マンション投資でもクーリングオフはできる？｜クーリングオフを考えるべき物件の条件とは

クーリングオフという制度をご存知ですか？

クーリングオフとは、一定期間、購入の申込みや契約を撤回することができる法制度のことです。

違約金などの支払いも必要ありません。一度は決めたことがなかったことになります。

投資用のマンションを購入した時も条件さえクリアしていれば利用できるのです。

売買契約とは売主と買主との約束です。

原則として、契約を交わせば相手方に債務不履行（約束違反）などがなければ解除することはできません。

したがって、クーリングオフするためには一定の条件を設けているのです。

 

今回は、クーリングオフのできる条件やクーリングオフを考えなければならない物件の特徴をご紹介します。

投資物件を安易に購入すると、後々運用などに支障が生じます。

また、詐欺的な営業に引っかかる可能性もあるので押さえておきたい制度です。

1. 投資用に購入したマンションはクーリングオフできる？

優良だと思える投資用マンションを購入した後で、冷静に判断すると「それほどの物件でもない」ことに気づくことがあるでしょう。

はたして、相手方の契約違反がなくても投資用マンションの売買契約を解除することができるのでしょうか？

クーリングオフできる2つの条件

クーリングオフは、前提として2つの条件を満たしていないと適用されません。

なぜなら、契約とは売主と買主の約束であり、むやみに解除することは許されないからです。

したがって、必ずしもクーリングオフができるわけではありません。

①宅建業者が売り主の場合

宅建業者が物件の売主でなければクーリングオフはできないのです。

たとえば、売主が個人で宅建業者が仲介をしているだけだとクーリングオフは適用されません。

なぜなら、仲介の場合は宅建業法で手数料の上限が定められているからです。

クーリングオフは、宅建業法の「自ら売主制限」といわれる、売主が宅建業者で買主が宅建業者でないときに限り適用される制度です。

不動産取引のプロである宅建業者から素人の買主を守るという考え方のもとで制定されました。

②事務所以外で契約した場合

物件を購入する時には、冷静に判断できる場所で契約を決めなければなりません。

宅建業者の事務所であれば、それなりの心構えで訪れていると考えられます。

事務所で契約を決めた場合にはクーリングオフできないのです。

たとえば、宅建業者が接待として顧客を集めてツアーを組み、旅先などで購入を決めさせた場合などの場合にはクーリングオフが適用されます。

冷静に判断できる場所だとは考えにくいからです。

また、買主の意思によらず自宅や勤め先に押しかけた場合もクーリングオフの対象になります。

こんな場合はクーリングオフできない？

物件の売主が宅建業者で事務所以外の場所で契約を申し込んだとしても、必ずしもクーリングオフが適用されるとは限りません。

クーリングオフできない場合があるので注意が必要です。

①クーリングオフ期間が過ぎてしまった

宅建業者は、クーリングオフができることを買主に書面で告げなければなりません。

そして、告知から8日間が過ぎてしまうとクーリングオフができなくなるので注意してください。

一度は成立した契約を解除するので期間を限定しないと売主に迷惑をかけるからです。

②物件の引き渡しが終わり代金も全額支払った

宅建業者から買主へ物件の引き渡しが終わり、買主から宅建業者へ代金の全額が支払われると、もはやクーリングオフは適用されません。

なぜなら、既に契約内容が実行され取引が終わっているからです。

クーリングオフ期間が過ぎた場合｜手付解除するには

契約時に手付金を支払っていませんか？

買主は、支払っている手付金を放棄することで契約を解除することができます。

クーリングオフのように負担なく解除することはできませんが、メリットのない契約を結ぶことを考えると手付金の放棄も仕方ないでしょう。

クーリングオフできる期間が過ぎてしまった場合や、そもそもクーリングオフできない契約であっても手付による解除は可能です。

2. 購入してしまったら｜クーリングオフを考えるべき場合とは？

クーリングオフを考えないといけない場合とは、どのような物件を購入したときでしょうか？

