不動産投資のデメリットやリスクと失敗しないための対策方法を解説！

「不動産投資に興味があるけど、デメリットやリスクが気になる」と、二の足を踏んでいる方もいるかもしれません。

不動産投資は多くのメリットがある投資手法ですが、確かにデメリットやリスクは存在します。

しかし、デメリットやリスクに対する理解を深め、適切に対策を施せば不動産投資を成功に導けるのです。

不動産投資を行う際のポイントや注意点、リスクへの対策などを解説するので参考にしてください。

不動産投資のデメリットやリスクと対策

不動産投資には多くのメリットがある一方、デメリットやリスクも存在しますが、ちょっとした対策を講じれば防げます。

空室や家賃滞納があると家賃収入が入らない

空室や家賃滞納が発生してしまうと、月々の家賃収入が得られなくなるため不動産投資の運営が難しくなります。

しかし、物件購入時に購買層の絞り込みを慎重に行えば空室率を下げるのは可能ですし、家賃滞納は管理会社の家賃回収サービスを利用する方法があります。

建物の老朽化によるリスクがある

築年数の経過による建物の老朽化はどうしても避けられません。

建物の老朽化は空室率に影響するため、重要な問題です。

普段の修繕やメンテナンスを心がけ、長期の修繕計画を立てておきましょう。

金融機関で融資を受ける場合は金利変動リスクがある

変動金利や固定期間選択型のローンを組んだ場合、金利が上昇した際には月々のローン支払い額が増大します。

特に、長期間に渡る変動金利での借入はリスクを伴うため、固定金利の選択や借入期間の短縮を検討しましょう。

流動性が低い

物件を何らかの事情で売却したい場合、即現金化するのは難しいでしょう。

タワーマンションやブランドマンションであれば、すぐに買手が見つかる場合もありますが、市場の状況によってはなかなか売れないケースも多いのです。

不動産投資を始める際は、長期の運営を前提にすると共に、物件購入時の地域選択、ターゲットの絞り込みなどを慎重に行いましょう。

不動産価格が下がるリスクがある

景気悪化のあおりを受けて、不動産価格が下落する可能性があります。

しかし、すべて一律に下落するわけではなく、地域や物件によって下落率は異なるため、物件購入時に需要のあるエリアを選択するのが重要です。

借入によるリスク

借入が多いほど、空室や家賃滞納などで家賃収入を得られなくなると不動産投資の運営が立ち行かなくなります。

物件購入時には、できるだけ自己資金を投入すると共に、できる限り返済期間を短くするのが重要です。

地震や火災などの災害があると損害が発生する可能性がある

地震や火災など災害に見舞われて損害が発生する可能性も考慮しておきましょう。

地震に関しては1981年以降の新耐震基準で建てられた物件であれば、震度6以上の大地震でも倒壊する可能性が低いです。

火災が発生した場合、木造の建物では延焼被害が大きくなるため、鉄筋コンクリート造の建物の方が安心でしょう。

また、火災保険や地震保険に加入しておけば、一定のリスク対策になります。

家賃下落によるリスク

築年数の経過により、物件の資産価値が下がると共に家賃も少しずつ下落します。

ただ、地域や物件によっても異なるため、やはり物件の選択が重要です。

最低限、利便性や周辺環境、設備の充実度などはしっかりとチェックしておきましょう。

管理会社が倒産するリスクがある

物件の管理を委託している管理会社が倒産してしまうと、家賃が送金されなくなり、敷金なども取り戻すのが難しくなるでしょう。

したがって、管理会社の選択は慎重に行わなければなりません。

例えば、

• 財務指標で経営状況をチェックする
• 賃貸住宅管理業者登録制度に登録されている
• 日本賃貸住宅管理協会に加盟している
• 管理業務を主体としている
• 管理戸数が年々増えている

