ワンルーム投資のデメリットとは|メリットを活かして成功するためのポイント2つ

近年、経済誌やテレビ番組で多く取り上げられる「不動産投資」ですが、なぜ皆がこぞって投資するのでしょうか。

近年では、「東京オリンピック前後に暴落する」、「不動産価格が年々高騰している」など、多くの情報が飛び交っています。

ただ投資家からすると、そこには投資した人だけが知るメリット(儲かるシステム)が存在するからです。
ただし、メリットの裏には必ずデメリットが存在します。

しかし投資はギャンブルではありません。

予め不動産投資における、リスクやデメリットを把握しておくことで、最悪の状態から逃れることが出来ます。

今回は不動産投資の中でも、最も手軽に始められる「ワンルーム投資」のメリットデメリット、そしてワンルーム投資を成功に導く方法について解説していきます。

1. ワンルーム投資のメリットとは?

なぜワンルーム投資がおすすめといえるのか。

そこには、不動産投資を始める上で知っておいて損はないメリットが多く存在しています。

ここでは、より具体的にイメージが湧くようにいくつかにわけて解説していきます。

① 少額から投資できる

不動産投資は自己資金が少なくても、始められる投資です。

理由としては、投資する不動産から得られる収益を担保にローンを組むことが可能なためです。

またワンルーム投資であれば、マンション一棟・アパート一棟と数ある不動産投資法の中でも最も少額で始める事が出来るので、基本的なリスクを軽減する事が出来ます。

② 収益性|安定した家賃収入を得られる

不動産投資は他の金融商品(FXや株式投資)と比較したときに、大きな価格変動がありません。

そのため収支計画に沿った安定的なリターンを生む事ができます。

リスクを最小限に抑えつつ、継続的なリターンを得ることが出来る優良な投資と言えます。

③ 流動性|売りやすい

不動産投資には収益を上げる方法が二つ存在します。

それは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

はじめにインカムゲイン(運用益)ですが、資産運用をする上で、保有する資産から安定的・継続的に受け取れる事ができる収益のことを指します。

これは上記に記載した”家賃収入”が該当してきます。

もう一つのキャピタルゲイン(売却益)ですが、保有していた資産を売却することによって得られる売買差益の事を指しています。

 

今回の「流動性」は、換金のしやすさを示しているので、このキャピタルゲインに該当します。

ワンルームマンションは、一棟投資などの大型投資とは異なり、比較的小さい案件になります。

そのため、不動産市場としての流動性も高く、買い手がつきやすいメリットがあります。

購入時に立地を見極めれば、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインを得ることも可能になります。

④ 賃貸管理の手間が少ない

これはワンルーム投資におけるメリットと言えます。

一部屋であれば、初心者の方でも管理することが可能ですし、任せたいとの要望であれば管理会社に委託する事も可能です。

もし不動産投資に不安があるのなら、家賃保証システム(サブリース)などオーナーに沿った提案を受けることもできます。

⑤ 節税効果がある

相続税の対象となる、現預金や有価証券は”時価“によって評価額が算出されます。

対する不動産は、相続税の計算には不動産を購入した価格は関係ありません。

路線価から算出される路線価格を用いて計算することになります。

そのため時価よりも低い価格で評価されることになりますので大幅な節税効果が見込まれます。

路線価から導き出す評価額を減らす方法に、「人に貸すことで評価が下がる」という評価方法が存在します。

この売買価格と路線価の乖離が生じている不動産を購入することで、より大きな節税効果を発揮します。

⑥ 私的年金になる

ワンルーム投資は、大規模な不動産投資とは異なり、比較的入居者を見つけやすいというメリットが存在します。

また魅力的な物件であるほど入居希望は絶えないため、安定した収益を見込むことが出来ます。

厚生労働省の発表によると、標準的な夫婦の年金受給金額は”22万1277円“(基礎年金+厚生年金の合計額)と公表されています。*1

ワンルーム投資を行うことで、長期的に家賃収入を得ることが可能になりますので、公的年金を補填する事が可能になります。

*1)標準的な夫婦とは、厚生年金において、夫が平均的収入が42万8000円で40年間修業しており、妻がその期間専業主婦であった世帯が年金を受け取る場合の給付水準になります。

2. ワンルーム投資は危険?|デメリットやリスクも理解しよう!

先程まではメリットについて列挙してきましたが、投資なのでデメリットやリスクも当然ながらに存在します。

ここでは、みなさんに伝わりやすくするために、デメリットをより細分化して解説していきます。

① 少額から投資できる=リターンも少なめ

投資を成功に導く重要なポイントは、「最少額の投資で、最大の利益を得ること」です。

初心者が陥りがちな点として、有益な物件を見つけられずローン返済や諸経費が収益を上回ってしまう、いわば「赤字経営」になってしまうことです。

また「少額で投資出来る」と言って始めてみたものの、長期間苦労しても、得られるリターンも少ないということです。

あくまでワンルーム投資は、日々の収入にプラスして家賃収入を得る目的ですので、あまり大きなリターンは期待しない方が良いでしょう。

② 空室リスク

ワンルーム投資の主な収益は、入居者から支払われる家賃収入によるものですが、投資しているマンションに空室が発生すると、その期間家賃収入を得ることは出来ません。

ワンルーム投資は簡単に見えても、立地によっては人気の有無や賃料の低下、管理・修繕コストなど、空室にならないための対策と並行して考えなければならないリクスが山積しています。

