「正常な判断力」が大切になります。

そもそも、稼ぎたいという欲が無ければ不動産投資を行なう意味がないでしょう。

しかし、一方で正常な判断力によりブレーキを掛けながら運用しなければならないのです。

今回は、不動産を運用するにあたって注意しなければならない「闇」についてご紹介しましょう。

あらかじめ、どのような闇があるかを知ることが対応するポイントになります。

正常な判断力とは、知識を磨くことにより身につくのです。
 

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1. 不動産投資には様々な闇がある！

不動産投資には、様々な闇があるといわれます。なぜなら、アパートや賃貸マンションの一棟投資であれば高額なお金が動くからです。

また、売却益を期待した物件の場合も同じように高額のお金が動きます。

多くのお金が動くところには悪い人も集まるのです。

さらに、投資とは「自分が住む」のが目的でなく「お金を稼ぐ」のが目的なので、自宅購入のような定型化された購入パターンがありません。

稼ぎ方が様々なので、付け入る隙も多くなるのです。

2. 注意！不動産投資物件を営業マンに勧められるがまま購入する危険性

不動産会社の営業マンに勧められた物件を購入してもかまわないのでしょうか？

たとえば、取引をくり返した実績のある営業マンであれば信用できます。

しかし、初めての取引であれば注意しなければならないでしょう。

不動産投資の実状

営業マンは、契約を取ることで給与が増えます。

特に実績の無い若い社員であれば、内容を理解できていない物件を自分の成績のためだけに勧めることもあります。

自分の疑問を全てぶつけてみて、濁したり、押し売りしてくるようなことがあれば、購入する人の目線に立っていないことは明らかです。

セールスマンの巧妙な話術により契約させられる

不動産会社に限らず、営業の世界で生き残っている人は話術が巧みです。

一般的にリスクのない物件はありません。

しかし、リスクには触れずに、メリットばかりを強調するようなセールスマンには注意してください。

不動産投資を始めやすい職業「医師」を狙った詐欺も….

詐欺師とは、お金の無い人は相手にしません。

必ず、お金持ちをターゲットにします。

お金持ちの代名詞である「医師」であれば狙いどころでしょう。

なぜなら、お金があれば、税金や相続などで問題を抱えている場合が多いので、付け込む隙が多くなるからです。

さらに医師であれば信用があるので融資も受けやすいでしょう。

多忙であれば業者任せになるパターンも多く、詐欺に遭いやすいということもあります。

婚活等出会いの場を活用した営業が行われている

結婚したいという気持ちに付け込んだ悪質な詐欺も増えてきています。

特に最近はキャリアを積み上げた収入の多い女性が増えているので、結婚をちらつかせながら不動産投資に誘い込みます。

結婚詐欺の延長線上の「だまし」のテクニックです。

しつこい勧誘や脅迫めいたことをする営業マンにより契約させられる

電話でのしつこい勧誘や脅迫めいた勧誘を行う営業マンもいます。

これは、宅建業法でも明らかに違法行為です。

勧誘が必要な物件に、優良物件はありません。

なぜなら、優良物件は奪い合いになるため、わざわざ勧誘する必要はないからです。

 