以上の項目などをチェックして、信頼できる管理会社を選びましょう。

不動産投資はデメリットやリスクに負けない大きなメリットもある！

不動産投資のデメリットを解説しましたが、当然多くのメリットもあります。

安定した家賃収入が得られる

一般的に部屋を借りる人は、数年単位で借ります。

賃料は短期間で大きく下落しないため、毎月安定的に家賃収入が得られるのです。

定年後に年金代わりにできる

不動産投資が軌道に乗り安定的に収益が得られるようになれば、老後の年金同様に毎月一定額が振り込まれる「年金代わり」として期待できます。

生命保険代わりとして活用できる

金融機関から融資を受ける際は、「団体信用生命保険」に加入しなければなりません。

団体信用生命保険に加入していれば、ローン契約者が死去してしまった場合などにその後のローンの支払いが免除になるため、生命保険代わりとして活用できるのです。

節税対策になる｜相続税や所得税

不動産投資で得た家賃収入から、建物の減価償却費や住宅ローン金利、修繕費などの必要経費を引いた残りが課税所得となります。

不動産投資での収益は給与所得や他所得と損益通算でき、損益がマイナスになった場合には所得から差し引けるため節税対策になるのです。

また、不動産投資は相続税対策にもなります。

相続の対象が預貯金や債権、株式などの場合は時価で評価される一方、不動産は路線価で評価されるもの。

不動産の路線価は、実勢価格の約70～80％で評価されるため、現金資産より相続税を抑えられるのです。

インフレ対策になる

インフレ時には、物価の上昇と共に不動産価格や家賃も上昇します。

一方で現金の価値は下がってしまうため、不動産投資はインフレ対策になるのです。

また、インフレで不動産価格が上昇した際に物件を売却すれば、売却益を得られる可能性もあります。

資産として残る

保有している不動産は、売却しない限りは資産として永遠に残ります。

不動産投資をやめてしまった後も、老後の住居とするなど活用できるのです。

サラリーマンが不動産投資をするメリットや注意ポイント

副業として不動産投資を始めるサラリーマンは多いです。

多くのメリットを知って参入するわけですが、注意が必要なポイントもあるので確認しておきましょう。

サラリーマンが不動産投資するメリット

まずは、サラリーマンが不動産投資を行う際のメリットを見ていきましょう。

安定した収入があるので借入しやすい

金融機関から融資を受ける際の審査では、年収や勤続年数、勤め先などが影響します。

サラリーマンとして安定的に給与を得ていれば、金融機関から借入しやすいのです。

本来の仕事とは別に収入を得ることができる

サラリーマンなら安泰という時代は終わりました。

現状、安定的に給与を得ているとしても、勤め先や自分の立場の急激な変化に対応できるようにしておく必要があります。

本業とは別に収入を得ることで、突然給与がもらえなくなるような不測の事態に備えられるのです。

高収入程、税金の節税効果が高くなる

前述したように、不動産投資では減価償却費やローン金利、管理費や修繕費などを経費として計上できます。

所得税では、所得が大きいほど高い税率を適用する「累進課税」を採用しているため、不動産投資で多くの経費を計上すれば、その分課税所得を低く抑えられるわけです。

つまり、高収入のサラリーマンほど、不動産投資を始める価値があると言えるでしょう。

レバレッジを効かせた資産形成ができる

不動産投資を始めるに当たっては、多くの場合金融機関から借入をします。

500万の自己資金で3,000万円のローンを組んで物件を保有すれば、レバレッジは6倍です。

レバレッジとは資金以上の取引を行う手法であり、手元資金が少ない場合に有効な手段。

例えば、現物株式は自己資金以上に株価は購入できないため、レバレッジは1倍です。

信用取引や証拠金取引など、レバレッジを効かせて投資できる手法もありますが、不動産投資のように現物資産は手元に残りません。

不動産投資の場合、軌道に乗ってさらに投資物件数を増やしていけば、さらにレバレッジを効かせて資産形成できるのです。

