おとり物件に騙されないための10のポイントを紹介!|なぜおとり物件は無くならないのか?

不動産業界には「おとり物件」というものがあります。

残念ながら、賃貸にも売買にも「おとり物件」が存在し、未だにこの不動産業界の悪しき風習は改善されていません。

 

そんな「おとり物件」に引っかかってしまうと、検討者は不利益を被ってしまうのです。

そこで今回は、おとり物件に騙されないための10のポイントを紹介していきます。

また、そもそも「おとり物件」とは何か?という点、なぜおとり物件は無くならないのか?という点も合わせて解説していきます。

後述しますが、おとり物件を完全に見破るのは至難の業です。

言い換えると、おとり物件に引っかかる可能性は誰しもがあるということです。

 

それは、不動産業界に長年携わっている人も例外ではありません。

ただ、この記事の内容を理解してもらえば、おとり物件に引っかかるリスクは極めて低くなるでしょう。

1. おとり物件って何?

まずは、おとり物件とは何か?という点から理解しておきましょう。

おとり物件の概要が分からないことには、おとり物件に騙されないポイントも分かりません。

おとり物件とは?

そもそも「おとり」という言葉は「相手を誘い寄せるために利用するもの」という意味です。

不動産業界でいう「おとり物件」とは、実在しない架空の物件を、さも実在するように広告掲載するということです。

要は、注目を浴びるような物件を掲載しておき、その物件目当てで来るお客さんを増やして、不動産屋の売り上げをアップさせようというわけです。

消費者からすると、「良い物件があったのに店舗に行ってみたら『既に成約済みで紹介できません』と言われた」という状況になります。

そして、別の物件を勧めるための商談に入るという流れです。

2. なぜおとり物件が存在するのか?

このように、消費者には不利益でしかない「おとり物件」ですが、おとり物件が存在する理由は以下の点です。

  • 検討者を集客するため
  • 営業マンの売り上げを上げるため
  • 他社もおとり物件を活用しているから
  • おとり物件を見分けるのが難しいから

検討者を集客するため

おとり物件が存在する最も大きな理由は,検討者を集客するためです。

不動産は高額な商品なので、来訪した人の多くが購入せずに見送ります。つまり、不動産屋からすると、とにかく集客しなければ物件は売れないのです。

しかし、今はネットで多くの物件情報を収集できるので、「とりあえず不動産屋の店舗に行って話を聞こう」という前に、自分で調べて良い物件がない限り来訪すらしません。

そのため、良い物件があるというアピールのためにおとり物件を用意し、何とか集客をしようとしているのです。

特に、知名度が低い不動産屋や、駅から遠いなど立地的に不利な不動産屋は待っていても検討者は来ません。

だからこそ、おとり物件を掲載して集客をするという方法をとってしまうというわけです。

営業マンの売上を上げるため

不動産屋の営業マンの多くは、成果主義なので売り上げによって給与が変わります。

仲介を主業とする営業マンが売り上げをアップするためには、とにかく自社に集客しなければいけません。

そのため、おとり物件を掲載して、自社への集客を上げ、自分の成績を上げようとしているのです。

他社もおとり物件を活用しているから

上述したように、検討者はネットなどで物件を検索して、良さそうな物件があれば来訪するという流れです。

言い換えると、他社で「良い物件」があれば、その物件を見た検討者が他社に行ってしまう可能性があるということになります。

そして、他社もおとり物件を掲載しているケースが多いため、負けじと自社でもおとり物件を掲載するというわけです。

おとり物件を見分けるのが難しいから

冒頭で言ったように、検討者がおとり物件を見極めるのは非常に難しいです。「おとり物件を見極める方法」を後述しますが、

それでも100%の確率でおとり物件を見極められるわけではありません。

おとり物件を掲載していることが発覚して行政処分を受けた不動産会社は過去にありますが、おとり物件の数に比べると行政処分を受ける企業は非常に少ないと言えます。

というのも、残念ながら「おとり物件」は常態化しており、行政処分に至るまでには消費者が何度も苦情を申し出るなど、時間と手間がかかってしまうからです。

要は、行政処分されるリスクと、おとり物件を掲載する集客効果を天秤にかけ、おとり物件を掲載することで得られる集客効果の方を優先している不動産屋がほとんどというわけです。