③ 家賃滞納リスク

先程の空室リスクをクリアしても、次に待ち受けるのが家賃滞納リスクになります。

これについてはなかなか把握しきれないものがありますが、入居者を選定する上で、問題が無ければ一先ずクリアと言えるでしょう。

また投資をするとなると、不動産自体を「ご自身で管理する」、または「賃貸管理会社に委託する」どちらかの方法を選ぶことが出来ます。

「自分で管理するのでは手間がかかって大変」との事でしたら、賃貸管理会社に委託されることをおすすめします。

経験と実績が豊富な会社であれば、オーナー側の事を考えた集金制度や保証がありますので、安心して任せることが出来るでしょう。

しかし、賃貸管理会社にも良し悪しがありますので、しっかりと事前調査や契約内容に漏れがないかなどは確認が必要です。

④ 資産価値下落リスク

不動産投資においては、新築の時が最も資産価値としては高いとされており、経過年数や、周辺の相場に応じて、徐々に価格が下落することが一般的です。

さらにはリーマンショック級の大きな景気変動や災害によっては、急激な下落リスクを伴いますので注意が必要です。

⑤ 金利上昇リスク

投資マンションを取得する場合、多くの方が不動産投資ローンの融資を受けて始められることが多いのが現状です。

現在の金利相場は、銀行によっても差がありますが、おおよそ「2〜5%」 が目安といえます。

またローンにも「固定金利」と「変動金利」の2種類がありますが、金利上昇リスクを伴うのは、主に「変動金利」になります。

今現在、日本では国主導“で低金利政策”を講じているため、比較的安定した相場で借り入れを行うことが出来ますが、不動産投資は長期投資になります。

将来的な金利の変動についてリスク要因となります。

だからといって固定金利の方が良いとは一概には言えません。ご自身の戦略にあった金利を選択すると良いでしょう。

⑥ 現金化までには時間が掛かる

不動産投資特有の商品特性が招くリスクになります。現金化に時間が掛かるとは、投資においては流動性に欠けると言い換えられます。

先ほどワンルーム投資の流動性は高いとお伝えしましたが、

急を要する事態や、投資物件を売却する意向を伝えてからも、現金化するまで数ヶ月かかるのが一般的とされています。

流動性の低さは投資に携わる上でこの上ないリスクになります。

もし出口戦略や売却予定があるのであれば、投資環境の悪化や、価値が下がる前に、早めの行動を取られることをおすすめします。

3. ワンルーム投資をする前に|成功へ導くポイント2つ

不動産投資を成功に導くためには、メリットやデメリットを把握しているだけでは意味がありません。

より成功に近づくためにポイントを2点に絞り解説させていただきます。

① 実際の利回りを計算する

ワンルームマンションに投資するにあたり、必要となる数字が「利回り(=リターン)」の計算です。

これは物件の収益を計る上で目安の数字となりますので、不動産投資を始められる方であれば覚えておくべき言葉です。

利回りには、「表面利回り」と「ネット利回り」の2種類が存在します。

表面利回り(グロス利回り)を簡単に説明すると、「年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字」のことを指しています。

一般的に、不動産投資を始めるにあたり、パフレット記載の数値や、セールスから紹介されるものは、だいたいこの数値であることが多いでしょう。

表面利回り(%)=【年間に想定される家賃収入】÷【物件価格】×100

対照的にネット利回りとは、表面利回りの計算方法に、「不動産投資にかかる諸経費」を考慮したより実質ベースに近い数字になります。

不動産投資を行う場合には、家賃収入といった収益部分に目を配るだけでなく、物件にかかる修繕費や固定資産税・管理費・保険料といった諸経費についても考慮しておく必要があるでしょう。

ネット利回り(%)=【年間家賃収入−諸経費】÷【物件価格(+諸経費*)】×100

*諸経費を加算するかは、より具体的な実質利回りを算出したい場合による。不動産業者によって様々

② 綿密な収支計画を立てる

ワンルーム投資のデメリットの際にも挙げたように、不動産投資は他の金融商品とは異なり、換金性や流動性が低く、長期的な視点が必要となる投資になります。

そのため投資を始める上では、長期的な展望や、十分な資金計画などを練っておく必要があります。

その際には、「獲得したい収益の目標数値」や、「どこまでのリスク・リターンを享受出来るか」など、綿密な計画を立てた「収支計画書」が必要になってきます。

収支計画書では収支のバランスをシュミレーションして、今後のお金の流れを把握するだけでなく、長期的な節税効果や不動産市況などの観点を含め、投資判断を下すための重要な指針となる資料になります。

ワンルーム投資を行う上で必要不可欠な行程となりますので、しっかり手を抜かず綿密な収支計画を立てられることをおすすめします。

4. ワンルーム投資を成功させるためには|知識と情報でリスクを分散させよう!

はじめにお話ししたように、投資はデメリットやリスクを知識として持っておくことで防ぐことが可能になります。

そしてご自身の足で稼いだ情報も、リスクを軽減する役目を持っています。

ただし、初心者の方がいきなり全てを網羅することが現実的ではありません。

そのため、複数社のセミナーに参加することも一つの手段として挙げられます。

そこでは、実際に不動産投資をしてきた方の体験談や、プロの視点での話が聞けるので、ただ記事を読む目線とは違った意見を得ることが出来ます。

これを読んで興味を持たれた方がいらっしゃいましたら、不動産投資の第一歩として、セミナーに参加されてはいかがでしょうか?

MIRAIMOでも不動産投資初心者向けにセミナー・個別相談を開催しています。

まずはお気軽にお問い合わせください。

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