サラリーマンが不動産投資する注意ポイント

サラリーマンが不動産投資を行う際に注意すべきポイントを見ていきましょう。

営業マンに言われるがままに物件を購入するのは危険

営業マンの勧めるままに物件を購入するのは控えましょう。

どんな業界でも同じですが、売る側は何らかの事情で早めに処分したいと考えている案件を抱えているもの。

したがって、勧めてくる物件が買主にとって最善の物件とは限らないのです。

もちろん意見や助言を参考にするのは良いですが、言いなりに物件を購入するのは止めておきましょう。

初期費用以外にも管理費用がいることを知っておく

入居者も決まって不動産投資が動き出した後も、さまざまな管理費用が必要。

設備の故障や内装の不具合に対応しなければならないのです。

予想以上にコストが必要になるのを想定し、「手元資金を残しておく」「長期的な修繕計画を見積もっておく」などの対策を講じておきましょう。

安定したからといってすぐに仕事を辞めない

不動産投資で安定的に収益を得られるようになっても、本業の仕事は辞めないのが賢明です。

不動産投資は多くのメリットがある一方、リスクも存在します。

長期的な視野で見た場合、必ずしも安定的に収益を上げ続けられるとは限らないのです。

また、不動産投資を拡大したいタイミングでサラリーマンを辞めてしまうと、金融機関から新たな融資を受けるのが困難になる状況も考えられます。

さらに不動産投資に注力したいのであれば、法人化して運営する方法もあるので検討しましょう。

ローンの返済が終わるまでは資産は自分のものではないと認識する

ローンの返済が終わらない限り、物件には抵当権が設定されているため、実質的には金融機関の所有物です。

借入残高が多く残っているほど、物件には多くの負債が含まれていると認識しておきましょう。

ローンの支払いが終了するまでは、謙虚な気持ちで不動産投資を続けるのが大切です。

表面利回りにつられて購入しない

中古マンションなどの物件情報に表示されている「表面利回り」に注意しましょう。

表面利回りは、物件の購入価格を満室時の家賃収入で割って計算されます。

実際の不動産投資では、管理費用や修繕費、税金などさまざまな費用が必要なりますが、表面利回りには経費が含まれていないのです。

入居率や経費を加えて計算し直し、実質利回りを把握しておきましょう。

良く聞くサブリースのメリットやデメリット、対策とは？

「サブリース」をご存知でしょうか？

サブリースとは、サブリース会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する契約方式です。

管理の全てを任せられるなどのメリットある一方、デメリットもあるので確認しておきましょう。

サブリースのメリット

サブリースのメリットを解説します。

空室や家賃滞納によるリスクがない

物件の運用はサブリース会社が行うため、空室や滞納のリスクを減らせるのが特徴のひとつです。

毎月の家賃が保証されるため賃料収入が安定し、ローン返済も滞りなく行えます。

不動産管理をお願いできる

サブリースでは、一般的な管理業務をサブリース会社に委託できます。

自身で物件を管理する知識や時間がない場合に便利です。

確定申告に手間がかからない

通常、毎月の家賃収入やさまざまな経費などを日々記録して確定申告をする必要があります。

サブリースなら、主にサブリース会社からの入金を記録する程度。

税理士に確定申告を依頼する必要もなく、簡単に申告可能です。

入居者トラブルを対応しなくてよい

あくまで入居者にとっての大家はサブリース会社になるため、入居者とのトラブルもサブリース会社で対応してくれます。

仮にトラブルが長引いても、家賃保証によって物件オーナーに影響はありません。

サブリースのデメリット

メリットだけ見ればいい事ずくめに思えるサブリースですが、デメリットも存在します。

家賃収入が自己経営より低くなりがち

サブリース契約をした場合、保証料などの手数料が家賃収入から引かれてしまうため、本来の家賃収入より80～90％ほどの収入になります。