3. おとり物件には3つのタイプがある

おとり物件には、以下3つのタイプがあります。

  1. 物件が存在しない
  2. 物件は存在するが取引できない
  3. 取引するつもりがない

①そもそも物件が存在しない

存在しない物件とは、その言葉通り世の中に存在しない物件を掲載するということです。

つまり、住所が存在しなかったり、間取りが存在しない物件をつくり、広告掲載するというわけです。

たとえば、物件自体はあるものの、間取りを少しいじり広くするなどして、良い物件に見せます。

ただ、特に住所が存在しない物件などは不動産屋からすると発覚するリスクが高いので、このケースは少ないでしょう。

②物件は存在するが、取引の対象ではない

おとり物件には、この「物件は実在するが取引できない」というケースが多いです。

このケースは、人気の物件に申し込みが入ったにも関わらず、まだ広告掲載をし続けているようなパターンです。

このような物件は、最悪の場合「広告から消し忘れた」ということができますし、検討者には「つい先ほど成約が入った」というように、不動産屋からすると逃げる口実をつけやすい物件なのです。

③取引するつもりのない物件

取引するつもりのない物件とは、実在するものの掲載している条件では取引するつもりがない物件です。

たとえば、「先ほど大家から連絡があり、家賃の値上げが決定した」などと言い、物件の条件を変えます。

4. おとり物件を見分ける10のポイント

さて、このように色々な種類があり、消費者にとっては不利益しかない「おとり物件」ですが、おとり物件を見極める方法は以下が注意すべき物件、および見極めるポイントです。

  1. 好条件なのにずっと掲載されている
  2. 物件情報に「仲介先物」という記載がある
  3. 定期借家契約の物件
  4. 物件の詳細な内容が記載されているかをチェック
  5. 現地待ち合わせで内見が可能かどうか
  6. 相場より安い物件
  7. 流通具合を調べる
  8. インターネットで検索する
  9. 物件に関する質問は電話でする
  10. 不動産ポータルサイトで一社しか掲載してない物件

①好条件なのにずっと掲載されている

立地条件や築年数などから、明らかに好条件な物件は注意です。

そのような物件はすぐに決まってしまいますし、そもそも好条件すぎる物件を賃貸に出すのは、オーナー側にとってもメリットはありません。

そのため、そのような好条件物件がずっと掲載されているということは、「事故物件である」など大きなデメリットが潜んでいることが多いです。

②物件情報の表示に仲介先物が記載されている

不動産取引は、オーナーと不動産屋との関係性を明示するのが義務です。呼び方は色々ありますが、一般的には以下のような表示になっています。

  • 貸主
  • 代理
  • 仲介元付(or仲介)
  • 仲介先物

貸主とは、その不動産屋がオーナーであるということです。代理とは、別のオーナーの代理で貸付けを行い、物件の運用も行っているということです。

仲介元付とは、オーナーから直接物件への貸付けを依頼されていることを指します。仲介先物とは、仲介元付を受けている不動産屋から広告を許可されている立場のことです。

たとえば、AさんがX社に自分のマンションの貸付けを依頼します。

このとき、X社が別の不動産屋であるZ社に、Aさんの物件の広告許可を出すとします。このとき、X社は仲介元付、Z社は仲介先物という立場です。

つまり、仲介先物はオーナーと関係性が遠い立場になります。その場合、オーナーから「掲載情報が間違っている」などの指摘を受けにくいため、おとり広告を実施しやすいのです。

そのため、ネットなどで物件検索をするときに、仲介先物という記載があれば気を付けましょう。

③定期借家契約にも注意が必要

定期借家契約とは、期間が決まっている賃貸借契約です。

たとえば、「定期借家2年」であれば2年後には強制的に定期借家契約が切れます。このような定期借家契約だと人気がなくなるため、家賃が相場よりも安いです。

つまり、定期借家契約であること以外は好条件で魅力的な物件を掲載して検討者を来訪させ、別の物件を紹介するという手法を使うのです。。

④物件の詳細な内容が記載されているか

おとり物件を見極めるためには、物件の建物名や住所まできちんと記載があるかを確認しましょう。

特に、建物名まで伏せている物件は怪しいと言えるでしょう。サイトによっては、「○○丁目」までの表記で終わっている場合がありますが、普通に考えると立地を知りたい人が多いので、そのようなアバウトな書き方をする意味はありません。