「営業マン」「物件」「税金」に分けて、それぞれの疑問や不安を確認してみます。

①営業マンについての疑問や不安がある場合

担当者の営業スタイルに疑問や不安がある場合があるでしょう。彼らも成績をあげないと会社からプレッシャーを受けるのです。

強引で一方的な契約だった

宅建業者は、買主に対して契約のために必要な時間を与えなかったり、電話で長時間に渡って勧誘したりといった一方的な営業行為はできません。

宅建業法では、買主が平穏を害して困惑するような営業を禁止しているのです。

重要事項について説明をしなかった

重要事項説明とは、契約する前に宅建業者から買主に対して物件の状態や契約の内容を説明することです。

重要事項の説明がなければ、宅建業法違反になります。

重要事項説明のない物件を購入することは、リスクが隠されている可能性が高いでしょう。

②物件についての不安がある場合

広告などで利回りの良い物件が掲載されていますが信用できるのでしょうか？

本当にその利回りが維持できるのか？

利回りの計算は、広告などに掲載される表面利回りが「年間収入÷購入価格」とされています。

しかし、実際には実質利回りである「（年間収入－年間支出）÷購入価格」になるのです。さらに、建物の老朽化などにより利回りは低くなります。

表面利回りの高さで購入したのであれば、リスクを負うことが少なくありません。

税金・保険・建物管理・修繕積立金などを含めて計算しなければ、利回りを維持することは難しいでしょう。

家賃保証制度は信用できるのか？

家賃保証とは、サブリース（又貸し）により管理会社に入居者の管理を任せ、空室でもオーナーに家賃が入るシステムです。

安心できるようですが、契約内容に注意が必要でしょう。

特にサブリース契約の解除条件が厳しい場合には気をつけなければなりません。

さらに、高い家賃が望めない、入居者を選べない、管理会社の倒産リスクを負うなどのデメリットもあります。

入居率が維持できるのか？

交通の便が良いなど立地の優れた場所であれば、入居率を維持することができるかもしれません。

しかし、立地に恵まれなければ、建物が新しい間は入居者を確保できても老朽化が進めば入居率を維持することは難しいでしょう。

維持費・修繕費を捻出できるのか？

不動産を運用するためには、メンテナンスやリフォームといった維持費や修繕費が必要です。さらに、税金も忘れてはいけません。

③税金についての不安

不動産投資をするのに税金の知識は欠かすことができません。おおよその納税額は知っておかないと運用に支障をきたします。

たとえば、不動産取得税・登録免許税・印紙税・固定資産税・都市計画税などの数字はつかめていますか？

3. もしマンション投資詐欺に遭ってしまったら…

マンション投資には高額のお金が動きます。

したがって、詐欺師にすれば効率よく稼げるのです。

近頃は巧妙な手口も多く、自分は大丈夫だと思っていると痛い目にあうかもしれません。

①弁護士に相談する

詐欺だと思えば、弁護士に相談するべきです。

専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

自分で解決しようと思っても、相手は騙しのプロなので、いいようにあしらわれるだけでしょう。

被害が拡がらないうちに弁護士に任せてください。

②免許行政庁に連絡する

宅建業者は、国土交通大臣や都道府県知事から免許を受けて営業しています。

したがって、不正があれば監督処分や罰則を受けるのです。

宅建業者の営業スタイルに高圧的な態度などを感じれば、免許行政庁に連絡してください。

4. 投資詐欺に遭わないためには物件を見極める目を養おう！

投資詐欺を避けるためには、「上手い話には裏がある」というコトバをキモに命じておくことでしょう。

他人のために、わざわざもうかる話を持ってくる人はいません。

だまされないためには、基礎的な知識を身につけて物件を見極める目も必要です。

さらに万全を期すのなら、やはりプロに相談することが無難でしょう。

MIRAIMOでは、損失が出ないような物件を無料個別相談でご紹介することができます。

他社で紹介された物件でも、個別で相談に応じますのでお気軽にご利用ください。