サブリースを利用しない通常の不動産投資では、家賃の値上げや経費のやりくりで収益を改善するのも可能です。

利益を最大限に伸ばしたいのであれば、サブリースは適さないと言えるでしょう。

入居者を独自で選ぶことができない

管理全般をサブリース会社に委託するため、当然ながら入居者を物件所有者は選べません。

「このような人は入居させたくない」との考えがあっても、サブリース会社に決定権があるため拒めないのです。

サブリースの会社が倒産する可能性がある

サブリース会社自体が経営不振によって、倒産してしまう可能性があります。

振り込まれるはずの賃料や預けている敷金などを回収できないケースもあり得るのです。

サブリースで失敗しないための対策

では、サブリースを利用して不動産投資を行いたい場合、どんな対策を施せば良いのでしょうか。

家賃保証の額に問題が無いか確認する

家賃保証の額はサブリース会社との交渉で決めるわけですが、周辺相場とかけ離れた額で契約しないよう注意が必要です。

交渉でしっかりと主張できるようリサーチし、最低でも80％、できれば90％以上の家賃保証で契約を交わしましょう。

家賃保証の額は下がるものと思っておく

当初契約を交わした家賃保証の額は、そのまま継続されません。

この点がサブリースに否定的な人の理由のひとつであり、注意が必要です。

例えば、サブリース契約自体は20年間保証となっていても、2年ほどの契約更新の際に額は下げられていくものであり、同額の家賃を20年間保証するわけではありません。

それまでサブリース会社に任せっきりにしていたのを、中途解約して一から運営を立て直すのは手間がかかり大変です。

サブリースを利用するのであれば、少しずつ利益が減額していくと覚えておきましょう。

修繕費などの費用はどちらが持つのか確認しておく

入居者が退去した際の原状回復費用や修繕費など、物件所有者とサブリース会社のどちらが負担するのかを確認しておきましょう。

物件所有者持ちの場合、不当な利益を上乗せして請求されるケースもあるため注意が必要です。

サブリース会社が契約時に提示する収支計画には、メンテナンスなどの費用が含まれていない場合もあるため、慎重に精査しましょう。

解約条件に不利な条件が含まれていないか確認する

サブリース契約時には、解約時の条件も確認しておきましょう。

中には、「中途解約の予告期間が長い」「違約金が相場より高い」などのケースもあります。

また、「借地借家法に基づき正当な事由なしに解約できない」旨が明記されている場合もあるのでチェックしておきましょう。

建設費用が通常に比べて以上に高くないか確認する

土地所有者で新築してサブリース契約を結ぶ場合、建築をサブリース会社が引き受けるのが前提になります。

その際には不当な利益が上乗せされていないか、相場と比較して高すぎないかを確認しましょう。

サブリースは利益相反になる可能性が高いこと知っておく

サブリース会社と物件所有者、共に家賃収入を利益とします。

つまり、サブリース会社が利益を多く得ようと思えば、物件所有者の利益が減るのを意味するのです。

空室率が上昇や家賃が下落するような状況では、物件所有者が不利益を被る可能性があるのを理解しておきましょう。

不動産投資で法人化するメリットやデメリット

不動産投資で安定的に収益を得られるようなれば、法人化も有効な手段です。

法人化した場合のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

不動産投資で法人化するメリット

不動産投資で法人化する場合にどんなメリットがあるのでしょうか。

赤字の繰り越しができる

不動産投資の法人化によって、損失を最大10年繰り越しできます（平成30年4月1日以後に事業を開始した場合）。個人事業で青色申告を利用している場合の損失繰り越しは3年間なので、法人化は節税効果が高いのです。

消費税による免税がある

個人事業者として消費税の免税を受けていた場合でも、法人化によって2年前までの事業年度の消費税免税が適用されます。資本金1,000万円未満で、2年前の事業年度の売上が1,000万円以下の法人であるのが条件です。

