アパート経営の8つのリスクと失敗を回避するコツを詳しく解説！

あなたはアパート経営をリスクが高く、危険な資産運用だと思っていませんか？

アパート経営は株やFXなどよりも比較的リスクは少ないといいますが、確かに投資であるのでリスクがあることには変わりありません。

そのため失敗を恐れて躊躇している人もいるでしょう。

 

失敗する人はリスク対策をすることなく、人任せのアパート経営をしています。

しかし、逆に言うとリスクを知って、回避対策をすれば成功します！

そこでこの記事では、アパート経営で起こり得るいろいろなリスクをあげ、安全に投資するための方法について解説をします。

アパート経営のリスクと失敗を回避する8つのコツを紹介

アパート経営は投資でもあるので、必ずリスクはあります。
しかしあらかじめリスクを想定し、備えをしておけばそれほど懸念することはないでしょう。
それでは具体的にリスクを挙げ、一つずつその対策について説明していきます。

部屋が埋まらない！空室リスク

意気込んでアパート経営を始めても、部屋が埋まらなくては家賃収入を得ることはできません。
多額の融資を受けてアパート経営を始めた場合には、家賃が入らないと金融機関への返済が滞ってしまう場合も…。
余裕資金がない場合には、手に入れたアパートを手放さざるを得ないことも起こり得ます。
しかしアパート経営では、空室リスクは避けて通れません。
空室リスクに対処するには、しっかりと事業計画を立て、空室を想定した無理のないローンを組むことが必要です。

ターゲットに合わせた物件選びをしよう

空室が埋まらない理由は、交通の便が悪い・間取りが良くない・家賃が高い・不動産会社の管理が悪い・環境が良くないなどさまざまです。
一般的に単身者は交通の便の良い物件を望み、ファミリーは子供が安心して暮らせる環境の良い物件を探します。
したがって交通の便が悪いエリアに1DKの単身者用の間取りを作っても部屋は埋まらないでしょうし、繁華街の一角に広い家族用の住宅を作っても苦戦することでしょう。
また女性をターゲットにするならばセキュリティ対策を行わなければならず、郊外に物件を求めるならば駐車場を確保しなければなりません。
空室をなくすためには、入居して欲しいターゲット層と物件の備える条件がうまくマッチしていなければなりません。

空室が出たらできること｜家賃見直し・リフォームなど

空室が埋まらない理由として挙げられるのが、家賃が高いことおよび建物や設備の劣化です。
周辺の家賃相場を調査して、家賃が高い場合には見直しを図らなければなりません。
家賃が妥当でも空室が埋まらない場合には、設備が陳腐化していないか・建物自体が劣化していないか確かめる必要があります。
居室を畳からフローリングに変えたり、壁紙を張り替えたり、外壁塗装を行うなどして魅力的な住宅にしなければなりません。
魅力的な住宅にリフォームできれば、部屋を埋めることも可能ですが、予算がない場合にはもう一段家賃を下げざるを得ないことも…。

家賃が振り込まれない！家賃滞納リスク

家賃滞納があるとアパート経営を続けることはできません。
しかし最も起こり得る避けて通れないリスクと言えます。

入居審査をしっかりとすることで防げる

入居希望者に対する審査をきちんとしておかないと、支払い能力のない人やあっても支払う気がない人が入居する恐れがあります。
家賃滞納リスクを回避する為には、入居者を審査する際に勤務先や職業・勤務先などをしっかり把握すること、入居基準に合わない人は遠慮してもらうことも…。

家賃保証制度

契約をする場合には、保証会社による家賃保証制度を取り入れるようにしましょう。
家賃保証制度を導入すれば、入居者が家賃滞納をしたときには保証会社が家賃を支払ってくれるだけでなく法的措置も講じてくれます。
なお家賃保証会社への費用は入居者の負担であり、だいたい家賃の半月分から1ヵ月分程度。

連帯保証人

連帯保証人を立ててもらうのも有効な方法。
民法で定められている制度で、家賃を滞納した場合に本人に代わって支払いをしてもらえます。
民法で定められていて、法的な効力が発生します。

滞納が起きたらできること｜まずは交渉を

滞納が何カ月も続き、金額が大きくなれば支払いが不能になることも。
そうならないためにはひと月でも滞納があれば、きちんと督促をすることが大事。
そのためには、信頼できる不動産管理会社に管理を依頼しなければなりません。

家賃を払わない入居者を強制退去させることはできる？

いろいろ手立てを講じても、家賃が支払われない場合はあります。
そのような場合には、退去してもらうことも考えなければならないことも。
しかし家賃滞納者を強制退去させるためには、次の3つの条件をすべてクリアしなければなりません。

