不動産投資の危険エリアとは？｜後悔しない立地選びのポイントを徹底解説！

不動産投資における物件選びのポイントは、色々とありますが一番は間違いなく立地です。

例えば、20㎡前後のワンルームの場合、東京都の港区の最寄り駅5分の物件であれば客付けに困ることはありませんが、地方のローカル駅徒歩20分だと間違いなく苦戦するでしょう。

平成27年の国勢調査では、1920年の調査開始以来初めて人口の減少が確認され、地方の過疎化は今後益々進むことが予想されます。

 

不動産投資は家賃収入で収益を上げているわけですから、過疎化が進み賃貸需要の減少するエリアでは成り立ちません。

そういった空室リスクの高いエリアで不動産投資を行うのは非常に危険であり、今後はより一層物件を購入するエリア選定が重要に。

今回は、不動産投資で後悔しない立地選びのポイントについて徹底解説いたします。

1. 不動産投資においての危険エリアとは？

不動産投資において危険なエリアとは、やはり賃貸需要の少ないエリア。

東京都を中心とした首都圏の都市部では、開発が進み人口の集中が進んでいますが、地方の郊外では過疎化が進んで空き家が問題になっています。

収益性を考えると、利回りの低い大都市よりも地方が魅力的に見えますが、その分リスクの高いエリアと言えます。

そのため、不動産投資で成功するためには、危険なエリアを避けて投資を行わなければいけません。

危険なエリアを避けるには、どういったポイントに気を付ければいいのでしょうか。

2. 危険エリアを避けるには①｜大都市と地方はどちらを選ぶべき？

不動産投資を行う上で、物件を選ぶ指標に利回りがあります。

一般的に不動産会社の資料などに記載されている利回りは、表面利回りといって、年間の収入÷物件価格×100で算出します。

例えば、首都圏などの大都市エリアでは、賃料も高いですが物件価格も高いので利回りは低くなりますが、反対に地方エリアでは、賃料が安いですが物件価格は更に安く利回りは高くなります。

せっかく投資するんだから当然利回りが高い物件を購入したいと思うかもしれませんが、利回りが高いということはそれだけリスクが高いということを踏まえた上で投資しないといけません。

では、大都市と地方ではどちらを選ぶべきなのうでしょうか。

①空室率の低いエリアで投資する

不動産投資では収入=賃料となりますので、入居者がいないと賃貸経営は成り立ちません。

そのため、不動産投資では、安定して入居者を確保できる空室率の低いエリアへの投資をする方が安全性が高いでしょう。

今後は、開発が進む大都市エリアに人口が集中することが予想され、地方でもコンパクトシティ構想が進んでおり、都市エリアに生活圏を集中させる動きが出ています。

地方エリア、特に郊外では、今は賃貸需要があっても将来的には賃貸需要が無くなり、空室に悩まされることに。

そう考えると、利回りは良くても空室率の高い地方は危険エリアと言え、利回りは低くても賃貸需要が多く、空室率の低い大都市への投資の方が安全性が高いと言えます。

②地方では賃料の下落リスクに注意

不動産投資で考えられるリスクには、空室リスクと並んで賃料の下落リスクがあります。

賃料は需要と供給のバランスで決まります。

賃貸需要の多い大都市圏では、供給も多いですが需要も多いので物件が古くなっても賃料の下落は比較的緩やかです。

しかし、賃貸需要の少ない地方では、需要と供給のバランスが崩れると一気に賃料の下落する恐れがあり、いくら入居者が入っても賃料が安いと賃貸経営へも大きな影響が。

そのため、需要と供給のバランスが取れていて、賃料下落リスクの低い大都市圏の方が賃料の下落リスクを抑えることが出来ます。

又、賃料の下落を抑えるためには、物件を選ぶ際に駅近であるなどの立地、人気のあるデザイナーズマンションタイプや広めの間取りを選ぶといったように、他の物件と差別化できる物件を選ぶことで賃料を維持しやすくなります。

3. 危険エリアを避けるには②｜立地選びのポイント5つ

不動産投資で物件を選ぶ上で最も重要なのはやはり立地。

築年数が古くても、部屋が狭くても、風呂トイレが一緒でも大都市エリアの主要駅、徒歩2分の好立地のワンルームなら賃貸需要は十分見込めます。

しかし、いくら立地が良いからといっても、ターゲットの選定を間違えると賃貸付けに思わぬ苦戦をすることも。

又、あまり立地にこだわり過ぎると買える物件がまったくないということになってしまうので、ある程度広い範囲でエリアを設定することも大事です。

ここからは、不動産投資で失敗しない立地選びのポイントをご紹介いたします。

【はじめに】ターゲットの選定が最重要！

立地選びを行う際に最も重要なのがターゲットの選定。

大都市エリアの主要駅徒歩10分圏内は好立地と言われていますが、単身者が多かったり、ファミリー層に人気があるなどエリアによってニーズは違います。

好立地物件だからと、そのエリアのニーズを充分に調査せず、単身者ニーズの多いエリアでファミリー向け物件を購入してしまったばかりに長期間空室が続いて困ったという話も。