連帯保証人がいらなくなる

法人化後、一定の実績を積めば個人の連帯保証が不要になるケースがあります。

金融機関から借入をする際は、法人であっても経営者個人が連帯保証人となるのを求められます。

法人として実績と信用を積んで連帯保証人が不要になれば、債務不履行が生じた際に経営者個人の資産に影響が及ぶのを避けられるのです。

減価償却が任意になる

減価償却は個人の場合、決められた耐用年数に応じて毎年計上しなければなりません。

しかし、法人の場合は年度によって減価償却を計上するか否かを選択できるのです。

つまり、利益を多く得た年度は減価償却を行い、利益が少ない時は行わないという選択が可能になります。

贈与税がかからず相続人に贈与ができる

個人で不動産投資を行なっていた場合、保有する物件を法人に移転すれば相続税を減らせる上、贈与税も支払わずに相続人に財産移転できます。

物件を法人へ移転後、相続人を役員として報酬を支払えば、贈与税なしで報酬として移転されるのです。

土地の相続税評価額を低くすることができる

土地が法人所有の場合、個人保有より相続税評価額を低くできます。

個人が2,000万で購入した土地が時価4,000万円になった場合、相続税評価額は4,000万円です。

一方で法人の場合、時価4,000万円は同じですが、土地に含み益が発生していた場合は、相続の対象である株式分を差し引いて法人税率をかけた金額を控除して評価します。

例えば、被相続人が法人株式100％の1,000万円を保有していた場合の控除額は、

（4,000万円－1,000万円）✕法人税率（40％）＝1,200万円

となります。

つまり、個人で土地を所有するよりも、1,200万円も相続税評価額を低く抑えられるわけです。

不動産投資で法人化するデメリット

不動産投資を法人で行う場合のデメリットも確認しておきましょう。

法人を設立するのに費用がかかる

法人を設立するには、株式会社の場合は法定費用など25万円ほど必要になります。

会社の実印作成や印鑑証明書・登記簿謄本発行費用、行政書士など専門家に支払う手数料などを含めると、30万円ほどは見込んでおきましょう。

必要経費が個人より多くかかる場合がある

法人化によって、税理士の顧問料や事務所の維持費など、経費が個人よりも必要なケースもあります。

また、銀行の振込手数料が個人より割高に設定されている場合もあるなど、個人で運営していた時よりコストは増大する可能性があるのです。

個人より事務作業が多くなる

法人は個人より処理すべき事務作業が増えます。

給与の支払いや社会保険料の支払いや手続き、源泉所得税の納付など、事務作業は煩雑になりがちです。

赤字でも納税しないといけない

法人の場合、赤字決算ならば法人税は発生しませんが、法人住民税は少し異なります。

法人住民税は法人税の金額に対して課税されるものですが、赤字決算で法人税の納付がなくても法人住民税の「均等割」は納付しなければなりません。

均等割とは、個人・法人に関わらず自治体から行政サービスを受けているとみなし、一定額の納付が義務化されているものです。

均等割額は、資本金の額や従業員数によって異なります。

例えば東京都23区の場合、資本金1,000万円以下及び従業員数50人以下の法人の均等割額は、年額7万円です。

税務署の調査対象になりやすい

法人に限らず個人事業主も税務調査の対象ではありますが、特に法人の場合、数年おきに税務著の調査が入る場合があります。

日頃から正しい税知識を持って帳簿付けを実施していれば問題ないと考えるかもしれませんが、調査員との「見解の相違」によって申告漏れを指摘され追徴課税となるケースもあるため注意が必要です。

また、税務調査対策として税理士の指導を受けたり、顧問契約したりする場合には余計な費用が必要になります。

不動産投資をする上はデメリットや対策方法を知っておこう！

不動産投資は多くのメリットがある投資手法ですが、デメリットを理解せずに始めるのは危険です。

どんなデメリットがあり、どんな対策があるのかをしっかりと把握しておきましょう。

不動産投資のメリットやデメリットについて、もっと詳しく知りたいとお考えであれば、MIRAIMOのオンライン無料相談をご利用ください。

不動産投資に詳しいコンサルタントが、しっかりと回答させていただきます。