アパートの事故物件とはどんな物件?|事故物件になった時の告知義務と対処法を伝授

アパートの事故物件というと、「幽霊が出る」とか「不幸な出来事が起こる」などネガティブなイメージしかないと思います。

こうした物件には住みたくないという人が多いですよね。

アパート経営をする大家は、忌まわしい事故が発生した部屋は家賃を下げなければならないので、大損失となり頭を悩ます問題です。

また一言でアパートの事故物件といっても、さまざまな種類があります。

入居者の死にまつわる事故から、建物環境・建物の欠陥など、幅広くとらえているので、アパート経営の大家は事前に知っておかなければなりません。

今回はアパート経営において大家が最低限知っておきたい事故物件の内容についてまとめてみました。

事故物件の対応から対策まで、大家のリスク回避についての情報もお伝えします。

1. 事故物件(瑕疵物件)とは?

アパートの事故物件は、人が亡くなるような事件があった物件のこと。

病死は事故物件の扱いにはなりません。事故物件は実に厄介なもの。

なかなか次の入居者が見つからないので、大家の頭を悩ませます。

こうした事実は、借主に秘密にしておくことはできず、不動産業者は「瑕疵あり」として借主に知らせなければなりません。

また借主に知らせる必要があるのは、死にまつわる事故以外にも、次のような建物環境に関する事情もあります。

  • 近所にお墓・宗教施設・暴力団事務所などがある
  • 過去に火災などの被害が発生した
  • かつて墓地や火葬場などになっていた

こうしたことは、人が何となく嫌悪感を抱くものとされ、瑕疵物件の扱いとなり借主に告知する義務があります。

2. 事故物件にも種類がある

アパートなどの事故物件には次の2種類が存在します。

  • 「心理的瑕疵物件」
  • 「物理的瑕疵物件」

「心理的瑕疵物件」とは先ほど説明した通り、人が亡くなるような事故や、かつてお墓であったなど、人が心理的に嫌な気分になるような物件のことをいいます。

一方、「物理的瑕疵物件」とは建物の不備や欠陥のある物件のことで、具体的には次のような状況が挙げられます。

  • 建物が傾いている
  • 扉が閉まらない
  • シロアリに食われている

このように生活する上で困るような欠陥は、必ず借主に伝える義務があります。

3. 事故物件になった場合の告知義務について

3-1. 事故があった事実はどこまで伝えるのか?

アパートの事故物件に関しては、事故が発生した部屋の借主だけでなく、近隣の部屋の借主にも告知しなければなりません。

基本的には上下左右の部屋に知らせることになりますが、具体的に「何軒となりまで」という決まりはなく、不動産会社によって異なります。

アパート全室に伝える必要はありませんが、目安としては、上下左右2,3軒程度には告知する必要があるでしょう。

3-2. 事故があった告知はいつまでするのか?

アパートで一旦事故が発生すると、その後に入居する全ての借主に告知し続けなければならないのかというと、そうではありません。

たとえば事故物件であることを了承した入居者が、数年後に退去したとします。

その間に何の苦情やトラブルも起こらなかった場合、次の入居者を募集するときには、もう事故告知の必要はないと言われています。

しかしその一方で、過去の裁判では次に入る入居者に対して、大家側の瑕疵担保責任を認める判決も出ています。

もし裁判で争うことを考えると、入居者が変わってもしばらくは告知する必要があるのかもしれません。

4. 事故が発生してしまったら?

4-1. 部屋をどのように回復するのか?

アパートで事故物件となれば、清掃や修繕が必要になります。

いわゆる退去時の原状回復をしなければならないので費用がかかってしまいますね。

もし、人が亡くなってしまった物件の場合、遺体の腐敗の程度によって作業は変わります。

もし部屋に臭いがしみついていれば、壁紙などを全部張り替えなければなりません。それでも取れなければ、特殊業者への依頼も必要です。

4-2. 回復後の貸し出しや売却について

原状回復した後、アパートを貸し出したり、あるいは建物一棟を売却するという時には、やはり値段を下げなければなりません。

具体的にどれ位まで下げるかというのは、立地条件などによっても異なりますが、一般的には相場の3割引~5割引まで必要だと言われています。

また賃貸の募集にしても、売却にしても、値段を下げたところで事故物件となると入居者が付きにくいため、時間がかかることは覚悟しておきましょう。

やはり忌まわしい出来事というのは、人が敬遠します。大家にとって頭を悩ませることになりそうです。

4-3. 親族や連帯保証人に費用請求はできるのか?