おとり物件の場合は、詳細な場所を載せると実在しないことが発覚するなどのリスクがあるので、詳細な物件情報を載せないケースが多いということです。

⑤現地待ち合わせで内見が可能かどうか確認する

当然ですが、賃貸借契約を結ぶかどうかは実際に内見してから決めます。

そのため不動産屋に連絡をして、店舗に行くのではなく、現地で直接待ち合わせをして内見することもできます。

このとき、直接の内見を断られたら「怪しい」と思って良いです。

なぜなら、不動産屋からすると、現地で直接待ち合わせることは、大してデメリットではないからです。

「店舗でじっくり話したい」などのニーズはあると思いますが、頑なに現地での直接内見を断る理由は通常ならありません。

しかし、おとり物件であれば存在しなかったり、既に成約して内見できなかったりする物件なので、直接現地に行かれると困ってしまうというわけです。

⑥相場より安い物件は危険

上述した「条件が良い」という点に関連しますが、以下の金額が安い物件は特に要注意です。

  • 家賃
  • 敷金
  • 礼金
  • 仲介手数料

家賃が相場よりも安い上に、敷金・礼金・仲介手数料が全て無料の物件は怪しいです。

特に、家賃は検討者が食いつきやすいポイントなので、相場より明らかに安い場合は注意しましょう。

⑦流通具合を調べた方が良い

流通具合を調べる方法は、ほかのサイトで同じ物件を探してみることです。

物件名や地域などで絞り、ほかのサイトにも物件が掲載されていれば物件情報を確認してみましょう。

また、ほかのサイトに掲載されていない場合は、実在しないか成約済みの物件である可能性があります。

オーナーが仲介会社を一社に指定している場合もあるので、1つのサイトにしか掲載していない例もありますが、オーナーからすると複数社に物件の貸付けを依頼した方が成約率は高まるので、1社にしか依頼しないというケースは少ないです。

⑧インターネットで検索する

また、ほかのサイトで調べる以外に、Googleなどの検索エンジンでも直接検索してみましょう。

その際、いくつかヒットした家賃額が異なる場合には、わざと好条件に見せている可能性があるので注意です。

⑨物件に関する質問は電話でする

物件に関する質問をメールですると、返答する際に考える時間があります。

そのため、おとり物件について聞いていたとしても、来訪を促すような上手い答えが返ってくるかもしれません。

一方、質問を電話ですることで相手に考える時間を与えずに済むので、実在しない物件であれば返答に困るはずです。

「調べて折り返します」という返答が来たらおとり物件の可能性があります。

⑩不動産ポータルサイトで一社しか掲載してない物件は危険

不動産屋のサイトだけでなく、不動産ポータルサイトでも検索してみましょう。

1つのサイトにしか掲載されていなければ、実在しない物件の可能性があります。

5. 良い不動産屋の2つの見分け方

さて、おとり物件に引っかからない最大の方法は、優良な不動産屋を見つけることです。そのためには、以下2つのポイントがあります。

・物件情報の更新がマメ
・不動産会社の免許番号の確認

物件の情報がこまめに更新されている

たとえば、自社サイトの更新や、店舗のガラスに貼ってある物件情報がマメに更新されている不動産屋です。

逆に、更新が疎かな不動産屋はずさんな管理をしているので信頼できないと言えます。

不動産会社の免許番号を確認する

仲介をしている不動産会社は、たとえば「東京都知事(●)第○○○○号」などの宅建番号を取得しています。

この免許には、国土交通大臣の免許と、都道府県知事の2種類があり、国土交通省は全国に支局を持っている行政機関です。

もちろん、行政機関であれば信用できるというわけではありませんが、一定の信頼感にはつながります。

また、上記の●の部分の数字は、免許の更新回数になります。更新回数が多いということは、不動産業を長く展開しているということなので、一定の信頼感につながります。

6. 10のポイントに注意して、おとり物件には騙されないように不動産を探そう!

このように、おとり物件は不利益しかありません。そのため、上述した10のポイントを意識して物件選びをしましょう。

特に、店舗へ行く前にはこのチェックは必須と言えるので、少々手間がかかりますが必ず実施することをおすすめします。

おとり物件に釣られて不動産屋の店舗に行き、たまたま良い物件と巡り合うこともあるでしょう。

しかし、そのような不動産屋は信頼できないので、優良な不動産屋を見つけるためにも、おとり物件の見極めは重要なのです。

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