• 支払う意思がないこと
  連帯保証人が支払った場合には、強制退去は難しいことに
• 3ヵ月以上の長期滞納であること
  定めはありませんが、一般的には長期滞納が必要条件
• オーナーと借家人の信頼関係が失われていること
  家賃滞納のまま部屋を貸している場合は該当

しかし下記のような場合には退去させることはできないとされています。

• 病気などで支払いできない状態であること
  病気や失職などで一時的に支払い不能な場合
• 滞納の原因がオーナー側にあるとき
  かってにカギを開けて入るような権利の乱用の場合

なお強制退去させるにもお金と費用が掛かります。
極力話し合いで解決するようにしましょう。

老朽化で人気が落ちた！家賃下落リスク

一定の家賃を得られた物件も築年数が経つと、建物や設備が老朽化してきます。
すると空室が目立つようになり、物件そのものも価値が低下し募集を掛けても入居者が現れないことに。
そのような場合には空室を埋めるために、家賃を下げざるを得ないことになるでしょう。
家賃下落リスクに対応するためには、次の2つの対策が必要。

安定した需要があるエリアの物件を選ぼう

交通の便が良い・買い物の便が良いなど立地条件の良いエリアは、人気があり安定した需要があります。
そのようなエリアにある物件は、多少建物が古くなっても家賃は下落しにくいといえます。
物件を選定する際には、周辺環境を考慮し人気のあるエリアを選ぶようにしましょう。

家賃下落リスクを抑えるためにできること｜建物のリノベーションなど

建物が古くなったり、間取りが現代風でなくなったり、設備が老朽化すると、空室は出やすくなります。
空室を埋めるために、家賃を下げざるを得なくなることに。
しかし新築物件と同様のものにリノベーションすれば、家賃を高く設定できる場合も。
またリフォームを行い、外装や内装・設備を一新すれば、家賃を維持することができるでしょう。

老朽化で費用がかさむ！ 修繕リスク

物件が老朽化すると、さまざまな部分が故障し修繕が必要になってきます。
特に費用が掛かるのが給排水設備で、これが破損するといやおうなしに修繕せざるを得なくなります。
また建物が老朽化し設備が陳腐化すると、入居したいと思う人はいなくなるので室内のリフォーム費用も必要に。

事業計画には修繕費用を計上しておく・積み立てる

アパート経営をする際には、一般的には事業計画を策定しますが、その中に綿密な修繕計画を組み入れておくことが大事です。
修繕費用を計上しておかないと急な修繕に慌てることもありますが、きちんと積み立てておけば、心配することなく対応が可能。

修繕リスクを抑えるためにできること｜管理の徹底・こまめな修繕など

中古物件を購入する際には、なるべく築浅物件を購入すべきです。
築浅物件であれば、修繕に多額の費用が掛かることはまずないと。
また通常の管理の中でこまめに修繕していけば、大事になることは少ないでしょう。

地価が下がった！資産価値下落リスク

建物は老朽化すれば資産価値は低下しますが、地価が下落することも。
地価は、景気の悪化や物件のあるエリアの人口の減少などによって下落します。
最近では、2023年東京オリンピック後の地価下落も心配されています。
地価下落リスクに対応するためには、次の点を考えて対応すべきでしょう。

物件のエリア選定は将来性も見越して

物件選定を人気のエリアに求めれば、土地価値の下落リスクは最小限に抑えることができます。
例え景気が悪化しても、人口の減少があっても、都会の駅に近い物件であれば需要が減ることはないでしょう。
したがって地価が多少下落するようなことがあっても、家賃を下げて対応する必要もなく資産価値は将来にわたって維持できることに。

資産価値下落リスクを抑えるためにできること｜管理の徹底・空室を出さない

空室が多いと、何か問題があるのではと考え入居を避けることに。
物件の資産価値を落とさないためには、物件の管理を徹底することです。
例えばアパートのエンタランスの清掃が行き届いていなかったり、共有部分の電灯が切れているようなことがあれば入居を考えていた人も敬遠してしまうでしょう。
物件の管理を徹底するためには、優秀な管理会社を選ぶことにつきます。

地震・火事が起きた！ 災害リスク

近年は大地震や風水害が頻発し、物件の周辺でもいつ災害が起こるかわかりません。
大災害が起きれば、建物や施設が破壊するだけでなく、入居者の退去により収入が途絶えローンの支払いが不能となる恐れも。
災害リスクに対応するためには、物件そのものを災害に強いものにすることと発生に備えて保険に加入することにつきます。