アパートの事故物件における費用などの損害は、全額大家が負担しなければならないのかというと、必ずしもそうではありません。

たとえば借主がアパートの部屋で自殺したとします。

その場合、連帯保証人は善管注意義務を怠ったとして、裁判所は連帯保証人に費用の負担を認める判例も出しています。

連帯保証人だけでなく、親族に対しても費用請求ができる可能性があります。

4-4. 事故物件には事故物件を専門とした業者がある

一旦アパートが事故物件になってしまったら、それを覚悟して次の入居者を募集しましょう。

思い切って家賃を半分近くまで下げてみたところ、案外安さを求める入居者がすぐに見つかったなんてことも。

またこうした事故物件を専門に扱う業者も存在するので、そうしたところに依頼すると、早く入居者をつけてくれるかもしれません。

5. 事故物件になりやすいのはどんな物件か?

5-1. 収納スペースが無い

アパートに収納スペースが無い部屋というのは、部屋の至る所に荷物を置かなければならないため、部屋が汚くなりがちに。

整頓されず、汚い部屋というのは、心理的にイライラしてしまいます。居住者の精神状態を悪化させ、結果として事件物件に繋がるということも考えられます。

5-2. 角ばった部屋

部屋の造りや内装が角ばった部屋よりも、アーチなどの丸みのある部屋のほうが、精神的に落ち着くといわれています。

そのため丸みのあるアパートの部屋では、事故物件を回避する一つの策となるかもしれません。

5-3. 寒色系の蛍光灯が使用されている

アパートの室内の電気は、蛍光灯を使用するところが多いと思います。しかし蛍光灯は寒色系なので、何となく部屋が冷たい雰囲気に見えます。

一方で白熱灯は電気代が高くはなりますが、部屋に暖かみを感じることができるでしょう。

そのため白熱灯の方が精神的に落ち着き、事故物件にもなりにくいと言われています。

5-4. 真っ白な壁紙

アパートの壁紙は、ほとんどが白い無地になっていますが、できれば柄のあるものや、色がついた壁紙の方が事故が起きにくいかもしれません。

壁紙は部屋の中で占める面積も大きく、選ぶ壁紙によって雰囲気が大きく変わります。

ただの真っ白の壁紙だと、何となく殺風景で寂しい雰囲気になってしまうので、事故物件になりやすいかもしれません。少し明るい雰囲気の壁紙がおすすめです。

5-5. 通気性が悪い

次のようなアパートでは、風通しが悪くなります。

  • 窓が少ない
  • 方角が悪い
  • 周囲を高層ビルに囲まれている

こうした物件では日当たりが悪く、風通しも悪いので、お部屋の空気を入れかえられず、不衛生な部屋になってしまいます。

ひどいところでは、通気性の悪さから部屋に虫が発生したり、カビができたりも

不潔な生活環境は、居住者の精神状態を乱してしまうので、通気性を良くして、事故物件となるのを避けたいところですね。

5-6. バルコニーがある

アパートのバルコニーは、洗濯物や布団を干すスペースとして大切です。しかしバルコニーは事故物件に繋がるこというデメリットも。

たとえばバルコニーから転落したり、あるいは泥棒が入る侵入経路になったりする可能性もあります。

周囲の建物環境の影響もありますが、バルコニーも場合によってはデメリットが大きくなるのかもしれませんね。

6. 自殺や殺人の場合補償してくれる保険はあるのか?

アパートの大家からすると、一旦事故物件となると大きな損失になるので、何らかの対策をしたいですよね。

たとえば火災保険などのように、こうした事故物件を対象にした保険というものがあれば便利ですが、実際にはありますのでご安心を。

事故物件保険・孤独死対策保険と呼ばれるサービスも増えています。こうした保険では、家賃保証や部屋の清掃や改修にかかる費用を払ってくれます

7. 自分のアパートが事故物件になってしまった場合を想定して、リスク対策をしよう!

いかがでしたでしょうか。このように事故物件というのは大家にとって大きなリスクであることは確かです。

しかしアパート経営を行っていると、少なからず事故物件になってしまうリスクはあることは、知っておかなければなりませんね。

その上で、大家としては部屋作りに工夫をしたり、保険に入ったりと、あらかじめ対策をしておくとリスク回避に繋がります。

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2017.08.14

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