他にも、立地選びでは、稼働率や周辺環境、治安など注意しなければならないことはたくさんあります。

ここでは、立地選びの5つのポイントについてお話いたします。

①需要｜1つのニーズに依存しない

大学周辺や大きな工場があるエリアは一定の賃貸ニーズが期待できるので、安定した不動産投資が出来ると思われる方も多いと思います。

しかし、最近では大学の都市部への移設、工場の撤退などが頻繁に行われるようになり、いつその賃貸ニーズが無くなるかわかりません。

そのため、1つのニーズしかないような立地の物件を選ぶよりは、多様なニーズのある立地の物件を選ぶ方が長い目で見ると無難。

1つのニーズに依存するような立地の物件を選ぶ場合は、その賃貸ニーズが無くなるリスクを十分理解した上で投資する必要があります。

②稼働率｜空室リスクに注意

不動産投資におけるリスクは色々とありますが、最も注視しないといけないのは空室リスク。

空室が長引けば、銀行への返済をすることが出来ず、最悪の場合は不動産を売却しないといけません。

そのため、立地選びをする場合には、その物件の周辺エリアの稼働率を調査し、空室が多いようであれば投資を見送る勇気も必要です。

やはり、空室リスクを考えると稼働率の高い大都市エリア、地方でも都市エリアを選ぶ方が安全性が高い投資と言えます。

③エリア選定｜広い範囲で行う

不動産投資を始めるにあたり、自分の住んでいる地域で投資をしたい、勤務先や単身赴任先など土地勘のある立地の方が安心できるなどという理由からエリアを限定する人がいます。

しかし、エリアを限定して物件を探すと、中々良い物件に巡り合えずに物件を買えない状態が続くことも。

やはり、不動産投資は投資であり、いかに収益を上げるかが重要です。

実際には、特に物件に問題が無ければ現地に足を運ばなくても、管理会社に任せてしまって構いません。

そう考えるとエリアを限定して中途半端な物件を買うよりも、ある程度広い範囲でエリア選定を行う方が結果として良い立地の物件を探すことができます。

④周辺環境｜ターゲットの視点で選択

立地を選ぶ際に、自分の視点で立地を選択する人がいますが、それでは不動産投資は上手くいきません。

なぜなら、住むのは自分ではなく、ターゲットとなる入居者。

例えば、自分は、オシャレなお店が多い、病院や市役所などの施設が近くにあるといった周辺環境じゃないとダメだと思っても、ターゲットとなる入居者はそこまで求めていないケースも。

自分の視点にこだわったばかりに、物件価格が上がり、家賃が高くなってしまい、空室が長引くようでは意味がありません。

最低限コンビニがあれば良いなど、ターゲットの視点で立地を選択することを心掛けましょう。

⑤治安｜犯罪情報マップも利用しよう

やはり、近隣で盗難や傷害事件が多いエリアでは、入居者も安心して暮らすことができません。

周辺の犯罪状況をチェックするには、警視庁の犯罪情報マップが便利。

住所や目標施設を指定すれば、「女性や子供に対する声かけ事案」や「身近な犯罪の発生状況」などの情報が地図上に表示されます。

犯罪情報パップを利用し、治安の悪いエリアは避けるようにしましょう。

（参照　犯罪情報マップ：http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/）

4. 不動産投資でいいエリアを選ぶには最新の情報が欠かせない｜セミナーへ足を運んでみよう

不動産投資で成功するためには、空室リスクや賃料の下落リスクのある危険なエリアは避けなければなりません。

今回ご紹介した需要、稼働率、エリア選定、周辺環境、治安といった立地選びの5つのポイントをきちんとチェックし、立地のいいエリアを選ぶことが重要。

又、最近では大学の移転や工場の撤退など日々環境は変わっており、それまでいいエリアであっても将来必ずいいエリアであるかどうかはわかりません。

やはり、いいエリアを選ぶには、最新の情報が欠かせません。

しかし、最新の情報を個人で収集のは非常に難しく、セミナー等で情報収集をする必要があります。

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