耐震性や防火性の高い物件を選ぼう

1981年以降は新耐震基準が施行され、「震度6の地震では倒れない」というふうに強化されています。
物件を選ぶ場合には、新基準に合致した物件を購入するようにしましょう。
また火事は火元になるばかりでなく、隣家から燃え移る場合も…。
防火性の高い外壁や窓ガラスを採用している物件を選ぶようにしましょう。

災害リスクを抑えるためにできること｜地震保険・火災保険

災害リスクに対応するためには、何といっても火災保険に加入することです。
火災保険は、火事でだけでなく風水害や盗難・落雷などが保証範囲になりますが、地震および津波などは保証されません。
地震保険は単独では契約できず、火災保険に付帯して契約になるので、別途加入することを忘れずに。

資金繰りが苦しくなった！金利上昇リスク

現在は政府および日銀の金利政策により、史上最低水準の金利が維持されています。
しかし経済状況次第では、いつ金利が上がってもおかしくはありません。
金利が上昇すれば、多額のローンを組んでいる人は、返済総額が増大し大きな負担になることに…。
その場合金利上昇分を家賃に反映できれば良いですが、それができないとなると家賃収入が減ってしまい、金融機関への返済ができなくなる恐れも。

フルローンの選択には要注意

頭金なしに必要な資金全額を借り入れることを、フルローンといいます。
フルローンの場合には、金利の上昇局面で返済金額が大きく増えてしまいます。
そのため余裕資金を持っていないと、返済が不能に陥ることに。
フルローンは大きなリスクがあるので極力避け、頭金をできるだけ用意し借入額を少なくすること、自己資金を保有しておくことが必要です。

金利上昇リスクを抑えるためにできること｜固定金利・繰り上げ返済

金融機関から融資を受ける場合には、変動金利と固定金利があります。
変動金利は、現在は史上最低の金利水準なので、低い利子で借り入れが可能です。
しかし金利上昇となった場合には、返済金額が大きく増えるリスクが…。
固定金利で借り入れをすれば、多少利子は高いですがそれでも低水準で返済総額が増えることはありません。

またローンの繰り上げ返済を行うのも一方法。
自己資金をできるだけ充実させれば、月々の返済金額を減らしたり、返済期間を短縮することが可能です。

管理を任せていたのに！ 管理会社倒産リスク

一般的には管理会社の倒産のリスクは、そう高くはありません。
しかし全くないわけではないので、備えをしてておくことは必要です。
管理会社が倒産した場合、入居者から預かっていた敷金や家賃がオーナーに入金されないことはありえます。

管理はどこまで任せる？ サブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産管理会社がアパートやマンションを一括して借り上げ、オーナーは毎月一定の家賃保証を受けるもの。
空室が発生しても一定の収入を得られ、賃貸物件の管理業務もなくなるというメリットがあります。
しかし建物が古くなると空室が発生し、今まで通りの家賃では借り手が現れず、そのため家賃保証額を下げられる恐れが。
また敷金や礼金・更新料なども、管理会社に入金されることが多くオーナーの収益性は低下します。
サブリース契約をする場合には、メリットデメリットを良く考慮し検討することが大事です。

管理会社倒産リスクを抑えるためにできること｜業者を吟味・早めの変更

管理会社選びは、物件選定と同じくらい重要な事項で、アパート経営がうまくいくかどうかは管理会社次第といっても過言ではありません。
管理会社の倒産リスクを抑えるためには、良い管理会社を見つけて契約することにつきます。
良い管理会社を選定するチェックポイントには次のようなものがあります。
・管理業務が充実していること
・管理している物件の入居率が良いこと
・物件の清掃が行き届いていること
・入居者に対してのサービスが行き届いていること
・いくつもの物件を管理しノウハウが確立していること
・入居者からのクレーム処理が適切であること
なお管理会社と契約した後に、管理が行き届いていないことが判明したら、速やかに管理会社を変更した方が良いでしょう。
また、敷金や家賃を管理会社経由ではなく、オーナーが直接受領するようにすれば倒産しても回収できることに。

アパート経営にリスクはつきもの！しっかり対策を練ればリスクは回避できる！

アパート経営は、不動産投資の一つなので、ほかの投資と同様にリスクはあります。
きちんと対策をとればリスクを皆無にはできませんが、低減することは可能です。

なおアパート経営で心配の点や疑問の点があれば、MIRAIMOの「個別相談」やLINEに登録しお気軽にご相談ください。