不動産投資の詐欺事例や詐欺に騙されないためのポイントは以下の記事を参考にしてください。

3. 流行したサラリーマン大家の実状

サラリーマンでも収入や勤務先などの一定の条件を満たせば、銀行融資によりアパートの大家になることができます。

銀行も融資には積極的なことがあり、多くのサラリーマン大家が生まれました。

しかし、はたして大家として順調に運営できているのでしょうか？

サラリーマン大家の実態

サラリーマン大家は、物件の需要を充分に確認することもなく流行りに乗って購入してしまう人が多いといわれます。

不動産業者の勧めに応じて、需要よりも価格を優先し、買えそうな物件を購入してしまうのです。

その後も管理会社に丸投げするなど、運用にタッチすることが少ない傾向にあります。

不動産投資は、比較的リスクの少ない投資だといわれますが、そこまで甘い商品でもありません。

厳しい状況に追い込まれている人が少なくないようです。

不動産投資で一番多い失敗は？

不動産投資で一番の失敗は、単純なことの見落としでしょう。

安くて利回りの良い物件が残っているのには「理由」があると言うことです。

その理由が解明できるまでは、いくらお得な物件に見えても購入しないのが鉄則になります。

4. 不動産投資には一般人に知られてない「暗い闇」とは….？！

不動産投資には、闇といわれるような詐欺的な営業が行なわれるケースがあります。

しかし、一般の人には知られていない、さらに「暗い闇」があるのです。

大家さんなら誰でも知っている広告宣伝費

宅建業法では仲介手数料の上限が決まっています。

賃貸の場合、原則として借主と貸主を合計して家賃の1カ月分を超えて受け取ることはできません。

しかし、現実には借主から1カ月分を受け取り、貸主から広告宣伝費として別に1カ月分を受け取っています。

これは法的には微妙な内容といえます。

しかし、大家としては、頼みの綱である担当者から「広告宣伝費を頂けなければ客付けができません」と言われると、支払わないと仕方ないでしょう。

宅建業者に有利なように法律を解釈していると言えます。

不動産仲介料の手数料って何？

宅建業法では、宅建業者が受け取ることのできる報酬の上限を定めています。

賃貸の場合、貸主・借主の双方から合わせて家賃の1カ月分が上限とされています。

さらに、居住用であれば、承諾が無ければ一方から受け取ることができるのは家賃の0.5カ月分です。

ところが、現実には借主が承諾して1カ月分を全額支払います。

さらに、大家は広告宣伝費という手数料とは異なる名目のお金を1カ月分支払うのです。

なかには、広告宣伝費として2カ月分、3カ月分を支払っている大家もいます。

「暗い闇」と言えませんか？

不動産事業で知られる「片手」と「両手」について

賃貸契約において、片手取引は1業者が貸主か借主のどちらか片方とだけ仲介契約を結ぶ取引であり、両手取引は1業者が貸主と借主の両方と仲介契約を結ぶ取引です。

手数料は仲介契約により発生するので両手取引だと両方から受け取ることができます。

したがって、宅建業者は依頼者にとってメリットのある相手を探すよりも、稼げる両手取引のできる相手を探すことになります。

依頼者目線ではありません。

広告宣伝費が賄賂になりつつある

不動産投資で最も避けなければならないのは空室リスクでしょう。

そのためには、仲介業者に頼るしかないのが現実です。

したがって、広告宣伝費を多く支払うことで客付けを期待します。

もはや、賄賂的な意味合いすらあるのです。

リフォームするより安くつく広告宣伝費

リフォームにより物件をきれいにしても、内覧がなければどうしようもありません。

逆に、少々劣化の進んだ物件でも内乱が多ければ、そのうち「数打てば当たる」の原理で入居が決まります。

一般的にリフォーム費用よりも広告宣伝費のほうが安いのです

売買の広告宣伝費は更に影響が大きくなる

売買であれば賃貸よりも多くのお金が動きます。

したがって、広告宣伝費が与える影響も大きくなります。

たとえば、売れ残ったアパートや賃貸マンションがあれば、値引き交渉よりも広告宣伝費をかけて売却を進めるほうが効果的なケースが少なくありません。

広告宣伝費は不動産屋しか得をしない

暗い闇とは、不動産業者が得をするシステムと言えます。

大家の弱みに付け込んだといえる広告宣伝費などは最たるものでしょう。

あらためて認識しておかなければなりません。

5. 不動産投資で騙されない為にも、サイトでやセミナーなどで知識を身につけよう

今回は、不動産投資の闇についてご紹介しました。

明確に違法行為とは言えない範囲で慣行とされているものが少なくありません。

なぜなら、まったくの詐欺師は別にして、宅建業者である以上、法律には精通しているからです。

しかし、怪しんでばかりいても正常な判断を下すことはできません。不安があれば信頼できる専門家に相談することをおすすめします。

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